21 C 1/2023-154 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 29. 12. 2022 domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, nacházejících se v budově čerpací stanice ve , Anonymizováno, , , adresa, , a to v prvním nadzemním podlaží po pravé straně chodby v rozsahu dvou propojených kanceláří, sepsaná žalovanou dne 14. 10. 2022 a doručena žalobkyni dne 17. 10. 2022, není oprávněná a je tedy neplatná. Tvrdila, že účastnice uzavřely dne 9. 5. 2022 smlouvu o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, na jejímž základě žalobkyně pronajala žalované předmětný nebytový prostor v rozsahu dvou propojených kanceláří. K dispozici k těmto kancelářím je toaleta na konci chodby rovněž v prvním patře a možnost využít kuchyň k rychlému občerstvení rovněž na konci chodby po pravé straně v prvním nadzemním podlaží. Nebytový prostor je pronajímán včetně regálů a prodejního pultu, za účelem provozování podnikatelské činnosti – administrativní prostory pro potřebu žalované. Dne 17. 10. 2022 obdržela žalobkyně od žalované výpověď z nájmu nebytových prostor. Žalovaná v rámci výpovědi odkázala mimo jiné na ustanovení § 2208, § 2232 a § 2308 o. z., s tím, že žalobkyni upozorňovala a vyzývala k nápravě, protože se v nebytových prostorech údajně vyskytovaly výkaly od hlodavců. Díry ve stropě a promáčené stropy představují rovněž velmi vysoké riziko toho, že dojde k poškození techniky společnosti, tj. počítačů apod. Vzhledem k tomu, že výtky žalované nejsou opodstatněné a výpověď obsahuje nepravdivá tvrzení, zaslala žalobkyně žalované námitky proti výpovědi ze dne 27. 10. 2022. Žalobkyně považuje výpověď žalované za neoprávněnou a bezpředmětnou, neboť na jakékoli tvrzené problémy žalovaná žalobkyni v minulosti neupozornila a nevyzvala žalobkyni k jejich odstranění. Tvrzené problémy neexistovaly a neexistují. Žalovaná zřejmě tímto protizákonným postupem řeší přemístění do jiných prostor, které si zajistila na jiném místě. Je dán důvod neplatnosti výpovědi pro absenci výpovědního důvodu. Žalobkyně závěrem setrvala na svém tvrzení, že žalovaná nikdy žalobkyni tvrzené vady předmětu nájmu nevytkla a předmětné nebytové prostory vadami, které by odůvodňovaly výpověď nájmu bez výpovědní doby ze strany nájemce, nikdy neměly.2. Žalovaná ve vyjádření z 28. 2. 2023 navrhovala, aby byla žaloba zamítnuta. Tvrdila, že žalobkyni opakovaně sdělovala, že nebytový prostor nesplňuje podmínky pro jeho řádné užívání a v této souvislosti byla žalobkyně rovněž žalovanou vyzývána k nápravě. Komunikace mezi účastnicemi probíhala převážně prostřednictvím telefonátů či osobně. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu ovšem výzva k odstranění protiprávního stavu a specifikace protiprávního stavu nemusí být písemná. Nezpůsobilost nebytového prostoru byla žalovanou spatřována především ve špatných hygienických podmínkách, kdy v nebytových prostorech se opakovaně nacházely výkaly od hlodavců (myší, krys apod.) v prostorech WC i kuchyňky (dřez). Ve stropech Nebytového prostoru byly díry, stropy byly promáčené a kapala z nich voda. Toto žalovaná řešila nádobami, které byly v nebytovém prostoru umístěny a které kapající vodu zachycovaly. Žalovaná dále odkazovala na ustanovení § 55 písm. a) a b) zákona č. 258/2000 Sb. Žalovaná přes upozornění nezajistila speciální ochrannou dezinfekci a deratizaci. Nebytové prostory tedy nebyly ve stavu, který by mohl sloužit užívání, pro který byly pronajaty. Díry ve stropě a promáčené stropy představovaly rovněž velmi vysoké riziko toho, že dojde k poškození techniky žalované, tj. počítačů apod., které se nacházely přímo pod poškozenými částmi stropu, a tím tedy ke škodě na majetku žalované, potažmo mohlo dojít ke zkratování techniky a požáru celého objektu. Zaměstnanci žalované, kteří v nebytových prostorech vykonávali svou pracovní činnost, se začali potýkat se zdravotními potížemi (dýchacími problémy), které pravděpodobně plynou ze zcela nevyhovujících hygienických podmínek. Toto se potvrdilo i v okamžiku, kdy žalovaná na své vlastní náklady zařídila deratizaci a opravu klimatizační jednotky, ve které se dle sdělení pracovníka společnosti , právnická osoba, nacházela plíseň. Na nevyhovující podmínky nebytového prostoru byla žalovaná upozorňována i z řad jejích klientů. Na námitky k výpovědi, které od žalobkyně obdržela, reagovala dne 31. 10. 2022 návrhem na vyřešení celé záležitosti, resp. ukončení smlouvy dohodou ke dni 30. 