41 C 128/2022-141 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se po žalované žalobou domáhala zaplacení shora uvedené částky z titulu náhrady škody. Žalovaná jako vlastník stavby č. p. 122 na pozemku parc. č. st. 203 v k. ú. , adresa, , pronajala společnosti , právnická osoba, . (dále jen „, právnická osoba, “) kancelářskou plochu v 1. a 2. nadzemním podlaží této stavby. Část této plochy byla následně dána do podnájmu žalobkyni. Žalobkyně se společností , právnická osoba, uzavřela smlouvu o složení a užívání jistoty a o úpravách pronajatých prostor, kterou byly vymezeny podmínky provádění změn a ve které žalobkyně projevila záměr vybudovat v prostorách laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace. Součástí toho byla i dohoda, podle které při absenci jiného ujednání o stanovení odkupní ceny za technické zhodnocení prostor, má žalobkyně povinnost provedené změny odstranit a prostory uvést do původního stavu. Následné zhodnocení pronajatých prostor v důsledku provedených stavebních úprav činilo žalobou nárokovanou částku. Posléze došlo k jednání mezi účastníky řízení o uzavření smlouvy, kterou by se žalobkyně stala nájemkyní prostor, přičemž je mezi účastníky sporné, kdy došlo k ukončení smlouvy o podnájmu mezi žalobkyni a , právnická osoba, . Žalobkyně nečiní sporným, že dosažení dohody o skončení nájmu mezi žalovanou a , právnická osoba, jí bylo oznámeno , datum, a , datum, e-mailem, což ale představovalo jen záměr nájem ukončit a , právnická osoba, žalobkyni měla informovat o uzavření dohody o skončení nájmu, což neučinila. Kopii této dohody o skončení nájmu obdržela žalobkyně až , datum, . Žalobkyně prostory užívala po celou dobu až do , datum, , kdy jí byl zamezen vstup do prostor. Mezi účastníky nedošlo k dohodě o uzavření nájemní smlouvy, ani o odkupu technického zhodnocení prostor a žalobkyni současně nebylo umožněno, aby prostor uvedla do původního stavu. Žalovaný tak zadržuje veškeré technické zhodnocení pronajatých prostor a tímto jednáním byla žalobkyni způsobena nárokovaná škoda odpovídající hodnotě provedených změn, resp. hodnotě technického zhodnocení. Žalovaná, která odkazuje na povinnost žalobkyně vyklidit podle smlouvy o podnájmu prostory, nebyla smluvní stranou této smlouvy. Povinnost vyklidit prostory by odporovala logice a záměru účastníků řízení, kteří jednali o uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala po , datum, ke zpřístupnění prostor, ale bezvýsledně.2. Žalovaná uplatněný nárok neuznává. Nečiní sporným, že uzavřela s , právnická osoba, nájemní smlouvu, daná společnost následně uzavřela s žalobkyní podnájemní smlouvu a smlouvu o složení a užití jistoty a o úpravách pronajatých prostor a žalovaná s žalobkyní uzavřely smlouvu o dodávkách služeb. Stejně tak je nesporné, že dané smlouvy zanikly v roce 2019 (konkrétní datum je mezi účastníky sporné, přičemž žalovaná má za to, že podnájem zanikl , datum, , kdy zanikl nájem JeTo drive, o čemž žalovaná žalobkyni informovala e-mailem , datum, ) a že žalobkyně prostory navzdory tomu užívala až do , datum, . Sporným nečiní ani to, že žalobkyně vybudovala v prostorách laboratoř. Sporným však činí nárok na zaplacení technického zhodnocení, jakož i to, zda žalovaná měla možnost prostory uvést do původního stavu. Žalobkyně měla po skončení podnájmu povinnost prostory vyklidit a předat žalované, což neučinila. Účastníci sice následně jednali o uzavření nájemní smlouvy, ale ta uzavřena nebyla. V době mezi , datum, a , datum, žalobkyni nic nebránilo, aby prostory vyklidila, uvedla do původního stavu a předala žalované. Není sporné, že žalobkyně provedla změnu pronajatých prostor ve smyslu § 3 uzavřené smlouvy o jistotě, sporné ale je, zda žalovaná tuto „změnu“ zadržuje a užívá. Žalobkyně nemá nárok na náhradu pořizovací ceny na změnu pronajatých prostor. Podle smlouvy o podnájmu byla žalobkyně povinna vrátit nájemci (, právnická osoba, ) při skončení podnájmu pronajaté prostory vyklizené a ve stavu, v jakém je převzala a žalobkyně byla povinna na vlastní náklady odstranit vnitřní vybavení, a to nejpozději do skončení podnájmu, resp. do dvou měsíců od skončení podnájmu. V případě, že žalovaná své povinnosti nesplnila, byl nájemce (, právnická osoba, ) oprávněn bez předchozího upozornění po uplynutí sjednaných lhůt uvést prostory do původního stavu na náklady podnájemce. Toto ujednání vylučuje nárok žalobkyně na kompenzaci za provedené změny na pronajatých prostorách. Naopak podle ujednání ve smlouvě o jistotě není