48 C 24/2025-177 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal úhrady částky ve výši 69 454 Kč s příslušenstvím, a to z titulu škody vzniklé z předsmluvní odpovědnosti žalované v období od června roku 2022 do září roku 2023 (dále jen „rozhodné období“) z důvodu úhrady právních služeb. Žalobce byl v rozhodném období jediným společníkem společnosti existující pod tehdejší obchodní firmou , Anonymizováno, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , a vlastnil podíl na základním kapitálu společnosti ve výši 100 %. Žalovaná je právnickou osobou, která na území České republiky provozuje síť maloobchodních prodejen , Anonymizováno, . Společnost , Anonymizováno, , právnická osoba, . byla v rozhodné době výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , to vše v katastrálním území , Anonymizováno, , obci , adresa, , zapsaných u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen „nemovitosti“). Žalobce na počátku roku 2022 za účelem prodeje podílu kontaktoval realitní kancelář , právnická osoba, , IČO , IČO, (dále jen „realitní kancelář“). Nabídková cena podílu činila částku ve výši 69 000 000 Kč. Osobou pověřenou realitní kanceláří ke zprostředkování prodeje podílu byla paní , jméno FO, . V polovině roku 2022 žalovaná prostřednictvím svého projektového manažera expanze, pana , jméno FO, , telefonicky kontaktovala realitní kancelář s vážným zájmem o nabytí podílu, neboť na nemovitostech zamýšlí vybudovat svoji prodejnu. V té době již realitní kancelář vedla vážná jednání o koupi podílu s jinými zájemci např. i se společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , která měla rovněž zájem zde vybudovat prodejnu. Společnost , právnická osoba, , stejně jako žalovaná, byla součástí podnikatelského seskupení , Anonymizováno, . Společnost , jméno FO, však následně informovala realitní kancelář o tom, že bylo skupinou , Anonymizováno, rozhodnuto o nabytí podílu žalovanou namísto společností , právnická osoba, , která následně s žalobcem ukončila, do té doby vážná, jednání o nabytí podílu. Následně realitní kancelář zprostředkovala žalované prohlídku nemovitostí, která se za účasti pana , jméno FO, a paní , jméno FO, konala dne , datum, . , právnická osoba, zároveň žalované sdělila veškeré žalovanou požadované informace a také žalované poskytla veškeré dokumenty, které si žalovaná vyžádala. , jméno FO, to žalovaná svůj vážný zájem o koupi podílu realitní kanceláři telefonicky potvrdila. , právnická osoba, s žalovanou následně řadu měsíců komunikovala o věcech souvisejících s plánovaným nabytím podílu, přičemž v rámci této komunikace ji žalovaná po celou dobu utvrzovala v tom, že o nabytí podílu má vážný zájem, přičemž jediné, čím měla být realizace transakce podmíněna, bylo schválení tohoto záměru vedením podnikatelského seskupení , Anonymizováno, . , právnická osoba, vyhověla požadavku žalované a poskytla jí mimořádnou slevu z kupní ceny ve výši 4 000 000 Kč. Kupní cena tedy byla mezi žalobcem a žalovanou dohodnuta v konečné výši 65 000 000 Kč. Dne , datum, žalovaná realitní kanceláři písemně sdělila, že: „projekt v , adresa, byl naším vedením schválen a v současné době se připravuje návrh kupní smlouvy. V tuto chvíli prosím vyčkejte na další instrukce, budu Vás informovat, jakmile bude návrh zpracován.“. Tímto byla tedy splněna jediná podmínka, kterou žalovaná podmínila realizaci transakce, a proto od tohoto sdělení již o uskutečnění transakce dle důvodných předpokladů žalobce nepanoval žádný pochyb. Dle žalobce tak vzniklo důvodné očekávání, že obchodní jednání již bylo skončeno a bude se řešit pouze text smlouvy. Nebyl informován žalovanou o dalších požadavcích na pokračování obchodních jednáních. Domníval se, že cena je v korespondenci s realitní kanceláří pevně stanovena. V komunikací s žalovanou nikdy nezaznělo, že by byla třeba právní a finanční prověrka prodávajícího. V návaznosti na uvedené sdělení realitní kancelář mimo jiné přerušila probíhající jednání s ostatními zájemci o koupi podílu. Žalobce v důsledku sdělení žalované o schválení transakce poptal právní služby advokátní kanceláře , právnická osoba, , IČO , IČO, (dále jen „advokátní kancelář“). Žalovaná si následně dne 22. 