11. 2022 a uhrazením nájemného i za měsíc listopad, ve kterém již byl nebytový prostor prázdný a předaný žalobkyni, a to formou započtení na složenou jistinu ve výši 30.000 Kč. Žalobkyně na toto smírné řešení nepřistoupila. Žalobkyně opakovaně ignorovala stížnosti žalované na nežádoucí stav nebytového prostoru. Žalovaná má za to, že ze strany žalobkyně docházelo k porušování povinností ze smlouvy, jakož i k porušování povinností ve smyslu ustanovení § 2205 písm. a), b) a c) o. z. Žalobkyně svým jednáním, resp. nejednáním omezila žalovanou na možnosti užívat nebytové prostory v souladu se Smlouvou a o. z. Uvedené vady nebytového prostoru zcela zásadně ztěžovaly užívání nebytových prostor, resp. jej znemožňovaly, a proto z tohoto důvodu žalovaná v souladu s ustanovením § 2208 odst. 1, § 2232 a § 2308 o. z. vypověděla smlouvu bez výpovědní doby.3. V replice z 16. 3. 2023 žalobkyně uvedla, že není pravdou, že by jí žalovaná vůbec někdy upozornila, natož opakovaně, na to, že by nebytové prostory nesplňovaly podmínky pro jejich řádné užívání, a že by vyzvala žalobkyni k odstranění protiprávního stavu a tento protiprávní stav specifikovala. Žalovaná ve výpovědi i ve svém vyjádření uvádí nepravdivé skutečnosti. Žalovaná se nikdy v minulosti neobrátila na žalobkyni a neoznámila jí, že má v souvislosti s užíváním pronajatých prostor jakýkoli problém. Není pravdou, že by se v nebytových prostorách nacházeli hlodavci, či jejich výkaly. Je pravdou, že v jednom rohu se objevila vlhkost, která byla způsobena nesprávně instalovanou parozábranou, a v tomto místě docházelo ke srážení kondenzátu, nicméně se jednalo o problém zanedbatelný, když rozhodně nezpůsoboval žalovanou tvrzené velmi vysoké riziko, že dojde k poškození techniky. Na tuto komplikaci byla žalovaná na samém počátku nájmu upozorněna. Nad předmětnými pronajatými prostorami se nachází kanceláře, ve kterých se tento problém neprojevuje, resp. neprojevoval. S vědomím žalované byla vytvořena „díra“ pouze v místě vznikající vlhkosti, a to z důvodu zjištění příčiny této vlhkosti. Žalovaná má do dnešního dne prostory uzamčeny. Žalobkyni nejsou přístupné. Žalovaná do dnešního dne nepředala nebytové prostory žalobkyni, což by bylo její povinností, kdyby skutečně došlo k ukončení nájemního vztahu.4. V doplňujícím vyjádření z 12. 6. 2023 žalovaná uvedla, že vady byly oznamovány přímo jednateli žalobce, tj. panu , jméno FO, , a to jednak osobně a telefonicky, a dále pak zaměstnanci žalované. Společnost , právnická osoba, , není schopna vydat podrobný výpis hovorů více jak 2 měsíce zpětně.5. Při jednání konaném dne 11. 5. 2023 učinili účastníci nesporným, že dne 9. 5. 2022 byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor určených k podnikání. Dne 17. 10. 2022 obdržela žalobkyni od žalované výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostorů určených k podnikání. Dne 27. 10. 2022 doručila žalobkyně žalované námitky proti výpovědi.6. Sporným mezi účastnicemi zůstalo, zda byla výpověď dána po právu a nájem proto skončil, resp. zda došlo k naplnění výpovědního důvodu, v daném případě tedy výskyt výkalů od hlodavců, díry ve stropech, promáčené stropy, tj. výskyt vad nebytového prostoru a zda žalovaná žalobkyni před podáním výpovědi na tyto vady upozornila.7. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání je koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, zprostředkovatelská činnost v oblasti obchodu a služeb, pronájem motorových vozidel, lakýrnické práce, prodej chemických látek a chemických přípravků klasifikovaných jako hořlavé, zdraví škodlivé, žíravé, dráždivé, senzibilizující, provozování čerpacích stanic s palivy a mazivy, opravy motorových vozidel, opravy karoserií, organizování a pořádání sportovních soutěží a akcí, organizování a pořádání společenských a kulturních akcí a silniční motorová doprava nákladní.9. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání jsou mimo jiné přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti, zprostředkování obchodu a služeb a velkoobchod a maloobchod.10. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 9. 5. 2022 mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Předmětem nájmu byl nebytový prostor nacházející se v budově čerpací stanice ve , Anonymizováno, , adresa, , a to v prvním nadzemním podlaží po pravé straně chodby. Nebytový prostor tvoří dvě propojené kanceláře. K dispoz