3 C 401/2020 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela s žalovanou, [jméno] [příjmení], [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení] smlouvu o nájmu nebytových prostor, v níž žalobkyně vystupovala jako nájemce a výše uvedení [příjmení] spolu s žalovanou jako pronajímatelé (dále jen„ nájemní smlouva“). Na základě nájemní smlouvy pronajal [příjmení] [příjmení] žalobkyni průmyslovou montovanou halu bez č. p. a č. e. umístěnou na pozemku st. parc. [číslo] část pozemku parc. [číslo] – příjezdovou a parkovací komunikaci k hale, obojí v k. ú. [obec]. Na základě téže nájemní smlouvy pronajala žalovaná žalobkyni část pozemku parc. č. st. 91 v k. ú. [obec] s hlavní vjezdovou branou do areálu. Žalobkyně na základě nájemní smlouvy na předmětných pozemcích od října 2019 nepřetržitě provozuje depo, v němž třídí zásilky a dále je zde zpracovává k rozvozu. Během nájmu došlo k rozdělení pozemku parc. [číslo] na pozemky parc. [číslo] přičemž vlastníkem pozemku parc. [číslo] zůstal [příjmení] [příjmení] a vlastníkem pozemku parc. [číslo] na němž se nachází příjezdová cesta k depu, žalovaná. Dne [datum] doručila žalovaná žalobkyni dopis, v němž uvedla, že žalobkyně užívá pozemek parc. [číslo] k průjezdu areálem bez právního titulu, a vyzvala ji k upuštění od dalšího neoprávněného užívání pod hrozbou uzavření hranic tohoto pozemku. Téhož dne žalovaná doručila žalobkyni další dopis, v němž uvedla, že žalobkyně porušuje čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy, pročež je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu vypovědět. Dne [datum] uskutečnilo jednání, při němž žalovaná požadovala uzavření dvou nových samostatných nájemních smluv, a to jednak mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] ohledně pronájmu pozemku parc. č. st. 336 a pozemku parc. [číslo] jednak mezi žalobkyní a žalovanou ohledně pronájmu zbývajících pozemků, na nichž bylo provozováno depo. Žalobkyně se tomuto novému uspořádání nebránila, neboť měla za to, že by se jím na jejím dosavadním faktickém užívání pozemků nic nezměnilo. Sjednání nové nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou se však nepodařilo. Téhož dne, tj. [datum], doručila žalovaná žalobkyni do datové schránky další dopis označený jako výpověď s okamžitou platností ze strany pronajímatele, v němž žalovaná uvedla, že s ohledem na porušení ustanovení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy nájemcem nastaly okolnosti předpokládané v čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy a po písemném vyrozumění ze dne [datum], které žalovaná žalobkyni zaslala e-mailem a datovou zprávou, vzniklo pronajímatelům právo nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět, a to v části předmětu nájmu popsaném v čl. 2 odst. 2 a 3 nájemní smlouvy. Vůči tomuto podala žalobkyně dne [datum] námitky ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), které byly žalované doručeny dne [datum] a rovněž zaslány e-mailem. Jelikož žalovaná nevzala svou výpověď nájemní smlouvy zpět, podala žalobkyně tuto žalobu. Neoprávněnost výpovědi dovozovala žalobkyně z toho, že výpověď ani jí předcházející výzva neobsahovaly podrobné vymezení skutku, v němž žalovaná shledala porušení nájemní smlouvy žalobkyní, a tudíž byly neurčité. Žalovaná dle žalobkyně nikterak nespecifikovala, za jaké konkrétní období jí žalobkyně nehradila nájemné a další platby a neuvedla ani v jaké výši, v rámci výpovědi se žalovaná omezila na pouhé konstatování porušení smlouvy z důvodu neplacení nájemného a dalších plateb. Žalobkyně navíc podotkla, že takovýto důvod výpovědi ani není dán, neboť nájemné a další platby v souladu s nájemní smlouvou hradila řádně a včas, a to na jeden konkrétní účet. 2. Žalovaná ve svých vyjádřeních k žalobě s nárokem žalobkyně nesouhlasila. Uvedla, že od počátku roku 2019 byl na ní i na jejího zemřelého otce ze strany [jméno] [příjmení] (coby jejího někdejšího partnera) a následně i ze strany žalobkyně vyvíjen psychický nátlak, který ve svém vyjádření blíže specifikovala. Žalovaná tvrdila, že na základě nájemní smlouvy pronajímal každý z pronajímatelů jím vlastněnou nemovitost zvlášť. Nájemní smlouva předvídala v budoucnu novou úpravu práv a povinností jednotlivých stran a za současného stavu je tak neplatná, a to minimálně v části, která se přímo týká majetku žalované. Žalovaná dále uvedla, že za to, že žalobkyně užívá pozemek vlastněný žalovanou, dosud ničeho neobdržela. Od března 2020 se žalovaná pokoušela o narovnání poměrů mezi ní, žalobkyní a [jméno] [příjmení], nicméně tito odmítli s žalovanou o čemkoli jednat. Jelikož žalobkyně žalované za užívání jejího pozemku ničeho neplatila, vyzvala ji žalovaná dne [datum] k nápravě. Žalovaná dále označila za nesporné, že žalobkyni výpověď z nájmu doručila. Žalovaná dále odkázala na dopis ze dne [datum] adresovaný zástupci žalobkyně, v němž žalovaná shrnula dosavadní jednání a vztahy mezi stranami. Oproti žalobkyni zastávala žalovaná názor, že její výpověď neobsahovala žádné vady a nebyla neplatná. Žalovaná dala výpovědí jednoznačně najevo, že nechtěla být nájemní smlouvou nadále vázána. Ve výpovědi i předcházející upomínce žalovaná dle svého mínění jednoznačně specifikovala, že hrubé porušení povinnosti spatřovala v tom, že žalobkyně nehradila za užívaný pozemek řádně a včas nájemné. Žalovaná dále uvedla, že žádné námitky proti podané výpovědi od žalobkyně neobdržela. V poslední řadě zpochybňovala také naléhavý právní zájem žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. Proto žalovaná navrhla, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl. 3. V replice pak žalobkyně sporovala zejména názor žalované o tom, že nájemní smlouva předvídala v budoucnu novou úpravu práv a povinností stran. Nájemní smlouva sice byla uzavřena i s dětmi [jméno] [příjmení], nicméně ti měli být pouze po přechodnou dobu spoluvlastníky nemovitostí, s čímž smluvní strany předem počítaly. V souvislosti se změnou vlastníka žádná ze stran nájemní smlouvu nevypověděla a nadále postupovali v souladu s ní. Případné výkladové nejasnosti nájemní smlouvy nadto musí jít k tíži pronajímatelů. Žalobkyně dále uvedla, že dle jejích informací pan [příjmení] hradil k rukám žalované část nájemného. I kdyby tomu tak nebylo, nemohlo by to mít za následek neplatnost smlouvy nebo její porušení. Žalobkyně totiž řádně hradila nájemné na bankovní účet uvedený v nájemní smlouvě. Pokud žalovaná od [jméno] [příjmení] neobdržela odpovídající část zaplaceného nájemného, musí ho vymáhat po něm a nikoli po žalobkyni. Ve vztahu ke specifikaci výpovědního důvodu pak žalobkyně odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 4. Soud při jednáních provedl dokazování a z níže uvedených listin učinil tato skutková zjištění: Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor zjistil, že tato byla uzavřena dne [datum] mezi [jméno] [příjmení], žalovanou, [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení] na straně pronajímatelů a žalobkyní (dříve pod obchodní firmou„ [právnická osoba]“) na straně nájemce. V úvodních ustanoveních nájemní smlouvy bylo upřesněno, že ke dni podpisu nájemní smlouvy je vedeno řízení o vkladu vlastnického práva [jméno] [příjmení] k montované hale bez č. p. nebo č. e. o výměře 1 530 m2 na pozemku st. parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] – příjezdové a parkovací komunikaci k montované hale do katastru nemovitostí na základě převodu od [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaná prohlásila, že je výlučným vlastníkem části pozemku parc. č. st. 91 s hlavní vjezdovou bránou do areálu. Na základě nájemní smlouvy se pronajímatelé zavázali přenechat žalobkyni ode dne [datum] k užívání průmyslovou montovanou halu bez č. p. a č. e. umístěnou na pozemku parc. č. st. 336, část pozemku parc. [číslo] – příjezdovou a parkovací komunikaci k hale a část pozemku parc. č. st. 91 s hlavní vjezdovou branou do areálu, to vše v k. ú. [obec]. Dle čl. 4 odst. 2 se žalobkyně zavázala předmětné pozemky užívat výhradně pro provozování činnosti vyplývající z jejího živnostenského oprávnění jako sklady, manipulace a distribuce a poskytování další služeb v oblasti logistiky a řádně a včas platit nájemné a související poplatky. Dle čl. 7 bylo nájemné sjednáno ve výši [částka] měsíčně, přičemž splatné bylo vždy nejpozději do 5. dne předchozího měsíce, tj. dopředu, a to na účet č. [bankovní účet]. Dle čl. 6 bylo mezi stranami ujednáno, že se nájemní smlouva uzavírá na dobu dvou let, počínaje [datum] a konče [datum]. Nájemní smlouvu bylo možno ukončit písemnou dohodou smluvní stran, anebo výpovědí ze strany pronajímatele či nájemce. Dle čl. 6 odst. 4 věty první bylo mezi stranami sjednáno, že pronajímatel může smlouvu s okamžitou platností vypovědět, je-li nájemce v rámci jednoho kalendářního roku opakovaně v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby spojené s pronájmem po dobu více jak 15 kalendářních dnů a pronajímatel nájemce na možnost výpovědi dle tohoto odstavce písemně (postačí e-mailem) upozorn