24 C 219/2021 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 54 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce nabyl ke dni [datum] v nedobrovolné dražbě spoluvlastnický podíl o velikosti ½ k nemovitostem – pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa] a k pozemku parc. [číslo], vše k k.ú. [obec] (dále již jen jako„ nemovitost“). Žalobce se snažil s žalovanou dohodnout ohledně vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti a ohledně užívání nemovitosti, avšak marně. Vzhledem k tomu, že žalobce nemá ze svého podílu žádný užitek, má právo na finanční náhradu ve výši ½ obvyklého tržního nájemného. Žalobce navrhnul žalované, aby mu platila za užívání nemovitosti nad míru jejího podílu částku ve výši [anonymizováno] 000 Kč/měsíčn, avšak žalovaná to odmítla, nezbylo mu tedy, než obrátit se na soud. 2. Žalovaná k věci uvedla, že panu žalobci neznemožňovala, aby v domě bydlel, nebo aby se tam alespoň přišel podívat, polovinu domu vyklidila, pohybovala se toliko v jedné polovině domu, myslela si, že to stačí, vyjádřila se k tomu panu [celé jméno žalobce] i mailem, žalobce ale stále trval na nájmu. K dispozici domu doplnila, že dům má pět místností a jednu dvojgaráž, žalovaná vyklidila polovinu dvojgaráže a dvě místnosti v domě, ona sama s dětmi obývá dvě místnosti, pátá místnost je prázdná, žalobce o tom informoval písemně [anonymizováno] [příjmení]. K dotazu soudu žalovaná uvedla, že svůj spoluvlastnický podíl prodala, avšak v domě dosud bydlí. <i>3. Soud k prokázání tvrzených skutečností provedl následující listinné důkazy:</i> 4. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], k.ú. a obec Svojetice, ze dne [datum] vyplývá, že podílovými spoluvlastníky nemovitosti byli účastníci, a to každý ideálního podílu o velikosti ½. Žalobce nabyl vlastnické právo na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum]. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo dále zjištěno, že k podílu žalované byl dne [datum] vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti [anonymizováno] [obec], [číslo jednací] [anonymizováno] – [číslo]. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] byla zjištěna obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1 628 500 Kč, znalec provedl ohledání nemovitosti toliko z venku, dispozici vnitřních prostor proto provedl pouze jako odhad. 7. Dopisem ze dne [datum] navrhnul žalobce žalované možné způsoby vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti a vyzval žalovanou k placení úhrady za užívání nemovitosti nad rámec spoluvlastnického podílu, neboť podle názoru žalobce nepřicházelo v úvahu rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky a není možné, aby dům současně užívali oba spoluvlastníci. Žalobce pak žalobkyni vyzval k placení náhrady za nadužívání nemovitosti nad její spoluvlastnický podíl ještě upomínkou ze dne [datum]. Následně pak byla žalované zaslána ještě dne [datum] předžalobní upomínka. 8. Z odhadu nájemného vyplývá pro danou lokalitu a typ nemovitosti nájemné ve výši 249,50 Kč, tedy 29 938 Kč/měsíčn. 9. Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum], v němž nabídla žalobci rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky s tím, že to je dle žalované možné bez větších stavebních úprav a to tak, že žalovaná by užívala 1. nadzemní patro a žalobce by užíval 2. nadzemní patro. 10. Znalec ve znaleckém posudku [číslo] ze dne [datum], který byl vypracován ve věci [spisová značka], v němž bylo řešeno vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, soud ohledně vnitřních dispozic nemovitosti zjistil, že kuchyň pro přípravu jídel je umístěna pouze v přízemí rodinného domu (s elektrickým sporákem s troubou a digestoř bez myčky). Koupelny jsou dvě, v přízemí i v podkroví tím, že koupelna v přízemí je s vanou a umyvadlem (keramické obklady a dlažba), avšak v podkroví je pouze umyvadlo se splachovacím WC, bez keramických obkladů. Stran dělitelnosti nemovitostí znalec dospěl k závěru, že rodinný dům nelze reálně rozdělit, tak aby vznikly dvě samostatné nemovitost i pozemky se stavbami rodinného domu, neboť to neumožňují stavebně-technické podmínky, kdy reálné rozdělení lze připustit pouze za vzniku dvou samotných staveb (např. dvojdomků), což