žalobkyně oprávněna po žalované ani po , právnická osoba, požadovat úhradu nákladů spojených s provedením jakýchkoliv změn, ani protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajatých prostor v důsledku změn provedených žalobkyní. Nesouhlasí ani s výší nároku, protože zhodnocení budovy se nemůže rovnat pořizovacím nákladům vynaloženým na změnu prostor.3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav.4. Na základě shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že mezi nimi a , právnická osoba, byl uzavřen řetězec čtyř souvisejících smluv, ze kterých bylo zřejmé, že je žalovaná pronajímatelem sporných prostor a žalobkyně jejich podnájemcem. Žalobkyně v prostorách provedla vestavbu laboratoří a úpravu vnitřních prostor. Podnájem v mezidobí zanikl. Žalobkyně prostory užívala do , datum, .5. Žalobkyně jako podnájemce, žalovaná jako pronajímatel a , právnická osoba, jako nájemce uzavřeli dne , datum, smlouvu, v níž bylo ujednáno, že žalobkyně má v úmyslu v pronajatých prostorách vybudovat laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace. Smlouva obsahovala výslovné ujednání, podle kterého podnájemce není oprávněn požadovat po pronajímateli ani po nájemci úhradu nákladů spojených s provedením jakýchkoli změn na pronajatých prostorách. Nebude-li mezi pronajímatelem, nájemcem a podnájemcem dohodnuto jinak (zejména, nebude-li mezi nimi domluvena odkupní cena za (technické) zhodnocení pronajatých prostor či budovy podnájemcem a/nebo za vnitřní vybavení v majetku podnájemce či třetích osob), podnájemce dále není oprávněn (a to ani po skončení podnájmu ani v jiném okamžiku) požadovat po pronajímateli ani po nájemci protihodnotu toho, o co se zvýší hodnota pronajatých prostor či budovy v důsledku jakýchkoli změn na pronajatých prostorách provedených podnájemcem (včetně změn provedených se souhlasem pronajímatele a nájemce). Pokud nebude mezi pronajímatelem, nájemcem a podnájemcem dohodnuto jinak, je v případě skončení podnájemního vztahu podnájemce dále povinen do skončení podnájmu odstranit na své náklady veškeré provedené změny na pronajatých prostorách tak, aby pronajaté prostory a veškeré podnájemcem změněné části budovy uvedl do původního stavu, ve kterém je převzal od nájemce, resp. aby tak v některých vymezených případech učinil do dvou měsíců ode dne skončení podnájmu (zjištěno ze Smlouvy o složení a užití jistoty a o úpravách pronajatých prostor ze dne , datum, ).6. Žalobkyně vystavila pro účely daňových odpisů vyčíslení technického zhodnocení budovy InnoCrystall ve výši , částka, , tj. ve výši pořizovací ceny (zjištěno z listiny T1 Technické zhodnocení budovy InnoCrystal).7. , jméno FO, z adresy na doméně žalované odeslal , datum, , jméno FO, e-mail s návrhem dohody o prodeji technického zhodnocení, laboratorního nábytku a přístrojů s tím, že toto mělo být projednáno na jejich schůzce , datum, (zjištěno z kopie e-mailu ze dne , datum, ).8. Zástupkyně žalobkyně vyzvala , datum, žalovanou ke zpřístupnění sporných prostor za účelem demontáže a odvezení vybavení ve vlastnictví žalobkyně, ke kterému nemá od , datum, přístup. Současně uvedla, že žalobkyně byla v říjnu 2019 informována o skončení podnájemní smlouvy z důvodu skončení nájemní smlouvy mezi , právnická osoba, a žalovanou (zjištěno z výzvy ze dne , datum, ).9. Na základě těchto skutkových zjištění soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně jako podnájemce užívala prostory ve vlastnictví žalované, ve kterých provedla vestavbu laboratoří a úpravu vnitřních prostor. Účastníci si s vědomím, že žalobkyně hodlá vybudovat v prostorách laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace, sjednali, že žalobkyně nebude mít (ani v případě skončení podnájmu) právo na žádnou kompenzaci spojenou s provedením těchto změn pronajatých prostor a jejich zhodnocením, resp. jakoukoli protihodnotu toho, o co se hodnota pronajatých prostor zvýší, pokud nebude dohodnuto něco jiného. Žádná taková další dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla, přestože účastníci o jejím uzavření jednali. Stejně tak nebyla mezi účastníky uzavřena žádná dohoda vylučující povinnost žalobkyně vyklidit pronajaté prostory a po skončení podnájmu je předat ve stavu, v jakém je převzala. Žalobkyně o skončení podnájmu věděla nejpozději v říjnu 2019, přičemž prostory užívala až do , datum, .10. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil následovně.11. Podle § 2913 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo spl