36 C 57/2025-50 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se domáhal určení, že shora uvedená výpověď z nájmu bytu, kterou obdržel dne 24. 1. 2025, je neoprávněná. Uvedl, že nájemcem bytu se stal na základě nájemní smlouvy, která byla uzavřena s účinností od 1. 12. 2016 na dobu neurčitou, dodatkem ze dne 30. 12. 2022 byla nově sjednána výše nájemného a zálohy na služby. Ve výpovědi se odkazuje na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), ale zdůvodněna byla tím, že celá nemovitost potřebuje neodkladnou rekonstrukci, která bude hrazena z dotací a dotčené prostory pak musí alespoň pět let sloužit výhradně k potřebám pronajímatele. Výpovědní důvod je tedy navíc vymezen zcela neurčitě, protože tvrzení žalovaného pronajímatele je vágní a naprosto obecné, jelikož nebyl uveden žádný právní podklad pro změnu stavby nebo změnu užívání daných prostor, například správní akt stavebního úřadu.2. Žalovaný s uplatněným nárokem nesouhlasil, neboť žalobci s ohledem na jeho námitky zaslal zpětvzetí výpovědi, čímž se žaloba stala nedůvodnou, byť věcně byla výpověď důvodná a je třeba ji jen doplnit tak, aby splňovala zákonná kritéria.3. Žalobce reagoval tak, že výpověď z nájmu bytu je jednostranné právní jednání, které je účinné po doručení adresátovi a které není možné odvolat, jedinou obranou je tedy žaloba na přezkum její oprávněnosti, přičemž pokud by žalobce žalobu nepodal, uplynutím výpovědní lhůty by nájem zanikl a žalovaný by mohl požadovat vyklizení.4. S tímto názorem žalovaný nesouhlasil a měl za to, že zpětvzetí výpovědi má zamýšlený účinek a nájemní vztah proto nadále trvá. Domníval se, že pokud by nájemní vztah zanikl výpovědí, rozsudek, který by žalobě vyhověl, by byl pouze soudním konstatováním. Účinky výpovědi tedy nastávají až poté, co soud rozhodne.5. Účastníci mezi sebou učinili nesporným, že žalovaný spolek je vlastníkem předmětného bytu nacházejícího se v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, v obci , adresa, . Dále bylo nesporným, že mezi sebou dne 15. 11. 2016 uzavřeli nájemní smlouvu k předmětnému bytu, a to na dobu neurčitou, která byla doplněna dodatkem ze dne 30. 12. 2022, podle nějž došlo jen k úpravě nájemného. Pro zjištění ostatních sporných skutečností soud provedl následující dokazování.6. Z výpovědi smlouvy ze dne 24. 1. 2025 soud zjistil, že žalovaný dal žalobci výpověď z daného bytu, přičemž odkázal na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. a uvedl, že nemovitost, ve které se byt nachází, potřebuje neodkladnou rekonstrukci, aby nedošlo k jejímu fatálnímu poškození, s tím, že rekonstrukce bude zčásti hrazena z dotací a dotčené prostory poté musí minimálně po dobu pěti let sloužit výhradě k potřebám pronajímatele, nelze je tedy nadále pronajímat. Pronajímatel současně žádal, aby žalobce byt odevzdal v den skončení nájmu, tedy po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co byla výpověď doručena. Výpověď obsahuje poučení o možnosti vznést námitky i podat návrh k soudu, aby přezkoumal její oprávněnost.7. Ze zpětvzetí výpovědi ze dne 2. 9. 2025 vyplynulo, že žalovaný prohlásil, že bere zpět výpověď z nájmu uvedeného bytu, kterou žalobce převzal dne 24. 1. 2025.8. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.9. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.10. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.11. Podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.12. Podle § 2288 odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. V ustálené rozhodovací praxi soudů platí, že ve sporu o oprávněnost výpovědi z nájmu nejde ani o vznik, změnu či zánik hmotněprávního vztahu, ale pouze o deklaraci, zda výpověď byla dána po právu, tedy zda byl naplněn výpovědní důvod, případně, zda je výpověď platná. Rozsudek, jímž je rozhodováno o oprávněnosti výpovědi, je rozhodnutím jen deklaratorním, hmotné subjektivní právo, jehož existence byla takovým rozsudkem deklarována, tu existovalo již v době před vydáním rozsudku. Jinými slovy, byla-li výpověď