36 C 198/2025-112 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se domáhala dlužného nájemného ve výši 11 600 Kč a neuhrazených služeb ve výši 4 045 Kč, a to za každý měsíc od září 2024 do listopadu 2024. Žalobkyně zaslala žalované dne 26. 9. 2024 předžalobní upomínku prostřednictvím datové schránky, žalovaná však i přes to ničeho neuhradila.2. Ve věci byl Okresním soudem v Olomouci vydán elektronický platební rozkaz ze dne 29. 11. 2024, č. j. EPR 274670/2024-6, proti kterému žalovaná podala včas odpor. Žalovaná v odůvodnění odporu uvedla, že neuznává nároky žalobkyně co do jejich výše, a to v souvislosti s námitkou započtení, kterou vznesla. Žalované totiž nebylo doručeno řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2023, neboť v obdrženém vyúčtování za období od 5. 12. 2022 do 31. 12. 2023 byly uvedeny služby, které nebyly spojené s užíváním bytu, a nebyla kromě jiného uvedena celková výše žalovanou placených záloh. V souladu s uvedeným žalovaná vůči žalobkyni eviduje pohledávku ve výši 12 950 Kč z titulu pokuty za prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb. Žalovaná dále uvedla, že na zálohách za služby za předmětné období uhradila žalobkyni částku ve výši 52 585 Kč. Skutečné náklady přitom byly vyčísleny ve výši 10 197 a žalobkyně vrátila žalované jako přeplatek za služby pouze částku ve výši 21 542 Kč. Žalovaná taktéž eviduje vůči žalobkyni pohledávku z přeplatku ve výši 20 846 Kč. Žalovaná taktéž podotkla, že se souhlasem žalobkyně dovybavila předmětný být a žalobkyně se zavázala vybavení převzít do svého vlastnictví. Z uvedeného důvodu eviduje pohledávku za žalobkyní ve výši 13 139 Kč. Závěrem žalovaná navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl a přiznal žalované náhradu nákladů řízení.3. Při jednání dne 18. 11. 2025 vzala žalobkyně svou žalobu v části zpět, a to co do částky 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 8. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně, pro částku 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 9. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně a pro částku 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně. Žalobkyně částečné zpětvzetí odůvodnila vzniklým přeplatkem na zálohách za služby spojené s užíváním bytu. Žalovaná s částečným zpětvzetím žalobkyně souhlasila a svůj nárok týkající se pohledávky z přeplatku vzala taktéž zpět. Soud proto řízení v této části zastavil a dále věc posuzoval pouze ohledně tvrzeného dlužného nájemného za období od září 2024 do listopadu 2024.4. Z podání obou účastnic vyplynulo, že je mezi nimi nesporné, že žalovaná neuhradila nájemné, a to za každý měsíc od září 2024 do listopadu 2024, a zároveň, že žalobkyně nedoručila žalované vyúčtování služeb včas. Pro prokázání ostatních rozhodujících skutečností soud provedl následující dokazování.5. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně má vlastnické právo k bytové jednotce č. p. , Anonymizováno, vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , včetně podílu , Anonymizováno, na společných částech nemovitosti, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „byt“).6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 1. 2023, včetně dodatku č. , hodnota, ze dne 12. 5. 2023 a dodatku č. , hodnota, ze dne 1. 1. 2024, bylo soudem zjištěno, že žalobkyně se žalovanou uzavřely dne 1. 1. 2023 nájemní smlouvu byt na dobu určitou až do 31. 12. 2023. Předmětnou smlouvou bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 11 000, které se žalovaná zavázala hradit od 1. 1. 2023. Výše záloh ke dni uzavření smlouvy činila 4 045 Kč. Žalobkyně s žalovanou se taktéž dohodly dle č. l. 4.4 na složení jistoty ve výši 22 000 Kč, s tím, že v případě vzniku dluhu žalované podle předmětné smlouvy je žalobkyně oprávněna užít jistotu k jeho úhradě. Dodatkem č. , hodnota, se od 1. 