3 C 125/2019-148 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala na žalovaných původně zaplacení částky 180 000 Kč s příslušenstvím, v průběhu řízení pak navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 113 000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela jako kupující se žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] 8. nacházející se v domě [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] a dále spoluvlastnického podílu na společných částech stavby a na příslušných pozemcích, vše v [katastrální uzemí]. Podle článku VII. odst. 3 kupní smlouvy byla mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny pro případ porušení povinnosti vyplývající z článku V. kupní smlouvy. Dle tohoto článku se žalovaní zavázali nejpozději do [datum] provést na vlastní náklady vyjmenované stavební úpravy bytu. Příslušné stavební úpravy bytu nebyly ze strany žalovaných provedeny ve stanovené lhůtě, proto žalobkyni vzniklo právo na zaplacení jednorázové smluvní pokuty ve výši 79 500 Kč (5 % z kupní ceny ve výši 1 590 000 Kč). Podle článku VII. odst. 4 kupní smlouvy byla dále sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním bytu. Podle článku VI. odst. 1 kupní smlouvy se žalovaní zavázali předat byt žalobkyni nejpozději do [datum], avšak do dne podání žaloby ([datum]) se tak nestalo a ke dni podání žaloby byli žalovaní v prodlení po dobu 201 dnů. Žalobkyni tak vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 500 Kč. Žalobkyně vyzvala žalované prostřednictvím právní zástupkyně k předání bytu do [datum] nebo k zaplacení celkové dlužné částky, avšak žalovaní na výzvu neplnili a dopisem ze dne [datum] odstoupili od kupní smlouvy. Žalobkyně považuje odstoupení od kupní smlouvy za neplatné, neboť pro ni nebyl dán smluvní ani zákonný důvod. S odkazem na ustanovení § 1970 o. z. se žalobkyně domáhala i úhrady úroků z prodlení. Podáním ze dne [datum] pak žalobkyně navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 113 000 Kč, což soud usnesením ze dne 21. 8. 2019 č. j. 3 C 125/2019-51 připustil. 2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že v průběhu rekonstrukce budovy, v níž se byt nachází, došlo k podstatné změně okolností, která spočívala v nutnosti provést kompletní výměnu střechy budovy oproti původnímu projektu a dále v nutnosti obezdít stávající antény telefonní společnosti a následkem těchto změn okolností pak došlo i k nutnosti změnit dispozici a výměru bytu, a to z původní dispozice 1+kk na 2+kk, přičemž výměra bytu byla změněna z 36,8 m2 na 52,2 m2. Nastal tak hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran a proto žalovaní podle § 1765 odst. 1 o. z. vyzvali žalobkyni k novému jednání o ceně bytu. Žalobkyně reagovala tak, že podle jejího názoru nejsou dány zákonné podmínky pro obnovení jednání o ceně bytové jednotky. Žalobkyni byl dne [datum] zaslán kolaudační souhlas, žalobkyně však nesplnila ustanovení článku III. odst. 2.3 písm. c) kupní smlouvy, podle které měla nastat splatnost části kupní ceny ve výši 200 000 Kč do 5 pracovních dnů poté, co bytová jednotka bude řádně zkolaudována a co bude schovateli předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas. Žalobkyně neuhradila část kupní ceny, proto žalovaní využili práva odstoupit od smlouvy podle článku VII. odst. 1 smlouvy. Odstoupením od smlouvy se smlouva zrušuje od počátku, zanikly tedy i závazky prodávajících bytovou jednotku a tudíž neexistuje důvod k uplatnění smluvní pokuty žalobkyní. 3. Žalobkyně v dalším vyjádření namítla, že kolaudační souhlas jí žalovanými nebyl nikdy předložen a namítala nedůvodnost odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných, které považuje za neplatné. 4. Z provedeného dokazování vzal soud za prokázaný následující skutkový stav: mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva, na základě které žalovaní jako prodávající prodávají žalobkyni jako kupující bytovou jednotku [číslo]. 8. nacházející se v domě [adresa] na stavební parcele [číslo] v obci [obec] a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovité věci, tedy [adresa] na pozemku č. parc. st. [číslo] a na pozemcích č. parc. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a 873 v katastrálním území Jesenice u Prahy s právem výlučného užívání parkovacího stání [číslo] na pozemku č. parc. [číslo] v katastrálním území Jesenice u Prahy. V článku III. smlouvy se strana kupující zavázala zaplatit straně prodávající za předmět převodu kupní cenu ve výši 1 590 000 Kč, když kupní cena za bytovou jednotku [číslo]. 8. o výměře 36,86 m2 činí 1 476 500 Kč a kupní cena za příslušný podíl na pozemku činí 113 500 Kč. Podle článku III. odst. 2, 3 smlouvy kupní cena měla být uhrazena tak, že částku 1 390 000 Kč strana kupující uhradí tak, že 200 000 Kč převedla do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce v bytové jednotce [číslo]. 8. na specifikovaný účet u [právnická osoba], částku 190 000 Kč pak převede do 2 pracovních dnů po podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce na bytové jednotce na základě vystavené faktury a částku 1 000 000 Kč odešle na účet schovatele nejpozději do [datum]. Podle uvedeného článku smlouvy částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet strany prodávající do 5 pracovních dnů poté, co bude bytová jednotka řádně zkolaudována a co bude schovateli předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas. V článku V. smlouvy se strana prodávající zavázala nejpozději do [datum] provést na vlastní náklady stavební úpravy bytové jednotky specifikované ve smlouvě. V článku V. písm. e) smlouvy v případě prodlení prodávající s dokončením byť i jen části stavebních úprav dle článku V. odst. 1 písm. c) smlouvy, jsou prodávající povinni zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v článku III. odst. 1 smlouvy. V článku VI. odst. 1 smlouvy předmět převodu bude straně kupující předán za podmínky splnění článku III. odst. 2 smlouvy nejpozději do [datum]. [příjmení] prodávající se zavazuje předat předmět převodu straně kupující do 5 dnů po dokončení rekonstrukce bytové jednotky a domu [adresa] dle ujednání v této smlouvě a kolaudaci bytové jednotky na bytovou jednotku a domu [adresa] na bytový dům nejpozději do [datum]. V článku VII. bod 1 smlouvy jestliže strana kupující nesplní svůj závazek sjednaný v článku III. odst. 2 smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch strany prodávající smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. [příjmení] prodávající má v takovém případě rovněž právo od této kupní smlouvy z důvodu jejího porušení odstoupit. V článku VII. bod 3 smlouvy pro případ, že některá ze smluvních stran nesplní povinnost vyplývající z článku VIII. odst. 3 této smlouvy nebo článku V. této smlouvy, si smluvní strany sjednaly smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Podle článku VII. bod 4 smlouvy jestliže se některá ze stran ocitne v prodlení s předáním, respektive s převzetím předmětu převodu, je povinna zaplatit druhé straně smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý prodlení s předáním respektive převzetím (důkaz: kupní smlouvou ze dne [datum]). 5. Dne [datum] uzavřeli účastníci smlouvu o advokátní úschově, které se žalobkyně jako složitelka zavázala složit část kupní ceny do advokátní úschovy tak, že částku 200 000 Kč složila u zprostředkovatele [datum] jako zálohu na kupní cenu. Částku 1 390 000 Kč uhradí bezhotovostním převodem tak, že 200 000 Kč převedla do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce na účet u [anonymizováno] specifikovaný v této smlouvě, částku 190 000 Kč se zavázala převést do 2 pracovních dnů po podpisu kupní smlouvy jako zálohu [číslo] na rekonstrukční práce a částku 1 000 000 Kč měla odeslat na účet schovatelky nejpozději do [datum]. V článku II. smlouvy je upraveno vydání finančních prostředků z úschovy, když částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet prodávajících do 5 pracovních dnů poté, co bude schovatelce předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas (důkaz: smlouvou o advokátní úschově). 6. Ze vzájemné korespondence účastníků bylo zjištěno, že [datum] vyzvali žalovaní žalobkyni k obnovení jednání o ceně bytové jednotky s odůvodněním, že v průběhu rekonstrukčních prací se objevila nutnost kompletně vyměnit celou střechu budovy a došlo i k podstatné změně dispozice bytové jednotky [číslo] 8., která byla předmětem převodu. Z původní dispozice 1+kk došlo ke změně dispozice na 2+kk, jakož i ke změně výměry bytu. Došlo tak podle názoru žalovaných k hrubému nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran a navrhli proto žalobkyni uzavření dodatku ke kupní smlouvě, kterým bude navýšena kupní cena bytové jednotky. Žalobkyně reagovala přípisem z [datum], kde návrh žalovaných odmítla, s tím že již při uzavření smlouvy musely být uvedené skutečnosti žalovaným známi a dle jejího názoru není důvod k uzavření dodatku kupní smlou