7 C 305/2022-178 — Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou

1 Žalobce se domáhal svou žalobou, uplatněnou u soudu dne 11. 10. 2022, vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že je výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, a po pozemkové úpravě ze dne 14. 6. 2023 označených, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemky parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Žalobu zdůvodnil tím, že dne 28. 7. 2021 uzavřel se žalovaným kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem za sjednanou kupní cenu ve výši 3 050 000 Kč. Tato cena však neodpovídá tržní ceně nemovitostí v daném místě a čase, což žalobce zjistil na základě odborného vyjádření č. 468/2020 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , který tržní hodnotu předmětných nemovitostí ocenil na minimální částku 6 200 000 Kč a žalovaný tak vlastnické právo k nemovitostem nabyl za cenu menší, než je 50 % jejich hodnoty. Žalobce má za to, že kupní smlouva, kterou se žalovaným uzavřel, je absolutně neplatná dle § 1796 o. z. Žalovanému bylo totiž známo, že žalobce má mnoho závazku po lhůtě splatnosti, hrozí mu exekuce a případný nucený prodej jeho majetku, což vyplývá i z textu kupní smlouvy, na základě, které žalovaný vyplácel některé závazky žalobce a zároveň si sjednal možnost disponovat s částí kupní ceny podle aktuální výše závazků žalobce. Žalobce dále tvrdil, že na požadovaném určení vlastnického práva má naléhavý právní zájem, když předmětem žaloby je určení vlastnického práva k nemovité věci a ta je dána vždy pokud má předmětnou žalobou dojít k odstranění nesouladu mezi stavem právním a stavem zapsaným v katastru nemovitostí, resp. má být tímto způsobem dosaženo shody mezi stavem právním a stavem zapsaným v Katastru nemovitostí ČR.2 Žalovaný se žalobou nesouhlasil a namítal, že mezi účastníky byla 28. 7. 2021 uzavřena platná kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní a smlouva o smlouvě budoucí nájemní. Na základě kupní smlouvy prodal žalobce žalovanému své nemovitosti za kupní cenu ve výši 3 050 000 Kč. Vedle této kupní smlouvy účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě, které se dohodli, že žalobce je oprávněn za předem sjednaných podmínek nemovitosti od žalovaného odkoupit zpět a na základě nájemní smlouvy je dále užívat. Kupní cena byla sjednána na základě dohody účastníků a odrážela skutečnost, že žalobce může nemovitosti koupit zpět za předem dohodnutou kupní cenu ve výši 3 450 000 Kč. Žalovaný má za to, že pokud měl žalobce možnost po dobu více než jednoho roku koupit nemovitosti zpět je sjednaná kupní cena ve výši 3 050 000 Kč zcela přiměřená a odpovídající právnímu stavu nemovitostí, které byly zatíženy právem žalobce koupit nemovitosti zpět. Není reálné, aby hodnota nemovitostí byla až ve výši 6 200 000 Kč, když nemovitosti byly zatíženy právem žalobce nemovitosti koupit a povinností žalovaného je žalobci prodat za 3 450 000 Kč. Kupní cena tudíž nebyla sjednána nepřiměřeně nízko, tedy tak, že by naplňovala předpoklady neplatnosti dle § 1796 o. z., když v daném případě existují zvláštní okolnosti, které vylučují vznik nepoměru, který by vedl k použití tohoto zákonného ustanovení.3 K návrhu žalobce soud usnesením ze dne 11. 11. 2022 čj. 7 C 305/2022-45 ve spojení s usnesením Krajského soudu v , adresa, ze dne 11. 1. 2023 čj. 21 Co 20/2023-64 nařídil předběžné opatření, kterým žalovanému uložil povinnost zdržet se dispozice s pozemkem parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , pozemkem parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemkem parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemky parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, (před pozemkovou úpravou), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , spočívající v prodeji, darování, vložení do obchodní společnosti, zatížení zástavním právem, věcným břemenem anebo zatížení jakoukoli jinou právní povinností.4 Žalobce doplnil, že v minulosti mu , právnická osoba, ., poskytla hypotéku, na kterou mu po čase zbývalo k doplacení asi 700 000 Kč. V této době jej kdosi kontaktoval, že by mu mohl se splacením pomoci pan , jméno FO, , se kterým žalobce následně uzavřel smlouvu o zápůjčce na 1 800 000 Kč a zástavní smlouvu na nemovitosti. Část z těchto peněz byla poukázána na účet, jehož majitele žalobce nezná, žalobce z této částky žádné peníze neobdržel a věřitel hypotéku nedoplatil. Když věřitel po žalobci požadoval vrácení peněz, žalobce opět kdosi kontaktoval, že s ním může být uzavřena kupní smlouva na nemovitosti a v případě, že kupní cenu do jednoho roku vrátí, budou žalobci vráceny i nemovitosti. Odhadní cena nemovitostí činila 5 až 6 mil. Kč, ale v kupní smlouvě byla jako kupní cena uvedena částka 3 050 000 Kč. Žalobce potřeboval vrátit zapůjčené peníze panu , jméno FO, , proto smlouvu podepsal i když věděl, že tuto částku nebude moci žalovanému zaplatit, aby se mu nemovitosti dostaly zpět. Žalobce si následně nechal udělat odhad tržní ceny na nemovitosti, když si chtěl vzít úvěr na vrácení kupní ceny, a zjistil jaká je skutečná hodnota nemovitostí, které prodal. Žalobce má za to, že mezi zástupcem pana , jméno FO, a zástupcem žalovaného je jistá vazba, protože zástupce pana , jméno FO, před ním telefonoval zástupci žalovaného, aby žalobci pomohl. V době sepisu kupní smlouvy měl žalobce další závazky, a to vůči společnosti , právnická osoba, , , právnická osoba, ., , právnická osoba, ., , právnická osoba, a bezprostředně po podpisu smlouvy uzavřel další smlouvu s věřitelem , právnická osoba, ., což dokládá insolvenční spis. Žalobce tedy nebyl objektivně schopen splnit podmínky pro uhrazení kupní ceny, když musel platit nájemné ve výši 24 500 Kč měsíčně a v této částce nejsou započítány platby za služby spojené s bydlením. Žalovaný s ohledem na finanční situaci žalobce, vytvořil systém, kdy žalobce krom všech běžných výdajů a hrazení jiných závazků, měl zajistit finanční prostředky ve výši 3 450 000 Kč, aby mohl získat své nemovitosti zpět. Žalobce nebyl schopen ze svého běžného příjmu uspořit tuto částku za dobu jednoho roku, a protože byl veden v registru dlužníků vzhledem k prodlení s hrazením závazku vůči , právnická osoba, ., neměl možnost získat ani bankovní úvěr. Tuto částku nebyl žalobce schopen zajistit sám a ani za pomoci své rodiny, přátel či známých. Cílem jednání žalovaného nebyla záchrana nemovitostí žalobce před nedobrovolnými dražbami, ale využít jeho akutně tíživé finanční situace k získání jím vlastněných nemovitostí za polovinu jejich skutečné hodnoty.5 Žalovaný doplnil, že spolupracuje se společností , právnická osoba, , která pro žalovaného vyhledává obchodní případy. Tato společnost žalovaného upozornila i na žalobce a jeho nemovitosti, u kterých by bylo k vyplacení asi 3 000 000 Kč, když jejich hodnota je vyšší, což bylo pro žalovaného financovatelné, Zástupce žalovaného jel za žalobcem, prohlédl si jeho nemovitosti a žalobci řekl, jak by jejich spolupráce mohla vypadat. Asi za tři týdny žalobci poslal smluvní dokumentaci, kterou žalobce podepsal a následně asi čtyři měsíce platil sjednané nájemné. Žalovaný si sám posoudil hodnotu nemovitostí a žalobci vyplatil kupní cenu nižší, což bylo motivací pro to, aby si mohl nemovitosti odkoupit zpět. V daném případě hodnotu nemovitostí žalobce odhadl na 5 000 000 Kč. Finanční poměry žalobce si žalovaný neověřoval. Sám žalobce mu řekl, že z kupní ceny uhradí dluh, má příjem, pracuje v Kvasinách a nemovitosti může odkoupit i některý z členů jeho rodiny. Kupní cena za nemovitosti se stanoví na základě součtu závazků žadatele– prodávajícího a případně jeho dalších potřeb. Čísla účtů, na které má být kupní cena poukázána, sděluje budˇ externí společnost nebo sám klient.6 Z výpovědi , jméno FO, , zaměstnance společnosti , právnická osoba, , bylo zjištěno, že společnost pro žalovaného a další společnosti vytipovává nemovitosti, které jsou vhodné k obchodování. Na nemovitosti žalobce upozornil konkrétně pan , jméno FO, , který spolupracuje s panem , jméno FO, . Svědek následně udělal nabídku pro zainteresované společnosti a o jejich profinancování projevil zájem žalovaný. Společnost , právnická osoba, dále zprostředkovala uzavření kupní smlouvy a v daném případě i smlouvy nájemní. Před tím, nežli společnost předá věc investorovi, zjišťuje finanční a majetkové poměry klienta, zjistí, jaké má exekuce, popř. další dluhy, a zda jsou proti němu vedena řízení o zaplacení. Zjišťuje, v jaké výši je klient schopen platit nájemné a z jakých zdrojů může