6. 2023 žalovaná stala jediným oprávněným nájemcem bytu a na žalovanou přešla všechna práva a povinnosti dle předmětné smlouvy. Dodatkem č. , hodnota, bylo od 1. 1. 2024 zvýšeno nájemné na částku 11 600 Kč.7. Z protokolu o předání bytu bylo prokázáno, že žalovaná převzala byt včetně jeho příslušenství.8. Ze sdělení pronajímatele o ukončení smlouvy o nájmu bytu ze dne 18. 7. 2024 soud zjistil, že žalobkyně oznámila žalované, že od 1. 1. 2025 chce užívat byt pro svou potřebu, a proto nájemní vztah již nebude prodlužován a skončí uplynutím sjednané doby určité dne 31.12. 2024. Současně byla žalovaná vyzvána ke splnění všech povinností vyplývajících ze smlouvy o nájmu bytu do skončení nájmu.9. Z předávacího protokolu k bytové jednotce bylo soudem zjištěno, že žalovaná byt předala dne 31. 12. 2024. V předávacím protokolu u stavu bytové jednotky bylo uvedeno, že ve stěnách jsou díry po instalaci TV držáku, u vstupních dveří je odchlípnuté kukátko a v kuchyni chybí lišta u podlahy. Žalovaná tvrdila, že věc je bez závad a odkázala na pořízené fotografie ze dne 30. 12. 2024.10. Ze série fotografií bytu vyplynulo zejména, že fotografie zachycují stav bytu ke dni 30. 12. 2024, veškeré místnosti bytu byly vyklizeny a byt nebyl viditelně znečištěn či poškozen.11. Z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , bylo zjištěno, že žalobkyni bylo od , právnická osoba, , IČO , IČO, , zasláno vyúčtování služeb za období od 5. 12. 2022 do 31. 12. 2023. Předmětné vyúčtování služeb bylo vytištěno dne 11. 4. 2024. Celkové náklady za služby za vyúčtované období činily po zaokrouhlení částku ve výši 36 894 Kč. Na zálohách bylo zaplaceno celkem 59 410 Kč, přeplatek tudíž činil 22 516 Kč.12. Z e-mailové komunikace vyplývá, že žalobkyně zaslala žalované vyúčtovaní služeb za rok 2022 až 2023. Žalobkyně dále uvedla, že následující platba nájemného bude ponížena o pokutu ve výši 50 Kč denně za prodlení s doručením vyúčtovaní, a to od 1. 5. do 1. 8. Dne 12. 8. 2024 žalovaná obdržení vyúčtování potvrdila s tvrzením, že neobdržela vyúčtovaní záloh a výpočet konečného přeplatku.13. Z předžalobní upomínky ze dne 26. 9. 2024 včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána zástupcem žalobkyně k úhradě pohledávky ve výši 38 013,87 Kč.14. Z oznámení pronajímateli o bilanci plateb ze dne 3. 10. 2024 vyplynulo, že žalovaná oznámila žalobkyni, že jí zaslala výčet fixního vybavení a změn v bytě, se kterými měla žalobkyně souhlasit a přislíbila jeho zaplacení, a proto vůči žalobkyni žalovaná eviduje dluh ve výši 17 388 Kč. Žalovaná dále uvedla, že obdržela „pouze“ kopii vyúčtování služeb mezi poskytovatelem (SVJ , adresa, ) a žalobkyní jako příjemcem. Předmětné vyúčtování nepovažuje za řádné, a tudíž je žalobkyně od 1. 5. 2024, a to až do doručení vyúčtování, v prodlení. Celkový dluh ve výši 25 188 Kč sestává z částky 17 388 Kč za fixní vybavení bytu a z částky 7 800 Kč za prodlení s doručením vyúčtování ke dni 3. 10. 2024. Žalovaná taktéž požaduje po žalobkyni přeplatek za služby ve výši 4 000 Kč.15. Z výzvy k zaplacení ze dne 3. 11. 2025 včetně doručenky bylo zjištěno, že žalobkyně byla vyzvána zástupkyní žalované k úhradě pohledávky ve výši 27 550 Kč z titulu zákonné pokuty za prodlení s doručením vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, a to do tří dnů od doručení výzvy.16. Z výčtu vybavení bytu pořízeného žalovanou soud žádné podstatné skutečnosti nezjistil, neboť fakticky šlo jen o tvrzení žalované. Zjištěný skutkový stav posoudil následujícím způsobem po stránce právní.17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.18. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.19. Podle § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh20. Podle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.21. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúč