10 C 25/2018-159 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala na žalované původně zaplacení částky 45 400 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se žalovanou uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu, na základě které užívala byt od [datum] do [datum], platila žalované nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 3 000 Kč měsíčně. Mezi účastnicemi byla sjednána povinnost žalobkyně složit k rukám žalované jistotu ve výši 15 000 Kč, která měla být vrácena žalobkyni po skončení nájemního vztahu za předpokladu, že žalobkyně nebude mít vůči žalované dluh na nájemném, službách spojených s užíváním bytu a z titulu náhrady škody. Po skončení nájmu jistota žalobkyni nebyla vrácena, ač pro to byly splněny předpoklady. Žalobkyni tedy vzniklo právo na vrácení jistoty spolu s úroky z prodlení od [datum] ve výši 1 % z částky 15 000 Kč, když výše úroku z prodlení není zákonem určena. Dále se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 30 400 Kč s odůvodněním, že žalovaná nedoručila žalobkyni vyúčtování služeb spojených s nájmem, a to ani po písemné výzvě ze strany žalobkyně. Žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty v částce 50 Kč denně od prvního dne prodlení s doručením vyúčtování, tj. od [datum] do [datum]. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, navrhla její zamítnutí, uvedla, že má vůči žalobkyni pohledávku ve výši 455 000 Kč z titulu neoprávněného užívání bytu žalobkyní od [datum] do [datum], neboť pro toto období nová nájemní smlouva mezi účastnicemi uzavřena nebyla, když původní nájemní smlouva podmiňovala vznik takové smlouvy dodržením její písemné formy a účastnice si v písemné nájemní smlouvě sjednaly vyloučení možnosti automatického prodloužení smlouvy podle § 2285 o. z. V původní nájemní smlouvě si účastnice sjednaly, že v případě prodlení žalobkyně s vyklizením bytu náleží žalované 1 000 Kč denně za každý den neoprávněného užívání bytu představující v součtu výše uvedenou částku. Z důvodu nevyklizení bytu k [datum] má žalovaná vůči žalobkyni pohledávku spočívající v náhradě nájmu podle § 2295 o. z. ve výši uvedeného nájemného za období od [datum] do [datum] a dále pohledávku ve výši cca 13 000 Kč představující zvýšené náklady žalované na služby způsobené chovem až šesti psů žalobkyní v bytě, což považuje žalovaná za rozpor s ustanovením § 2258 o. z. Tato pohledávka vznikla v důsledku zvýšení záloh ze strany SVJ za vodu v domě. S ohledem na uvedené, žalobkyni nikdy nevznikl nárok na vrácení jistoty. Žalobkyně sice platila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, avšak v měsíci dubnu, červnu a září 2016 nájem nezaplatila vůbec. V březnu 2017 zaplatila pouze 16 000 Kč. Některé měsíce platila až po splatnosti. Žalované by tudíž v souladu s nájemní smlouvou příslušelo právo na smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % z dlužné částky denně. Žalovaná doručila žalobkyni vyúčtování zaplacených záloh za rok 2015 řádně a včas a doručila jí i vyúčtování za rok 2016. Vyúčtování za rok 2017 ke dni podání žaloby dosud neexistovalo. Žalobkyni tudíž nárok na pokutu nevznikl. Žalovaná tedy vznesla námitku započtení pro uvedené pohledávky. 3. Žalobkyně ve svém vyjádření uvedla, že nájemné bylo z její strany vždy placeno předem na další měsíc, s tím že první nájemné bylo uhrazeno v hotovosti při podpisu nájemní smlouvy. Další jednotlivé platby byly provedeny převodem na účet žalované či vkladem na tento účet v bance. Pokud došlo k prodlení s platbami, tak tato prodlení nečinila více než několik dnů. Ujednání účastnic o dřívější splatnosti je v rozporu s ustanovením § 2251 o. z., a jelikož se jedná o kogentní ustanovení, žalobkyně se nedostala do prodlení. Žalobkyně dále vznesla námitku neplatnosti provedeného zápočtu, neboť započítávané pohledávky neexistují. V období od [datum] do [datum] žalobkyně užívala byt po právu. Žalovaná nevyzvala žalobkyni k předání bytu z důvodu skončení nájemní smlouvy, přijímala od žalobkyně platby a s žalobkyní komunikovala jako s nájemkyní. Nájem tudíž zanikl až dne [datum], k tomuto dni byl předán žalované a k prodlení nedošlo. Nad to dle § 2239 o. z. se nepřihlíží k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, která je navíc v rozporu s dobrými mravy. Pohledávka dále neexistuje z titulu náhrady nájemného, když nájemní vztah existoval a nemohlo tudíž dojít k bezdůvodnému obohacení na straně žalobkyně. Žalovaná nad to v této části neuvádí výši tvrzené pohledávky, nelze tedy říci, kolik má být započteno. Žalobkyně v bytě chovala dva psy a po přechodné období cca 3 měsíců tři psy. Tento chov zvýšené náklady nenesl. Pokud došlo k nedoplatku za odběr vody, měl být vyúčtován žalovanou v nákladech za služby, což se nestalo. 4. Podáním ze dne [datum] žalobkyně navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 18 250 Kč, která představuje smluvní pokutu v částce 50 Kč denně za období od [datum] do [datum], tedy prodlení 365 dnů, když žalovaná nesplnila svou povinnost doručit žalobkyni vyúčtování za rok 2015 a 2017. Soud postupoval podle ustanovení § 95 odst. 1 o. s. ř. usnesením ze dne 31. 7. 2019 č. j. 10 C 25/2018-109 rozšíření žaloby připustil. 5. Z provedeného dokazování vzal soud následující skutkový stav: Dne [datum] uzavřely účastnice nájemní smlouvu, na základě které si žalobkyně od žalované pronajala byt na 1 rok s účinností od [datum] se sjednaným nájemným 15 000 Kč měsíčně, zálohami na služby spojené s užíváním bytu 3 000 Kč měsíčně. Splatnost obou plateb byla stanovena na 25. den v měsíci, předcházející kalendářnímu měsíci, za který platby náležely. Ve smlouvě se žalobkyně zavázala ke složení jistoty k rukám žalované ve výši 15 000 Kč, která měla být vrácena žalobkyni po skončení nájemního vztahu za předpokladu, že nájemce nebude mít vůči pronajímateli žádný dluh, a to na nájemném, službách spojených s užíváním bytu či z titulu náhrady případné škody. Podpisem žalované na nájemní smlouvě bylo převzetí jistoty žalobkyně stvrzeno. Účastnice si vyloučily automatické prodloužení nájmu podle § 2285 o. z. Ke dni skončení nájmu byla žalobkyně povinna byt vyklidit. Pro prodlení s vyklizením bytu si účastnice sjednaly sankci v podobě povinnosti žalobkyně zaplatit žalované 1 000 Kč za každý den neoprávněného užívání. Pro případ nezaplacení nájemného ve lhůtě splatnosti měla žalobkyni vzniknout povinnost platit žalované úrok z prodlení ve výši 0,2 % za každý den prodlení. Účastnice si sjednaly možnost změn či doplnění smlouvy pouze v písemné formě. 6. Z předávacího protokolu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vrátila byt žalované k tomuto dni. 7. Z výzvy žalobkyně adresované žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně vyzval předžalobní výzvou žalovanou k zaplacení dlužných částek, jež se žalobkyně v řízení domáhá. 8. Z vyúčtování záloh ze dne [datum] spolu s vyjádřením žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalované byly ze strany SVJ vyúčtovány zálohy za služby za rok 2015 a náklady na služby v uvedeném roce činily pro byt žalované 56 738,79 Kč. 9. Z oznámení ze dne [datum] o výši zálohových plateb za rok 2015 soud zjistil, že ze strany SVJ bylo oznámeno stanovení záloh pro rok 2015 ve výši 3 825 Kč měsíčně. 10. Z oznámení ze dne [datum] o výši zálohových plateb za rok 2016 soud zjistil, že ze strany SVJ bylo oznámeno stanovení záloh pro rok 2016 ve výši 4 400 Kč měsíčně. 11. Z vyúčtování záloh ze dne [datum] soud zjistil, že žalované byly ze strany SVJ vyúčtovány na služby za rok 2016 a náklady na služby v uvedeném roce činily pro byt žalované 63 818,34 Kč. 12. Z výpisu z účtu žalobkyně u [právnická osoba] a [právnická osoba] soud zjistil, že žalobkyně platila žalované bankovním převodem nájem a zálohy na služby od srpna 2015 do března 2016, v říjnu a prosinci 2016 a dále od ledna do srpna 2017. 13. Z výpisu z účtu žalované u [právnická osoba] soud zjistil, že žalobkyně zaplatila žalované bankovním převodem nájem a zálohy na služby v dubnu, červenci, srpnu a listopadu 2016 a prostřednictvím hotovostního vkladu na účet žalované dne [datum], [datum] a [datum]. 14. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že svědkyně je předsedkyní společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo]. Svědkyně uvedla, že v souvislosti s užíváním bytu žalobkyní nebyly v bytě žádné problémy. Pokud došlo k navýšení plateb na zálohy za teplou vodu, ohřev, úklid, výtah apod., tyto platby byly navyšovány protože původně v bytě byla hlášena jedna osoba a potom osoby dvě. Majitelka bytu – žalovaná měla průběžně velké nedoplatky, takže stále platila podle původního předpisu a nereagovala na žádné zvýšení. V souvislosti s užíváním bytu žalobkyní však nedošlo k navýšení záloh. Pokud žalobkyně chovala v bytě nějaké psy, nebyl s tím v domě žádný problém, tito psi nikoho neobtěžovali. Žalovaná v domě nebydlí, jiný byt v domě ani nevlastní. Svědkyně uvedla, že neví o tom, že by žalovaná vlastnila ještě nějaký jiný byt v [obec]. 15. Z výpovědi žalobkyně jako účastnice řízení vyplynulo, že po celou dobu užívání bytu hradila všechny platby řádně, žádný dluh na n