2. 2023 za účelem přípravy smluvní dokumentace vyžádala identifikační údaje žalobce a společnosti , Anonymizováno, , právnická osoba, . Dne 9. 3. 2023 zaslala žalovaná realitní kanceláři zprávu, ve které sděluje, že bude očekávat návrh smluvní dokumentace ze strany realitní kanceláře. Touto smluvní dokumentací měla být rezervační smlouva či smlouva o smlouvě budoucí, kterou žalobce požadoval. Návrh smlouvy byl vyhotoven zástupcem realitní kanceláře a byl podroben revizi na straně žalobce. Zároveň se žalovaná prostřednictvím realitní kanceláře s žalobcem dohodla na uskutečnění osobního setkání, jehož účelem bylo projednání vedlejších podmínek prodeje podílu a časový harmonogram transakce. Osobní setkání se uskutečnilo dne 3. 5. 2023 v prostorách advokátní kanceláře, a to za osobní účasti pana , jméno FO, a pana , Anonymizováno, (zaměstnance žalované na pozici projektového managera oddělení expanze), právního zástupce žalované, žalobce, paní , jméno FO, , a advokátů advokátní kanceláře V průběhu tohoto jednání žalovaná utvrdila žalobce ve svém úmyslu za dohodnutých podmínek nabýt podíl, přičemž tento svůj úmysl žádnou další podmínkou či skutečností žádným způsobem nepodmínila, a tedy nejen v žalobci, nýbrž i ve všech ostatních přítomných osobách vzbudila nepochybný dojem o tom, že se prodej podílu za dohodnutých podmínek uskuteční. Výsledkem jednání byla dohoda žalované se žalobcem na dalším postupu, který měl spočívat pouze v „právním“ zprocesování smluvní dokumentace, když na komerčních podmínkách transakce již panovala úplná shoda. Dle dohody měla žalovaná poskytnout právnímu zástupci žalované nezbytné informace a podklady tak, aby právní zástupce žalované spolu s advokátní kanceláří připravili smluvní dokumentaci pro prodej podílu. Časový harmonogram byl dohodnut tak, že smlouva o převodu podílu měla být uzavřena v průběhu září 2023, transakce měla být dokončena v průběhu října 2023, a nemovitosti měly být (vyklizené) žalované předány nejpozději do dne 31. 12. 2023. Po jednání však žalovaná přestala s žalobcem, s jeho právními zástupci, a dokonce i s právním zástupcem žalované, jakkoliv spolupracovat a poskytovat jim jakoukoliv součinnost, když od této doby veškerá sdělení poskytovala pouze telefonicky a na žádosti o poskytnutí potřebných podkladů a informací za účelem přípravy smluvní dokumentace odkazovala na právního zástupce žalované, který však opakovaně sdělil, že žádné instrukce od žalované nedostal. Žalovaná však v rámci telefonických rozhovorů stále žalobce utvrzovala v tom, že transakce dle domluvy proběhne. Svůj úmysl podíl za sjednaných podmínek nabýt potvrdila ještě v srpnu 2023 v průběhu osobního jednání žalobce a paní , jméno FO, se dvěma zástupci žalované, panem , jméno FO, a panem , Anonymizováno, , které se uskutečnilo v sídle žalované. Dne 26. 9. 2023 žalovaná žalobci sdělila, že: „, Anonymizováno, v tuto chvíli neumí odkoupit podíl společnosti , Anonymizováno, , právnická osoba, .“. Přestože byl touto informací žalobce zcela zaskočen, uvedenou informaci vzal na vědomí a dále se soustředil zejména na urychlený prodej podílu jiné osobě, neboť na základě dohody se žalovanou již ukončil provozní činnost společnosti a přestal obnovovat, resp. započal vypovídat nájemní smlouvy. Z toho důvodu společnost přestala dosahovat zisku, a naopak začala dosahovat ztrát, neboť bylo stále nezbytné vynakládat náklady na zachování základních procesů spjatých s existencí společnosti, jakož i nákladů na provoz a údržbu nemovitostí. V první polovině října roku 2023 dostal nabídku na rychlý odkup podílu prostřednictvím společnosti , právnická osoba, IČO , IČO, , a to za kupní cenu ve výši 60 000 000 Kč. Přestože nabízená kupní cena společností byla o 9 000 000 Kč nižší, než jaká byla prvotní výše kupní ceny podílu, žalobce z důvodu urgentního nedostatku finančních prostředků společnosti by