36 C 396/2020 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou ve znění jejího zpětvzetí ze dne 16. 12. 2021 (řízení bylo částečně zastaveno usnesením ze dne 14. 1. 2022 č. j. 36 C 396/2020-50) se žalobkyně domáhala zaplacení žalované částky. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem bytu [číslo] nacházejícím se v domě [adresa], na adrese [ulice a číslo] [obec a číslo], zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný byt“). Mezi manželem žalobkyně (tehdejším vlastníkem předmětného bytu) jako pronajímatelem a žalovaným (jako nájemcem) byla uzavřena dne 1. 9. 2010 smlouva o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou. Žalobkyně se následně stala výlučným vlastníkem předmětného bytu a dne 1. 2. 2019 uzavřela s žalovaným dodatek [číslo] k nájemní smlouvě. Podle čl. IV nájemní smlouvy a čl. II. dodatku byl žalovaný povinen hradit žalobkyni nájemné v částce 15 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 7 000 Kč měsíčně, vše splatné do 15. dne příslušného měsíce. Žalovaný žalobkyni neuhradil nájemné včetně záloh za služby spojené s nájmem bytu za duben 2020 a dluží žalobkyni (po zohlednění vyúčtování za rok 2020 promítnuté v částečném zpětvzetí žaloby) žalovanou částku. 2. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Potvrdil uzavření nájemní smlouvy i dodatku, zároveň uvedl, že v březnu 2020 nájemní smlouvu vypověděl (elektronicky i doporučeným dopisem) s tím, že jednoměsíční lhůta sjednaná v čl. IX. odst. 2 nájemní smlouvy uplynula k 30. 4. 2020. Za žalobkyni ve věci jednal její manžel [jméno] [příjmení], který mu ukončení nájemního vztahu k 30. 4. 2020 potvrdil. Pro další komunikaci žalovaný označil adresu, na které se bude zdržovat ([ulice a číslo], [obec]). Podle čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy žalovaný uhradil kauci (jistotu) ve výši 13 500 Kč, tato měla být použita na nedoplatky na nájemném a žalovaný ji současně v řízení započetl v částce 13 500 Kč proti dlužnému nájemnému za duben 2020 v částce 15 000 Kč. Současně poukázal na to, že do dnešního dne žalovaný od žalobkyně neobdržel vyúčtování nákladů na služby za rok 2020. Vyúčtování mělo být provedeno do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období – podle žalovaného začala lhůta běžet od skončení nájmu (od 1. 5. 2020) a uplynula 31. 8. 2020. Od 1. 9. 2020 je tak žalobkyně v prodlení s vyúčtováním a je povinna uhradit mu smluvní pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení s předložením řádného vyúčtování. Ke dni 20. 7. 2021 činila výše smluvní pokuty částku 16 150 Kč, ke dni 14. 12. 2021 částku 23 500 Kč a ke dni 3. 3. 2022 částku 27 750 Kč a žalovaný ji započetl proti nároku žalobkyně na částku 8 500 Kč (proti zbylé částce dlužného nájemného a zálohy po započtení kauce před částečným zpětvzetím žaloby), současně v řízení namítal nesprávnost předloženého vyúčtování služeb. Konečně má žalovaný právo i na zaplacení úroku z poskytnuté jistoty od jejího složení (1. 9. 2010) do jejího vrácení, přičemž obvyklé úroky v spotřebitelských úvěrech dosahovaly v roce 2010 výše 14,05% ročně. Za období od 1. 9 2010 do 20. 7. 2021 dluží žalobkyně žalovanému na úrocích částku 20 661,58 Kč. Pokud by zápočet nevrácené jistoty nebo smluvní pokuty proti nároku žalobkyně nebyl možný, žalovaný započetl proti nároku žalobkyně úroky z jistoty. 3. V reakci na vyjádření žalovaného žalobkyně namítla neplatnost výpovědi žalovaného z nájmu bytu s ohledem na její rozpor s čl. IX odst. 2 nájemní smlouvy. Žalovaný neodevzdal žalobkyni byt v souladu s čl. VIII odst. 2 nájemní smlouvy, když nebyl sepsán protokol o předání a převzetí bytu. Podle žalobkyně nájemní vztah účastníků trval ještě v měsíci květnu 2020 a žalobkyně současně započetla svou pohledávku na nájemné za měsíc květen 2020 proti pohledávce žalovaného na kauci v částce 13 500 Kč. Po skončení zúčtovacího období žalobkyně vyhotovila vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu do 31. 5. 2020, které se žalovanému z důvodu neznámého pobytu nepodařilo doručit. 4. Z informace o jednotce [číslo] [list vlastnictví], platné k 14. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu. Podle smlouvy o nájmu bytu, uzavřené dne 1. 9. 2010 mezi [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byl žalovanému pronajat předmětný byt od 1. 9. 2010 na dobu neurčitou. Bylo sjednáno nájemné a zálohy na úhradu plnění spojených s užíváním bytu celkem v částce 13 000 Kč a jejich splatnost k 15. dni v měsíci. Při předání bytu měla být uhrazena kauce v částce 13 500 Kč, která měla být použita na případné nedoplatky nájemného a služeb spojených s užíváním bytu, případně na úhradu dalších závazků dle nájemní smlouvy. Podle čl. V bodu 5 nájemní smlouvy, vyúčtování záloh na úhradu služeb spojených s užíváním bytu bude prováděno zpětně za uplynulý kalendářní rok nejpozději do 31. 8. následujícího kalendářního roku. Nedoplatky nebo přeplatky pak byly splatné do 30 dnů od vyúčtování. V čl. IX bodu 3. byla sjednána možnost ukončení smlouvy výpovědí i bez udání důvodů s výpovědní lhůtou v trvání jednoho měsíce, přičemž výpovědní doba začala plynout první den měsíce následujícího po podání výpovědi. Podle čl. VIII. byl nájemce povinen byt po skončení nájmu předat pronajímateli, o odevzdání bytu měl být pořízen zápis v protokolu o předání a převzetí bytu. Podle protokolu o předání a převzetí bytové jednotky převzal žalovaný předmětný byt 1. 9. 2010. Dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu bylo sjednáno nájemné v částce 15 000 Kč a zálohy na služby v částce 7 000 Kč měsíčně s účinností od 1. 2. 2019. V dodatku je u žalovaného uvedena současná adresa bydliště. Mezi účastníky bylo nesporné, že manžel žalobkyně [jméno] [příjmení] jednal s žalovaným jako zástupce žalobkyně, i že žalovaný zaplatil jistotu v částce 13 500 Kč. Dopisem ze dne 22. dubna 2020 vyzvala žalobkyně žalovaného (na adresu [adresa žalovaného]) k úhradě dlužného nájemného a zálohy za služby za duben 2020 celkem v částce 22 000 Kč, podle doručenky zásilka nebyla na poště vyzvednuta. Podle listiny nazvané rozpis vyúčtování za rok 2020 (za období od 1. 1. 2020 do 31. 5. 2020) na jméno žalovaného, činila výše nákladů za čerpané služby částku 32 760 Kč, přičemž vyúčtování obsahovalo rozpis jednotlivých služeb. Dále je v něm uvedeno, že zálohy činily 28 000 Kč a nedoplatek z vyúčtování měl činit 4 760 Kč. Z dopisu datovaného 25. 3. 2020 nazvaného„ výpověď z nájmu bytu“ je zřejmé, že s odkazem na nájemní smlouvu z 1. 9. 2010 žalovaný žalobkyni sdělil, že nájemní smlouvu vypovídá k 31. 3. 2020. Podle přiloženého podacího lístku byla výpověď odeslána v březnu 2020. Z emailové komunikace mezi [jméno] [příjmení] [email]) a žalovaným [email]) z března 2020 vyplynulo, že 25. 3. 2020 zaslal žalovaný výpověď z nájmu také emailem jmenovanému, [jméno] [příjmení] ho stejného dne upozornil na nesprávné označení bytu i majitele bytu, žalovaný pak opětovně zaslal opravenou výpověď. Dne 30. 3. 2020 sdělil [jméno] [příjmení] žalovanému, že výpověď bere na vědomí s tím, že nájemní vztah skončí k 30. 4. 2020 s ohledem na délku výpovědní doby a upozornil žalovaného na nutnost zaplatit nájemné za duben 2020. V komunikaci se označil jako zástupce vlastníka bytu. Dopisem žalovaného byla oznámena změna adresy na [ulice a číslo], [obec] (dopis byl adresován jiné osobě než žalobkyni). 5. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. S ohledem na uvedené, soud posoudil vztah účastníků podle o. z. 6. Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § [číslo] nájemné se platí měsíčně pozadu. 7. Žalobkyně (která jako nový vlastník předmětného bytu vstoupila do práv pronajímatele viz. § 2221 odst. 1 o. z.) svůj nárok odvozovala od svého práva pronajímatele na zaplacení nájemného za duben 2020 v částce 15 000 Kč a záloh za služby spojené s užíváním předmětného bytu za duben 2020 v částce 7 000 Kč, následně po předložení listiny nazvané rozpis vyúčtování služeb omezila žalobní nárok v části záloh na částku odpovídající nedoplatku za toto vyúčtování ve výši 4 760 Kč. [příjmení] dluh z nájemného za měsíc duben 2020 žalovaný nerozporoval a ani netvrdil, že by nájemné nebo zálohu za služby spojené s užíváním předmětného bytu za duben 2020 uhradil (pouze u vyúčtování služeb za rok 2020 (období leden – květen 2020) rozporoval jeho doručení žalovanému a namítal jeho obsahovou nesprávnost, neboť nájemní vztah skončil k 30. 4. 2020). 8. Podle § 2247 odst. 1 o. z., strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2, pronajímatel zajistí po dobu nájmu ne