by představovalo z hlediska nákladů realizovat dvě novostavby a stávající rodinný dům demolovat. Dům má celkem 2 bytová podlaží, která jsou relativně samostatně přístupná přes společný vstup do rodinného domu se zádveřím, z kterého lze nezávisle vstoupit do přízemní části a po schodiště do podkroví. Následně znalec identifikoval rizika, která by měla vliv na rovnocenné hodnotové a prostorové parametry v případě nově vzniklých jednotek, s jejichž náklady je nezbytné k vyčlenění jednotek počítat, přičemž vyčíslil podrobně náklady, aby došlo k maximálně férovému narovnání rozdílů ve standardu vybavení a pro zajištění bezproblémového fungování samostatných jednotek na částku 1 267 880 Kč. Pakliže by došlo ke vzniku dvou samostatných jednotek, tak aby velikosti podílů odpovídaly stávajícím spoluvlastnickým podílům ve výši ½ a aby nedošlo k majetkovému poškození spoluvlastníků, je dle znalce nezbytné akceptovat následující skutečnosti a provést následující stavební úpravy, a sice akceptovat snížení hodnoty majetkového podílu o cca 25 % ze současné obvyklé ceny nemovitostí; dále z hlediska narovnání funkčnosti a standartu vybavení jednotek by bylo nezbytné realizovat po detailním průzkumu stavebně technického stavu stavební úpravy rodinného domu, kdy odhadované náklady činí 1 267 880 Kč; a dále existuje rozdíl v poměru výměr jednotek ve výši 1,66 m 2 v neprospěch jednotky situované v podkroví. 11. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav: Žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu [číslo jednací] EX [číslo] ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Následně, a to dopisem ze dne [datum] navrhnul žalobce žalované možné způsoby vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti a vyzval žalovanou k placení úhrady za užívání nemovitosti nad rámec spoluvlastnického podílu, žalovaná to odmítla s tím, že v nemovitosti jsou dvě bytové jednotky, a nemovitost můžou účastníci užívat současně, žalobce s tím nesouhlasil. [ulice] dispozice domu jsou následující: kuchyň pro přípravu jídel je umístěna pouze v přízemí rodinného domu s kompletním vybavením - elektrický sporák s troubou a digestoř bez myčky. Koupelny jsou dvě, v přízemí i v podkroví s tím, že koupelna v přízemí je s vanou a umyvadlem (keramické obklady a dlažba), v podkroví je pouze umyvadlo se splachovacím WC, bez keramických obkladů. <i>12. Podle ustanovení § 1117 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.</i> <i>13. Podle ustanovení § 1122, odst. 1 obč. zák. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci.</i> <i>14. Podle ustanovení § 2991 kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> 15. Spoluvlastnictví je založeno při existenci vlastnických práv více osob k jedné společné věci. Podíl je vyjádřením míry účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a na povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví, o běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, běžnou správou se mimo jiné rozumí i užívání nemovitosti. Spoluvlastník nadužívající společnou věc nad rámec velikosti svého spoluvlastnického podílu není povinen poskytnout ostatním spoluvlastníkům náhradu za užívání společné věci nad rámec svého spoluvlastnického podílu (bezdůvodné obohacení), pokud prokáže, že se takto s ostatními spoluvlastníky dohodnul a dále v případě, že dotčený spoluvlastník toliko nerealizoval svá vlastnická práva, přičemž neexistovala žádná překážka, která by mu v tom bránila. V takovém případě by nadužívání spoluvlastnického podílu spoluvlastníkem nemohlo vést ke vzniku bezdůvodného obohacení na jeho straně. 16. Žalovaná tvrdila, že spoluužívání nemovitosti v rozsahu velikosti spoluvlastnického podílu žalobce je možné, a že takové řešení žalobci nabídla, žalobce tvrdil, že užívání nemovitosti dvěma spoluvlastníky možné není, neboť v nemovitosti nejsou dvě bytové jednotky a žalovaná v domě trvale bydlí spolu s nezletilými dětmi. Vzhledem k tomu, že ze znaleckého posudku, který předložil žalobce, nebylo možno zjistit vnitřní dispozici nemovitosti, vycházel soud ze závěru znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], který byl vypracován v řízení vedeném před zdejším soudem pod sp. zn. [spisová značka], v němž byl