7 C 453/2020-89 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal rozhodnutí soudu, jímž by byla žalovanému uložena povinnost vyklidit pozemek parc. č. st. 397 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je budova [adresa] – rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] – zahrada, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Praha-západ, pro okres [okres], obec Únětice, katastrální území Únětice u Prahy (dále jen„ nemovitosti“), a tyto nemovitosti vyklizené předat žalobci. Žalobu odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem nemovitostí a v postavení pronajímatele uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne [datum] smlouvu o nájmu rodinného domu (dále jen„ smlouva“), jejímž předmětem byl pronájem nemovitostí žalovanému na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemní vztah založený smlouvou zanikl dne [datum] uplynutím sjednané doby nájmu a žalovanému vznikla povinnost nemovitosti protokolárně odevzdat pronajímateli společně s klíči nejpozději v poslední den trvání nájmu. Tuto svoji povinnost však žalovaný i přes četné výzvy žalobce dosud nesplnil, od [datum] užívá nemovitosti bez právního titulu a odmítá je vyklidit s tím, že argumentuje nijak nedoloženou„ dohodou“ o užívání nemovitostí. Žalobce striktně popírá uzavření jakékoli dohody se žalovaným ohledně užívání nemovitostí po skončení sjednané doby nájmu, tj. po [datum], s tím, že trvá na splnění smluvní povinnosti žalovaného nemovitosti vyklidit a vyklizené je předat zpět žalobci. Předžalobní upomínkou ze dne [datum] vyzval žalobce žalovaného k vyklizení a předání nemovitostí v dodatečné lhůtě 7 dní, avšak ani poté žalovaný nemovitosti nevyklidil a žalobci nepředal. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že uplatněný nárok žalobce zcela neuznává. Žalovaný učinil nespornou skutečnost, že podepsal se žalobcem zmíněnou smlouvu ze dne [datum] označenou jako nájemní, nicméně namítl, že tato smlouva nemůže mít právní účinky, neboť se jednalo o simulované právní jednání. Žalobce a žalovaný se dohodli na budoucím uzavření kupní smlouvy k nemovitostem. Již v roce 2015 měl žalovaný zájem na koupi nemovitosti pro sebe a svou rodinu. Žalobce v té době stavěl rodinný dům a dohodl se s žalovaným, že mu dům prodá. Dům byl zkolaudován v roce 2015 a bylo mu přiděleno číslo popisné. Mezi účastníky došlo k uzavření dohody o budoucím prodeji nemovitostí do vlastnictví žalovaného. Vzhledem k tomu, že žalobce v nemovitostech nikdy nebydlel ani zde neměl trvalý pobyt, prodej uskutečněný hned po kolaudaci by pravděpodobně vedl k daňové povinnosti žalobce. Žalobce se z výše uvedených důvodů zdráhal uzavřít písemnou smlouvu o smlouvě budoucí, ačkoliv byl o její uzavření žádán. Žalobce navrhl žalovanému, že k prodeji domu dojde až po uplynutí pěti let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmu). Mezi účastníky vznikla dohoda, že v budoucnu převede žalobce na žalovaného nemovitosti za kupní cenu, kterou si žalobce sám určil a následně jednostranně navýšil. Žalovaný po celou dobu projevuje skutečný zájem o koupi nemovitostí a snaží se dodržet dohodnuté podmínky obchodu, i když žalobce svým jednáním celý proces zbytečně komplikuje. Nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovaným ve skutečnosti představovala simulované právní jednání, neboť měla zastřít skutečný důvod poskytnutí peněžních prostředků žalobci žalovaným, kterým bylo zaplacení zálohy na kupní cenu nemovitostí v souladu s dohodou žalobce se žalovaným o budoucím prodeji nemovitostí. Žalovaný měl totiž hradit žalobci„ nájemné“ ve výši [částka] měsíčně. Z komunikace mezi účastníky jednoznačně vyplývá, že uhrazené„ nájemné“ mělo být odečteno od startovací ceny a mělo snížit kupní cenu nemovitostí, což přímo vyplývá z přílohy e-mailové komunikace ze dne [datum]. Žalovaný užívá nemovitosti na základě dohody se žalobcem o budoucím prodeji nemovitostí. Pokud by se žalobce choval v souladu s uzavřenou dohodou, byl by žalovaný v tuto dobu vlastníkem nemovitostí. Jelikož neexistuje žádný důvod pro zrušení závazku k uzavření kupní smlouvy, nemůže žalobce zrušit ani titul žalovaného k užívání nemovitostí. Žalovaný tedy užívá nemovitosti zcela oprávněně. Dohoda mezi účastníky byla taková, že do října 2020, kdy mělo dojít k převodu vlastnictví k nemovitostem, bude žalovaný oprávněn užívat nemovitosti v [obec] s tím, že částka [částka] měsíčně bude představovat zálohu na kupní cenu. Po argumentaci ze strany právního zástupce, že z tvrzení žalovaného nevyplývá, že by měl žalovaný v současné době právo nemovitosti užívat, právní zástupce žalovaného uvedl, že dohoda byla taková, že bude žalovaný nemovitosti užívat do doby koupě nemovitostí žalovaným s tím, že se částka [částka] měsíčně promítne do ceny nemovitostí. Jestliže k prodeji nemovitostí nedošlo, potom dohoda o užívání nemovitostí žalobcem trvá. 3. V rámci svého účastnického výslechu žalovaný uvedl, že bydlí v nemovitostech. Do domu se nastěhoval v roce 2015 ještě před jeho kolaudací. Tehdy šel kupovat byt od kamaráda za částku [částka], přičemž kamarád postavil dům, kde je celkem 13 bytů, a jeden z nich nabídl žalovanému s tím, aby zaplatil zálohu a zbytek financoval prostřednictvím hypotéky. Celou transakci však chtěl ukončit až za rok, a proto, když se žalovaný setkal se žalobcem, se kterým se zná 20 let a který mu nabídl, ať od něj koupí dům za stejných podmínek, žalovaný s tím souhlasil. Žalobce nabídl, že odklad platby bude delší než jeden rok s tím, že dokumenty podepíší, až mu to bude vyhovovat kvůli účetnictví. Nabídl žalovanému, aby na zkoušku v domě bydlel. Žalovaný koupil nějaký nábytek a nastěhoval se tam. Vznikla smlouva o pronájmu, byla antidatovaná a jen na pár měsíců. Potom se začali domlouvat na prodeji domu. Žalovaný oslovil advokátní kancelář, v níž projednávali prodej. Žalobce s volbou advokátní kanceláře souhlasil, jednali s doktorem [příjmení]. Žalobce tehdy navrhl svůj způsob prodeje, přičemž z účetních důvodů navrhl, že budou uzavřeny dvě smlouvy – jedna o pronájmu, aby měl žalovaný titul k bydlení v nemovitostech, a druhá o půjčce, která byla uzavřena v souvislosti s tím, že žalobce chtěl 30 % zálohu na kupní cenu. Smlouva byla uzavřena proto, aby se žalovaný neobával o svou investici. Protože žalovaný začal investovat do domu, kdy mu žalobce navrhl, aby koupil nábytek, byla uzavřena smlouva, na základě níž byla vyznačena plomba v katastru nemovitostí. Žalovaný chtěl dům koupit, nechtěl ho mít v nájmu. Žalovaný měl se žalobcem ústní dohodu, znali se 20 let, takže nepředpokládal, že by ho mohl žalobce oklamat. Dosud čeká na uzavření smlouvy, peníze má připravené. V průběhu let se k otázce prodeje vraceli, avšak žalobce vždy říkal, že se mu to nehodí, že žalovanému řekne, kdy bude obchod uzavřen. Co se týká zálohy ve výši [částka], tyto peníze šly oficiálně přes účty. Návrh, aby koupě nemovitosti byla pokryta dvěma smlouvami, pocházel od žalobce. Žalovaný se dohodl se žalobcem na tom, že v domě bude bydlet do té doby, dokud transakci neskončí. Nájemní smlouva byla uzavřena proto, že žalobce žalovanému řekl, že musí mít titul k bydlení. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do konce roku 2020 a navrhl ji žalobce. Termín účinnosti nájemní smlouvy navrhl žalobce s tím, že to bylo vázáno na jeho daňové období. Platby za užívání nemovitosti nebyly ve skutečnosti platbami za toto užívání, ale byla to část ceny za dům. Obdržené peníze měl žalobce odečíst od ceny domu. Žalobce žalovaného přesvědčil, aby si pořídil dům od něj, což žalovanému vyhovovalo, neboť se jednalo o dům dosud nezkolaudovaný, který si mohl žalovaný udělat podle svých představ. Cena nemovitosti se měla pohybovat kolem [částka], záloha byla pouze ve výši [částka], ačkoli účastníci počítali s tím, že měla být ve výši 30 % Nájemní smlouva vznikla, neboť žalovaný nechtěl, aby nemovitost užíval zadarmo, fakticky žalobci zaplatil víc, než kolik bylo uvedeno ve smlouvě. Mezi účastníky bylo domluveno, že část zaplacených peněz se žalovanému vrátí při budoucím prodeji. Bylo to dohodnuto tak, aby měl žalobce ve chvíli prodeje [částka] a peníze z„ pronájmu“. Protože žalobce peníze za pronájem zdaňoval, navrhl, že se budou oba podílet na daních jednou polovinou. Žalobce platil daně a žalovaný se s ním dělil jednou polovinou. Veškeré výpočty má žalovaný v e-mailu. V průběhu let žalobce navyšoval cenu nemovitosti, s čímž žalovaný vždy souhlasil. Žalovaný dosud čeká na uzavření smlouvy, aby byla celá záležitost ukončena a mohli se rozejít. 4. Ze seznamu nemovitostí na LV bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. 397, jehož součástí je stavba, a pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Praha-západ na [list vlastnictví]. 5. Ze shodného vyjádření účastníků řízení bylo zjištěno, že žalovaný předmětné nemovitosti užívá. 6. Ze smlouvy o nájmu rodinného domu, nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tato smlouva byla podepsána žalobcem