8 C 142/2023-236 — Okresní soud v Rakovníku

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ke shora uvedeným nemovitostem, přičemž navrhla, aby byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví s tím, že bude povinna žalované uhradit částku , částka, do 30 dnů od právní moci rozsudku. Současně se domáhala náhrady za nadužívání nemovitostí žalovanou za období od , datum, do , datum, ve výši celkem , částka, .2. Žalovaná namítla, že žalobou uplatněný nárok považuje za zjevné zneužití práva k dosažení nemorálního prospěchu žalobkyně, která má na tomto modelu založené podnikání. V současné době v dané nemovitosti bydlí sama, ale je si vědoma toho, že svůj podíl nadužívá. Jedná se o byt o dvou obytných místnostech a kuchyni starou více než 100 let a značně opotřebenou. Jedna z místností je zcela neobyvatelná a je v ní propadlý strop. Dům je vlhký a stěny zasaženy plísní. V domě není koupelna ani zavedená voda z veřejného vodovodu, a proto žalovaná čerpá užitkovou vodu ze studny, která je však v letních měsících často vyschlá. , právnická osoba, musí dovážet. Měla by zájem spoluvlastnický podíl žalobkyně nabýt do svého vlastnictví, avšak jejím jediným příjmem je starobní důchod. Neví, zda by dosáhla na bankovní úvěr, jelikož jí bude 70 let a je nemocná. Navrhla tedy, aby veškeré nemovitosti připadly do vlastnictví žalobkyně, a jí byl poskytnut vypořádací podíl. Jelikož však za znaleckým posudkem stanovený vypořádací podíl jiné bydlení nepořídí a nechce se uchýlit do nájemního bydlení, navrhla zřízení věcného břemene doživotního bezplatného užívání za současného snížení vypořádacího podílu. Současně v rámci své procesní obrany požadovala, aby soud uložil žalobkyni povinnost uhradit žalované poměrnou část daně z nemovitosti za roky 2022 a 2023, tj. částku ve výši , částka, , resp. tuto částku započetl.3. Soud tedy za účelem zjištění rozhodných skutečností provedl následující dokazování.4. Z výpisu z katastru nemovitostí zjistil, že účastnice řízení jsou podílovými spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, , přičemž žalobkyni náleží spoluvlastnický podíl ve výši id. 5/12 a žalované spoluvlastnický podíl ve výši id. 7/12. Nemovitosti jsou zatíženy dvěma věcnými břemeny braní vody.5. Z výzvy žalobkyně ke zpřístupnění nemovitosti a sdělení o zájmu o odkup spoluvlastnického podílu ze dne , datum, adresované žalované bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou ke sjednání termínu, v němž bude žalobkyni umožněna prohlídka nemovitosti za účelem následného pronájmu. Výzva byla žalované podle podacího archu zaslána dne , datum, .6. Znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, č. , č. účtu, vypracovaným dne , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , soudním znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na nemovitosti, byla dosažitelná tržní hodnota pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. 209, a přilehlého pozemku parc. č. , hodnota, stanovena na částku , částka, . Dle znaleckého posudku se v rodinném domě nachází jedna bytová jednotka o velikosti 1+2, nicméně vzhledem ke zřícenému stropu a vybourané zcela nevyužitelné koupelně byla ke dni ocenění užívání pouze bytová jednotka o velikosti 1+1. V domě jsou pouze rozvody studené vody z vlastní studny. Stavba není řádně udržována a v současném stavebně-technickém stavu ji nelze užívat bez závad. Rodinný dům je doplněn kolnou a kurníkem.7. Znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, , č. , hodnota, , Anonymizováno, vypracovaným téhož dne týmž znalcem byla dosažitelná tržní hodnota pozemku parc. č. , hodnota, (orná půda), jehož výměra činí 4925 m2, stanovena ve výši , částka, . Z katastrální mapy, která je přílohou znaleckého posudku, a znaleckého posudku je zřejmé, že předmětný pozemek má půdorys úzkého obdélníku a přístup je zajištěn z východní i západní strany.8. Znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, č. , č. účtu, vypracovaným dne , datum, stejným znalcem byla výše dosažitelného nájemného za veškeré výše uvedené nemovitosti stanovena částkou ve výši , částka, měsíčně.9. Znalec dále v rámci svého výslechu k dotazu soudu znalecké posudky doplnil a uvedl, že obvyklou cenu nemovitostí nestanovil, protože shodné porovnávací subjekty nelze sehnat, a proto stanovil hodnotu tržní. Je otázkou, zda by byl rodinný dům s ohledem na svůj stavebně-technický stav pronajmutelný, nicméně reálnou možnost jeho pronájmu nevyloučil.10. Z předžalobních výzev ze dne , datum, a , datum, se podávalo, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení vznikajícího nadužíváním předmětných nemovitostí v období od , datum, do , datum, v celkové výši , částka, (předžalobní výzva ze dne , datum, ), resp. za období od , datum, do , datum, v celkové výši , částka, (předžalobní výzva ze dne , datum, ), a to do 7 dnů od doručení výzvy. Současně žalobkyně navrhla zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitostí do vlastnictví žalované oproti úhradě za vypořádací podíl. Předžalobní výzva ze dne , datum, byla dle poštovního podacího archu žalované zaslána dne , datum, .11. Z výpisů z účtu žalobkyně vyplynulo, že žalobkyně měla ke dni , datum, na svém bankovním účtu k dispozici částku ve výši , částka, a ke dni , datum, částku ve výši , částka, .12. Na podkladě výše uvedených skutečností tudíž soud dospěl k následujícím skutkovým závěrům. Účastnice řízení jsou podílovými spoluvlastnicemi uvedených nemovitostí, přičemž velikost spoluvlastnického podílu žalobkyně činí id. 5/12 a žalované id. 7/12. Jedná se jednak o rodinný dům s přilehlou zahradou (pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. 209, a pozemek parc. č. , hodnota, ), a jednak o ornou půdu (pozemek parc. č. , hodnota, ). Předmětný rodinný dům, v němž bydlí žalovaná, je ve velmi špatném stavebnětechnickém stavu, a v současné době je obyvatelný pouze částečně v rozsahu bytové jednotky 1+1, přičemž ve zbylé části domu je propadlá střešní konstrukce. Tržní cena všech nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení, činila dle znaleckého posudku ke dni , datum, celkem , částka, , a předmětné nemovitosti by bylo možné pronajmout za měsíční nájemné ve výši , částka, . Žalobkyně žalovanou vyzvala k umožnění přístupu a prohlídky nemovitostí, avšak žalovaná na tuto výzvu nijak nereagovala. Žalovaná nemá finanční prostředky k vyplacení vypořádacího podílu žalobkyně, avšak žalobkyně svou solventnost dostatečnou k vyplacení vypořádacího podílu žalované prokázala.13. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).14. Podle § 1140 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).15. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.16. Podle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (odst. 1). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích (odst. 2).17. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.18. Podle § 1260 odst. 1 o. z. se služebnost nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.19. Podle § 1145 o. z. může soud při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem.20. Podle § 1117 odst. 1 o. z. má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.21. Podle § 1122 odst. 1 o. z. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci.22. Podle § 1128 odst. 1 o. z. rozhodují o běžné správě společné věci spoluvlastníci většinou hlasů.23. Jak vyplývá z § 1140 o. z., každý ze spoluvlastníků má, až na výjimky, právo kdykoliv žádat o zrušení spoluvlastnictví. Zákon přitom preferuje, aby bylo spoluvlastnictví zrušení dohodou spoluvlastníků (§ 1141 a § 1143 o. z.), a teprve v případě, že k dohodě spoluvlastníků nedojde, může spoluvlastnictví na návrh ně