21 C 16/2024-93 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou podanou dne 12. 5. 2023 u Okresního soudu v Karviné domáhal zaplacení 11.340 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že je společenstvím vlastníků jednotek. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v bytovém domě na adrese , adresa, . Žalovaného je proto třeba považovat za člena žalobce i vzhledem k žalovanému období. Právní poměry žalobce se řídí příslušnými ustanoveními zákona o. z. a stanovami žalobce ze dne 4. 5. 2016. Podle čl. 5 odst. 2 lit. b) Stanov je žalovaný povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu a dle čl. 5 odst. 2 lit. b) a c) Stanov je žalovaný povinen hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky, které vyplývají z vyúčtování. Dle ustanovení čl. 9 odst. 1 a 7 je žalovaný povinen hradit příspěvky na správu domu a zálohy na úhradu za služby popřípadě další platby v měsíčních intervalech. Žalovaný byl seznámen a vyrozuměn o výši předepsaných plateb. Žalovaný byl na základě předpisu pravidelných měsíčních plateb vlastníka a cen služeb za užívání prostoru s platností od 1. 1. 2021 povinen hradit souhrnnou měsíční platbu ve výši 4.187 Kč, z toho pak platba na příspěvek na správu domu a pozemku představovala měsíčně částku ve výši 1.684 Kč, a zálohová platba na služby spojené s užíváním bytu částku ve výši 2.503 Kč. Dále byl Žalovaný na základě předpisu pravidelných měsíčních plateb vlastníka a cen služeb za užívání prostoru s platností od 1. 9. 2021 a 1. 10. 2021 povinen hradit souhrnnou měsíční platbu ve výši 6.684 Kč, z toho pak platba na příspěvek na správu domu a pozemku představovala měsíčně částku ve výši 1.684 Kč, a zálohová platba na služby spojené s užíváním bytu částku ve výši 5.000 Kč. Žalobce uzavřel se , Anonymizováno, , IČO: , IČO, smlouvu o správě nemovitosti, na základě které správce vykonává pro žalobce jednotlivé úkony a jednání. Správce je dále statutárním orgánem žalobce. Žalobce pak prostřednictvím správce provedl vyúčtování služeb, tj. položek: vyúčtování studené vody, vodného, stočného, teplé užitkové vody, vodného a stočného, Ohřev TUV (základní i spotřební složka), domovní výměníková stanice, energie společných prostor, odpadky, výtahy, CIS, úřední správa a úklid, když zúčtování bylo provedeno proti uhrazeným zálohám. Vyúčtování bylo provedeno v souladu se stanovami, a to konkrétně s čl. 5 odst. 2 lit. c) Stanov. Podle tohoto ustanovení je nedoplatek vyplývající z vyúčtování splatný do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, tj. do 31. 7. kalendářního roku. Za období od ledna 2021 do prosince 2021 žalovaný uhradil na zálohových platbách 40.024 Kč. Z řádného vyúčtování zálohových plateb za období od ledna 2021 do prosince 2021 ze dne 31. 3. 2022 pak plyne, že žalovaný spotřeboval na energiích celkem částku ve výši 51.001 Kč, čímž mu vznikl nedoplatek ve výši 10.977 Kč, který byl žalovaný povinen uhradit do 31. 7. příslušného roku. Vyúčtování, ze kterého jsou shora uvedená tvrzení přezkoumatelná, bylo žalovanému známo. Jelikož nedošlo k úhradě nedoplatku žalovaným, vznikl žalobci nárok na úhradu smluvního úroku z prodlení ve výši 0,1 % denně z částky 10.977 Kč od 1. 8. 2022 až do zaplacení. Příslušenství je pak vypočteno v souladu se stanovami žalobce (čl. 5 bod 2 lit. d) Stanov). Žalobou jsou pak uplatněny i náklady za jednotlivé upomínky. Tento nárok na zaplacení pak vyplývá zejména ze Stanov a zároveň ze Smlouvy. Upomínací náklady vyplývají z listiny označené jako přehled dlužných předpisů se započtením úhrad ke dni 28. 3. 2023. Žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu ze dne 9. 3. 2023. Žalovaný však na výzvu řádně nereagoval a svou povinnost nesplnil.2. Žalovaný v odporu z 27. 7. 2023 namítal, že vymáhaný dluh nezpůsobil. Žalobce na situaci opakovaně několikrát upozorňoval. Byt koupil v roce 2021 a povinnost hradit zálohy mu náležela od září 2021. Zálohy řádně hradil. I minulý vlastník zálohy řádně hradil, na což má od žalobce potvrzení. Žalobce vytrvale odmítá udělat vyúčtování nákladů k datu prodeje bytu, aby se tak zjistilo, jakou spotřebu měl bývalý vlastník a jakou žalovaný. Žalovaný proto provedl vyúčtování sám a dospěl k závěru, že „celý dluh vznikl za minulého vlastníka“.3. Žalobce v replice z 30. 10. 2023 uvedl, že žalovaným zmiňovaný informativní přehled o stavu pohledávek ke dni 31. 8. 