neoprávněná, případně neplatná, nájemní vztah stále trvá a rozsudek soudu tuto skutečnost jen deklaratorně potvrzuje, a naopak, byla-li výpověď dána po právu, nájem skončí uplynutím výpovědní doby, a to bez ohledu na to, že je stále vedeno řízení, v němž se nájemce domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 2241/2024).15. V posuzované věci nicméně bylo podstatným posouzení, zda lze vzít výpověď z nájmu bytu poté, co byla doručena nájemci, zpět, od čehož bylo odvislé další právní posouzení, zda v tomto případě byla výpověď oprávněná, či nikoli.16. Soud musí přisvědčit žalobci, že zpětvzetí výpovědi již v tomto případě nebylo účinné, protože výpověď z nájmu bytu je jednostranné právní jednání, které činí pronajímatel vůči nájemci a jehož účinnost nastává, je-li výpověď doručena adresátovi, tj. dostane-li se do dispozice nájemce. Od toho okamžiku je právní jednání pro pronajímatele závazné a nelze je tedy jednostranně odvolat. Z toho dále plyne, že účinkům výpovědi z nájmu bytu se lze po jejím doručení bránit právě jen podáním žaloby na určení její neoprávněnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016, jehož závěry byly pro poměry nové právní úpravy potvrzeny např. usnesením téhož soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4036/2018). V posuzované věci bylo přitom prokázáno, že výpověď z nájmu dotčeného bytu, jenž je ve vlastnictví žalovaného a který byl v roce 2016 pronajat žalobci na dobu neurčitou, byla žalobci doručena dne 24. 1. 2025, tudíž následné zpětvzetí ze strany žalovaného dne 2. 9. 2025 již nemělo žádných právních účinků.17. Ze shora citované právní úpravy dále vyplývá, že výpověď musí být nejen písemná a že musí splňovat i další obecné náležitosti každého právního jednání (tj. musí z ní být patrné, kdo ji dává a kdo je jejím adresátem, rovněž musí nezaměnitelně identifikovat předmětný nájemní vztah, který má skončit), ale že musí obsahovat konkrétní výpovědní důvod a poučení o právu vznést námitky (vůči pronajímateli) a o právu domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem – v opačném případě je výpověď neurčitá a tedy zdánlivá, resp. podle § 2286 odst. 2 o. z. neplatná.18. V řízení o žalobě podle § 2290 o. z. se ovšem soud zabývá nejen otázkou, zda byl uplatněn zákonem stanovený důvod a zda byl tento důvod naplněn (přičemž zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná), ale současně i otázkou, zda šlo o výpověď neplatnou či zdánlivou, neboť takové právní jednání by v širším smyslu bylo také neoprávněnou výpovědí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, publikován pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, civilní část). Tyto otázky lze přitom zásadně zkoumat právě jen v tomto specifickém řízení, k jehož zahájení je sice stanovena prekluzivní lhůta, ale současně v něm žalobce nemusí, na rozdíl od obecné určovací žaloby, prokazovat naléhavý právní zájem. Uplatnil-li by totiž žalobce důvody neplatnosti (nedostatek písemné formy, absence poučení nájemce či neuvedení žádného výpovědního důvodu) nebo zdánlivosti výpovědi (neurčitý či nesrozumitelný výpovědní důvod) opožděně, musel by soud k takovému návrhu přistupovat jako k obecné určovací žalobě a zpravidla by ji tedy zamítl pro nedostatek žalobcova naléhavého právního zájmu na žádaném určení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, publikován pod č. 112/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, civilní část, nebo rozsudek téhož soudu ze dne 12. 1. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2981/2021, a usnesení téhož soudu ze dne 18. 4. 2023, sp. zn. 26 Cdo 231/2023).19. Téměř všechny shora uvedené náležitosti výpověď ze dne 24. 1. 2025 zjevně splňovala, podle názoru soudu však byl nedostatečně specifikován výpovědní důvod. Žalovaný totiž na jedné straně odkázal na důvody podle § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., čímž tvrdil, že jednak nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu (aniž by toto tvrzení dále rozvedl a dostatečně konk