10 C 44/2022-197 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou, podanou zdejšímu soudu dne , datum, , domáhal po žalované zaplacení částky ve výši , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od , datum, do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky nemovitých věcí, a to stavební parcely č. , hodnota, , jejíž součástí je budova (rodinný dům) č. p. 737 v obci , adresa, , části obce , adresa, , stojící na tomto pozemku, a stavební parcely č. , hodnota, , jejíž součástí je budova bez č.p./č.e. (garáž), stojící na tomto pozemku, dále pozemkové parcely č. 144/11, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, -západ, na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Nemovitosti“). Žalobce nabyl spoluvlastnictví k Nemovitostem na základě usnesení Okresního soudu , adresa, -západ ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, a jeho ideální spoluvlastnický podíl činí 1/18 vůči celku. Ideální spoluvlastnický podíl žalované činí 5/9 vůči celku. Nemovitosti byly ke dni smrti otce žalobce , jméno FO, dne , datum, ve společném jmění manželů , jméno FO, a žalované, jeho manželky. Od toho dne žalovaná Nemovitosti výlučně užívá. Po skončení řízení o pozůstalosti po zemřelém , jméno FO, se žalobce snažil s žalovanou jednat o uzavření dohody o správě Nemovitostí a získat od ní doklady o pojištění Nemovitostí a placení daně z nemovitých věcí. Žalovaná reagovala negativně a nabízela žalobci odkup jeho spoluvlastnického podílu za částku , částka, , která vycházela z ceny Nemovitostí, stanovené pro účely pozůstalostního řízení, což žalovaný odmítl. Žalovaná mu odmítla vydat náhradu za bezdůvodné obohacení za výlučné užívání nemovitých věcí nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Žalobce se tedy po žalované domáhá vydání bezdůvodného obohacení ve výši , částka, , které vzniklo žalované na úkor žalobce tím, že v době od , datum, do , datum, výlučně užívala bez právního důvodu celé předmětné nemovitosti, ačkoli její spoluvlastnický podíl činil pouze 5/9 vůči celku. Od , datum, , kdy se žalobce stal spoluvlastníkem Nemovitostí, žalovaná nadužívá Nemovitosti i na úkor žalobce a neplatí mu za to žádnou náhradu. Při vyčíslení výše náhrady, jež žalobce po žalované požaduje, vychází žalobce z ocenění, provedeného realitní kanceláří, dle něhož se obvyklá cena nájemného pohybuje v rozmezí od , částka, do , částka, měsíčně. Žalobce přitom vychází z částky obvyklého nájemného na spodní hranici (ve výši , částka, ) a požaduje po žalované částku , částka, měsíčně. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky ve výši , částka, za období od , datum, do , datum, přípisem svého zástupce ze dne , datum, , v němž určil lhůtu k plnění do 10 dnů ode dne doručení přípisu. Přípis byl žalované doručen dne , datum, , splatnost tedy nastala dne , datum, . Předžalobní výzva ze dne , datum, byla žalované doručena dne , datum, . Žalovaná však žalobci požadovanou částku do dnešního dne neuhradila.2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že žalobou uplatněný nárok neuznává. Potvrdila, že k uzavření dohody podílových spoluvlastníků o užívání společné věci nedošlo, ani k dohodě ohledně finančního vypořádání za nadužívání nemovitosti žalovanou. Důvodem je zásadní rozpor ohledně výše měsíční náhrady mezi žalovanou a ostatními spoluvlastníky. Žalovaná s oceněním, předloženým žalobcem, nesouhlasí. Odhadce si nemovitost ani neprohlédl a vycházel pravděpodobně pouze z písemných podkladů, které tendenčně upravil. Odhadce nezohlednil, že dům není možné napojit na inženýrské sítě a že je přístupný pouze ze zpevněné komunikace bez chodníků a veřejného osvětlení. Odhadce neuvádí, jakým způsobem dospěl ke stanovení obvyklé tržní ceny nemovitosti ve výši , částka, a obvyklé tržní výši měsíčního nájemného ve výši , částka, – , částka, . Z toho důvodu považuje žalobcův požadavek za nedůvodný. Žalovaná nabídla ostatním spoluvlastníkům odkup jejich spoluvlastnického podílu za kupní cenu, které vycházela z tržní ceny nemovitostí zjištěné znaleckým posudkem č. 2621/2020 ze dne , datum, . Všichni ostatní spoluvlastníci nabídku žalované odmítli s tím, že nabízená cena je nízká, protože vychází z neaktuálního posudku, nikdo však žalované nepředložil návrh jiné kupní ceny.3. Soud provedl v řízení dokazování listinami a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.4. Usnesením Okresního soudu , adresa, -západ ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, bylo v pozůstalostním řízení po otci žalobce , jméno FO, , zemřelém dne , datum, , žalobci potvrzeno nabytí vlastnického práva k Nemovitostem ve výši podle zákonného dědického podílu. Majetek, patřící do pozůstalosti, tvořil mimo jiné i id. ½ podíl na Nemovitostech.5. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky Nemovitostí, přičemž ideální spoluvlastnický podíl žalobce činí 1/18 vůči celku, ideální spoluvlastnický podíl žalované činí 5/9 vůči celku.6. Z ocenění, provedeného realitní kanceláří , právnická osoba, ze dne , datum, bylo zjištěno, že touto realitní kanceláří byla stanovena obvyklá cena Nemovitostí na částku , částka, . Pronájem takovéto nemovitosti včetně příslušenství se dle tohoto ocenění pohybuje v rozmezí , částka, – , částka, měsíčně.7. Z předžalobní výzvy žalobce ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání Nemovitostí v období , datum, – , datum, , vypočteného dle ocenění realitní kanceláře , právnická osoba, ze dne , datum, na částku ve výši , částka, , a to do 10 dnů ode dne doručení výzvy.8. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce opětovně vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání Nemovitostí a k vydání kopií listin, vztahujících se k platbám daně z nemovitých věcí a pojištění Nemovitosti s tím, že v případě nezaplacení požadované částky podá žalobu k soudu.9. Ze znaleckého posudku č. 2621/2020 ze dne , datum, soud zjistil, že znaleckým ústavem profi-, právnická osoba, . bylo pro účely pozůstalostního řízení provedeno ocenění nemovitostí ve vlastnictví zůstavitele , jméno FO, ke dni jeho smrti dne , datum, . Byla stanovena cena obvyklá ½ Nemovitostí ke dni , datum, na částku , částka, .10. Znaleckým posudkem č. , hodnota, -050-2022 ze dne , datum, byla znalcem , jméno FO, stanovena cena obvyklá Nemovitostí jako celku na částku , částka, .11. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, ze dne , datum, soud zjistil, že bylo provedeno ocenění ideálního spoluvlastnického podílu na Nemovitostech ve výši 1/18 pro účely exekučního řízení. Cena obvyklá tohoto podílu byla zjištěna porovnávacím způsobem na částku , částka, .12. Z výtisku z webové stránky Realityidnes.cz neuvedeného data (č. l. 94) bylo zjištěno, že v obci , adresa, , je pronajímán dům s užitnou plochou 80 m² a pozemkem 654 m² za částku , částka, měsíčně.13. Z pojistné smlouvy č. , hodnota, bylo zjištěno, že pro účely uzavření pojistné smlouvy o pojištění majetku a odpovědnosti s počátkem pojištění dne , datum, byly Nemovitosti pojištěny na částku , částka, .14. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -31/23 ze dne , datum, soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, stanovil obvyklou cenu nájemného Nemovitostí za období , datum, – , datum, na celkovou částku , částka, , přičemž stanovil měsíční nájemné Nemovitostí v letech 2019 – 2021 na částku , částka, a měsíční nájemné Nemovitostí v roce 2021 na částku , částka, .15. Na základě dílčích skutkových zjištění a shodných tvrzení účastníků, která soud vzal za svá skutková zjištění, dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.16. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky Nemovitostí, přičemž spoluvlastnický podíl žalobce na Nemovitostech činí id. 1/18 a spoluvlastnický podíl žalované id. 5/9 vůči celku (nesporná tvrzení účastníků, výpis z katastru nemovitostí). Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl k Nemovitostem po svém zemřelém otci , jméno FO, na základě usnesení Okresního soudu , adresa, -západ ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, (usnesení Okresního soudu , adresa, -západ ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Otec žalobce , jméno FO, zemřel dne , datum, (nesporná tvrzení účastníků). Od jeho smrti jsou Nemovitosti užívány výlučně žalovanou (nesporná tvrzení účastníků). K dohodě o správě a užívání Nemovitostí mezi spoluvlastníky nedošlo (nesporná tvrzení účastníků). Předžalobní výzva ze dne , datum, byla žalované doručena dne , datum, (nesporná tvrzení účastníků). Obvyklá cena nájemného za pronájem Nemovitostí činila v letech 2019 – 2021 částku , částka, měsíčně, v roce 2021 částku , částka, měsíčně. Celková výše nájemného za pronájem Nemovitostí za období ode dne , datum, do dne , datum, činí částku , částka, (znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -31/23 ze dne , datum, ).17. Dle ust. §