2021 je pouze informativním přehledem, a nikoliv potvrzením o bezdlužnosti ve smyslu ustanovení § 1186 odst. 3 o. z. V tomto potvrzení je výslovně napsáno, že: „Ve výše uvedeném vyčíslení není uvedena případná pohledávka z úvěru SA/SVJ. Tento přehled o stavu pohledávek je pouze informativní! Pro potvrzení o přesném stavu pohledávek včetně jejich druhu a dalších nákladech se obraťte na oddělení evidence pohledávek.“. Toto informativní potvrzení není ani podepsáno, ani vydáno k tomu odpovědným oddělením, což je v tomto informativním přehledu uvedeno, jelikož slouží pouze pro informaci a nikoliv jako potvrzení existence dluhů. Žalovaný si musel být vědom, že mu bude vystaveno vyúčtování, a že toto v souladu s ustanovením § 1186 odst. 1 o. z. nebude rozděleno na část vyúčtování pro převodce a část vyúčtování pro žalovaného. V době převodu předmětné bytové jednotky zde skutečně neexistoval dluh převodce bytové jednotky z vyúčtování, neboť tento dluh vzniknul až v budoucnu, a to po řádném vyúčtování za rok 2021 se splatností ke dni 31. 7. 2022. Dluh z vyúčtování je tedy dluhem, který vzniknul již přímo žalovanému a který jej plně zavazuje. Žalobce tento dluh ani nemůže vyúčtovat bývalému vlastníkovi předmětné bytové jednotky, neboť již neeviduje jakékoliv jeho aktuální kontaktní informace a chtít po žalobci, aby vymáhal určitou část pohledávky z předmětného vyúčtování, je zcela zjevně nepřiměřené a žalobce navíc nedisponuje fakticky ověřenou informací o tom, jaké byly stavy měřidel ke dni převodu předmětné bytové jednotky.4. Usnesením Okresního soudu v Karviné ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , jež nabylo právní moci dne 16. 12. 2023, vyslovil tento soud svou místní nepříslušnost a rozhodl o postoupení spisu zdejšímu soudu.5. Při jednání konaném dne 7. 3 2024 učinili účastníci nesporným, že žalovaný je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, (byt), v budově č. p. , Anonymizováno, s podílem na společných částech , Anonymizováno, . Vklad vlastnického práva žalovaného k předmětné jednotce byl proveden správními účinky ke dni 1. 9. 2021. Žalovaným a předešlou vlastnictví předmětného bytu bylo na zálohách na plnění spojená nebo související s užíváním předmětného bytu v průběhu roku 2021 uhrazeno celkem 40.024 Kč, tj. žalobcem předepsané zálohy, následně tedy celková výše vyúčtovaných plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu činila 51.001 Kč.6. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda má žalovaný povinnost uhradit nedoplatek z vyúčtování, resp. zda nedoplatek vznikl užíváním předmětného bytu předešlou vlastnicí a zda má na povinnost žalovaného uhradit předmětný nedoplatek vliv vystavení informativního přehledu o stavu pohledávek ke dni 31. 8. 2021.7. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobce bylo zjištěno, že se jedná o společenství vlastníků jednotek, jehož účelem je správa domu a pozemku.9. Ze stanov společenství vlastníků jednotek ze dne 4. 5. 2016 bylo zjištěno, že zde bylo uvedeno, že žalobce je korporací založenou za účelem zajištění správy nemovité věci. Člen společenství má povinnosti určené v obecně závazných právních předpisech, těchto stanovách a v rozhodnutích orgánů společenství, a to zejména: včas hradit příspěvky na správu nemovitých věcí, a to nejpozději do 25. dne v měsíci, za který je úhrada hrazena, a zálohy na úhradu služeb a to nejpozději do 31. 7. následujícího roku, nestanoví-li jiný právní předpis jinak. V případě prodlení s peněžitým plněním ve prospěch společenství, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, uhradit společenství úrok z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, případně úrok nebo poplatek z prodlení ve výši stanovené jiným právním předpisem.10. Ze smlouvy o obstarání správy domu ze dne 4. 5. 2016 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi , Anonymizováno, jako správcem a žalobcem jako objednatelem. Ve smlouvě bylo uvedeno, že v domě, za jehož správu je žalobce odpovědný, je 297 jednotek. Předmětem smlouvy pak bylo úplatné zajišťování správy, provozu, oprav a stavebních úprav společných částí domu a pozemku a vedení účetnictví společenství vlastníků jednotek. Ve smlouvě bylo sjednáno, že objednatel je povinen za správu platit správci měsíčně za jednotku 139 Kč + DPH. V odměně není zahrnuta odměna správce a náhrada nákladů správce vzniklých v souvislosti s výkonem správy kromě činností uvedených v čl. II, zejména není zahrnuta odměna a náklady za činnosti uvedené v Příloze č. 1, která je nedílnou součástí této smlouvy.11. V příloze č. 1 bylo s