35 C 252/2023 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal předmětné částky s tím, že účastníci řízení a , jméno FO, zdědili pozůstalost, v rámci které byl i podíl na bytovém družstvu ve společnosti , právnická osoba, s právem nájmu bytové jednotky (dále jen „Podíl“). Žalovaná se zavázala nabýt Podíl do svého vlastnictví, prodat jej prostřednictvím stranami zvoleného zástupce, vypořádat utržené prostředky a vyplatit je na účet účastníků smlouvy. Žalovaná Podíl prodala za částku 6 700 000 Kč, započetla náklady s prodejem bytu 83 157,17 Kč a částku 2 146 176,17 Kč mu vyplatila. Žalovaná při svém postupu porušila svoji smluvní povinnost, když prodej Podílu zajistila prostřednictvím advokáta , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, (dále jen „advokát“) za ceny převyšující ceny v místě a čase obvyklé za obdobné právní služby. Tím došlo k obejití zákona o realitním zprostředkování, když advokát nemá oprávnění k provozování takové činnosti. Žalované tak nevznikl nárok na zápočet poměrné částky za náklady těchto služeb v částce 49 438,65 Kč. Žalovaná dále v souvislosti s prodejem Podílu účtovala částku 1 666,67 Kč spojenou s náklady na úklid bytu, a to i přes to, že ten byl již vyklizen od zbývající pozůstalosti. Žalobce tento úklid neodsouhlasil, běžně by byl proveden v rámci zprostředkování prodeje a náklady si tak žalovaná má nést sama. Žalovaná ve svém postupu porušila smlouvu i tím, že prostředky z advokátní úschovy si nechala vyplatit na svůj účet, čímž nutila žalobce, aby dodatečně náklady odsouhlasil. Žádné další nedostatky v postupu žalované a prodeji Podílu neshledal.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Uvedla, že to byl primárně žalobce, kdo porušil smlouvu a ona měla obavu, že by svým jednáním mohl žalobkyni způsobit újmu, když měl nerealistická očekávání ohledně prodeje Podílu a ona byla limitována sjednanými lhůtami. Pokud jde o žalovanou uplatněné náklady, tak ty byly důvodné. Od počátku vztahu bylo dohodnuté, že prodej Podílu bude probíhat prostřednictvím třetí osoby a nikoliv svépomocí. Měla za to, že advokát je oprávněn zastupovat svého klienta i při prodeji nemovitosti, a to včetně jednání se zájemci v nemovitosti samotné. Ceny advokátních služeb nebyly přemrštěné a ani nedosahovaly cen, které požadují realitní zprostředkovatelé. Pokud jde o náklady za úklid, tak ty vynaložila a nejsou přehnané. Navrhla proto zamítnutí žaloby.3. Ze shodných tvrzení účastníků bylo prokázáno, že ti a , jméno FO, uzavřeli dne 16. 8. 2021 smlouvu o vypořádání dědictví, na základě které měla žalovaná prostřednictvím zvoleného zástupce prodat Podíl a vyplatit účastníkům poměrnou část. Žalovaná podíl prodala prostřednictvím svého zástupce advokáta za částku 6 700 000 Kč, přičemž žalobci po jinak řádném zápočtu nevyplatila částku 87 157,17 Kč jako náklady na prodej Podílu., právnická osoba, dohodě o vypořádání dědictví se dále strany dohodly, že žalovaná nabude Podíl do svého výlučného vlastnictví, tento prostřednictvím stranami zvoleného zástupce prodá kupujícímu za nejvyšší nabízenou cenu, přičemž každá ze stran se bude podílet na nákladech i výnosech Podílu souvisejícího s dědictvím rovným dílem, přičemž žalovaná se zavázala předložit účastníkům vztahu vyúčtování a Ti se zavázali uhradit náklady spojené s prodejem bytové jednotky nejpozději do dne prodeje. V případě, že do tohoto data nedojde k uhrazení těchto nákladů, vzniklo žalované právo zápočtu (prokázáno předmětnou dohodou).5. Z vyúčtování nákladů bylo prokázáno, že žalovaná žalobci vyúčtovala náklady právního zastoupení 170 000 Kč (poměrně 56 666,67 Kč), úklidu 5 000 Kč (poměrně 1 666,67 Kč) a vyklizení 13 719,50 Kč (poměrně 4 573,17 Kč) a všechny tyto náklady započetla na žalobcovu pohledávku na zaplacení vypořádacího podílu.6. Z nabídky prodeje bytu , tituly před jménem, , jméno FO, včetně průvodního e-mailu bylo prokázáno, že ten by zajistil prodej s odměnou v hodnotě , hodnota, % kupní ceny. Nabídku zajistil žalobce.7. Z výpisu z veřejných rejstříků bylo prokázáno, že , tituly před jménem, , jméno FO, je advokátem a nikoliv realitním zprostředkovatelem.8. Ze smlouvy o právních službách bylo prokázáno, že žalovaná si pro zajištění prodeje včetně prohlídek bytu spojeného s Podílem najala advokáta.9. Z faktury a z pohybů na účtech bylo prokázáno, že žalovaná uhradila za tyto služby částku 170 000 Kč.10. Z faktury , jméno FO, včetně potvrzení o provedení platby bylo prokázáno, že ta provedla úklid předmětného bytu za částku 5 000 Kč.11. Žalovaná přes výzvu žalovanou částku neuhradila (prokázáno předžalobní výzvou včetně dodejky).12. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil další relevantní skutečnosti, další dokazování neprovedl soud pro nadbytečnost.13. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že účastníci řízení a , jméno FO, uzavřeli dne 16. 8. 2021 smlouvu o vypořádání dědictví, na základě které měla žalovaná nabýt Podíl do svého výlučného vlastnictví, prostřednictvím zvoleného zástupce jej prodat a vyplatit účastníkům poměrnou část výnosů. Ti naproti tomu byli nejpozději do dne prodeje povinni zaplatit poměrnou část nákladů spojených s prodejem Podílu a poté byla žalovaná oprávněna si tyto náklady započíst. Žalovaná podíl prodala prostřednictvím svého zástupce advokáta, který při své činnosti vykonával činnosti realitního zprostředkovatele, za částku 6 700 000 Kč. Žalobci pak vyplatila poměrnou část těchto prostředků poníženou o částku 87 157,17 Kč jako náklady na prodej Podílu, kterou započetla na jeho vypořádací podíl. Tento zápočet provedla zjevně poté, kdy již byl prodej uskutečněn. Do nákladů zahrnula mimo jiné náklady za vyklizení pozůstalosti 13 719,50 Kč, náklady za úklid 5 000 Kč a náklady právního zastoupení (fakticky i zprostředkování) za částku 170 000 Kč. Z provedeného dokazování se podává (a odpovídá to i znalostem soudu z úřední činnosti), že provize realitního zprostředkování odpovídá minimálně 3 % kupní ceny a částka 5 000 Kč za úklid není nepřiměřená.14. Podle § 1746 odst. 2 o. z., strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.15. Podle § 5 odst. 2 o. z., proti vůli dotčené strany nelze zpochybnit povahu nebo platnost právního jednání jen proto, že jednal ten, kdo nemá ke své činnosti potřebné oprávnění, nebo komu je činnost zakázána.16. Podle § 2999 odst. 1 o. z., není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Podle odst. 2, plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.17. Podle § 1982 odst. 2 o. z., započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.18. Podle § 1991 o. z., zákaz započtení pohledávky prohlášením jedné ze stran nebrání stranám, aby si započtení ujednaly; k ujednání o započtení proti pohledávce výživného pro nezletilého, který není plně svéprávný, se však nepřihlíží.19. Po právní stránce uzavřel soud, že účastníci smluvního vztahu uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, na základě které se žalobkyně zavázala prostřednictvím zvoleného zástupce prodat Podíl za maximální možnou cenu a výnos z prodeje vypořádat rovným dílem. Žalobce se zavázal uhradit třetinu nákladů tohoto prodeje, přičemž již v době uzavření smlouvy se nepochybně počítalo s náklady realitního zprostředkování, které běžně činí 3 % z dosažené kupní ceny. Ze smlouvy se při tom nijak nepodává, že by žalobce měl právo požadovat odsouhlasení nákladů spojených s prodejem.20. Z provedeného dokazování je nepochybné, že žalovaná nechala předmětný byt vyklidit od pozůstalosti a následně uklidit. Každou z těchto činností učinila samostatně. Soud k tomu konstatuje, že jde o 2 zcela samostatné náklady, když při vyklizení nemovitosti od vybavení dochází výlučně k odnesení věcí, které se v nemovitosti nacházejí. Při vyklizení se však neřeší prach, který z toho vznikne, nečistoty na oknech, dveřích apod. Odstranění těchto nečistot je řešeno v rámci úklidu. Sám žalobce v rámci jednoho ze svých vyjádření upozorňoval, že při prodeji nemovitosti se provádí též její úklid, neboť jej provádí realitní zprostředkovatel. Již jen z tohoto vyjádření je nepochybné, že náklad byl učiněn při prodeji Podílu účelně. Pokud jde o výši tohoto nákladu, je soudu z úřední činnosti známo, že není nepřiměřeně vysoká. V daném případě jde totiž o generální úklid všeho (jiný by postrádal logiku) a nikoliv úklid běžný, který je standardně levnější. Soud tak uzavřel, že náklad úklidu 5 000 Kč není částkou nepřiměřenou a jde o náklad související s prodejem Podílu. Žalobce tak