4 C 59/2020-89 — Okresní soud v Rokycanech

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutím, kterým by byla žalované uložena povinnost převést na žalobce vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 1/5 na pozemku parc. [číslo] – orná půda o výměře 6 194 m2 v katastrálním území Kříše. Podle něho žalovaná nabyla vlastnické právo k tomuto spoluvlastnickému podílu na základě kupní smlouvy, uzavřené dne 14. 1. 2020 s Ing. [jméno] [příjmení] poté, kdy bylo porušeno zákonné předkupní právo žalobce. Poukázal na to, že ke dni uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] byl pozemek ve spoluvlastnictví několika osob, a to žalobce s podílem o velikosti id. 3/5 k celku, Ing. [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id. 1/5 k celku, [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id. [číslo] k celku a [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id [číslo] k celku. Podle žalobce povinnost Ing. [anonymizováno] jako prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěla uzavřením smlouvy s koupěchtivým, tedy povinnost Ing. [anonymizováno] nabídnout spoluvlastnický podíl žalobci dospěla dne 14. 1. 2020, ale prodávající žalobci předmětný podíl na pozemku ke koupi nenabídl. Poukázal na obsah komentářové literatury s tím, že oprávněné osobě z předkupního práva je třeba oznámit obsah smlouvy uzavřené s koupěchtivým, včetně sdělení jména kupujícího, čímž by měl být předkupník chráněn před smyšlenými smlouvami nebo osobami. Odkázal i na skutečnost, že došlo-li z vůle účastníků smlouvy k nahrazení původní kupní smlouvy smlouvou novou, původní kupní smlouva zanikla ze zákona (privativní novace). Považoval za irelevantní, zda byla či nebyla uzavřena mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] kupní smlouva již dne 24. 7. 2019, protože nabídka koupě v souladem se zákonným ustanovením nebyla splněna. 2. Po provedeném dokazování žalobce požádal, aby písemně podané žalobě bylo vyhověno. Trval na tom, že pokud byla uzavřena kupní smlouva dne 14. 1. 2020, teprve tehdy dospěla povinnost k provedení nabídky ohledně předkupního práva. Tato nabídka však učiněna nebyla a žaloba je tudíž, s ohledem na ustanovení § 2147 odst. 1 o. z., důvodná. Pokud jde o argumenty žalované, spočívající v nepoužitelnosti prvorepublikové civilistiky, zdůraznil, že celý občanský zákoník vychází z těchto tradic a zmíněné komentáře jsou tedy i nadále použitelné. Žalobce sporuje, že by k uzavření kupní smlouvy došlo dne 24. 7. 2019, když z nabídky ke koupi vyplývá, že Ing. [anonymizováno] zvažoval prodej podílu k nemovitosti. Smlouva z tohoto dne není úředně ověřená a není vyloučeno, že mohla být antidatována. Smlouva, která sloužila jako podklad ke vkladu do katastru nemovitostí, byla uzavřena až v lednu 2020. Doplnil, že na parcele [číslo] se nachází druhá jamka golfového hřiště, jehož vlastníkem je [anonymizováno] klub [anonymizována dvě slova], jehož je žalobce členem a statutárním předsedou. Požádal o přiznání náhrady nákladů řízení. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, stejně jako v podání, zaslaném soudu dne 17. 6. 2021. Učinila nesporným, že na základě kupní smlouvy ze dne 14. 1. 2020 se stala spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Kříše. Právní účinky vkladu nastaly k datu 13. 2. 2020 zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za nespornou skutečnost označila i to, že ke dni uzavírání kupní smlouvy s Ing. [anonymizováno] byly podílovými spoluvlastníky, kromě žalobce i [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Nesouhlasila však s tím, že by spoluvlastnický podíl nabyla v rozporu se zákonným předkupním právem žalobce. Kontraktační proces mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] probíhal tak, že dne 24. 7. 2019 byla mezi žalovanou jako koupěchtivou a Ing. [anonymizováno] jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž účelem bylo stanovení podmínek prodeje spoluvlastnického podílu na pozemku prodávajícího do vlastnictví žalované. Následně Ing. [anonymizováno] jako právní předchůdce žalované doporučeným dopisem obeslal další spoluvlastníky s nabídkou, s jejíž obsah odpovídal relevantním ujednáním kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2019, kterou jakožto prodávající zamýšlel uzavřít s žalovanou jako koupěchtivou. Vzhledem k tomu, že kupní cena sjednaná v kupní smlouvě ze dne 24. 7. 2019 nebyla žádným z předkupníků Ing. [anonymizováno] ve stanovené lhůtě zaplacena, jejich předkupní právo, stejně jako žalobce zaniklo marným uplynutím lhůty. V návaznosti na to, uzavřel Ing. [anonymizováno] jako prodávající s žalovanou kupní smlouvu dne 14. 1. 2020. Podle žalované kupní smlouva ze dne 24. 7. 2019 splňovala veškeré formální a obsahové náležitosti, aby založila platný a účinný závazkový vztah mezi Ing. [anonymizováno] a žalovanou. Závěr žalobce o privativní novaci je nesprávný, neboť k uzavření smlouvy došlo řádně ve smyslu § 560 o. z., dne 24. 7. 2019, čímž byla založena povinnost, nabídnout spoluvlastnický podíl k prodeji. Dne 30. 7. 2019 Ing. [anonymizováno] nemovitosti k prodeji nabídl a okolnost, že v nabídce nebyla uvedena splatnost kupní ceny, byla motivována dobou, po kterou podílové spoluvlastnictví trvalo a snahou poskytnout spoluvlastníkům dle § 2148 odst. 1 o. z., maximálně dlouhou dobu k zaplacení kupní ceny. Po uplynutí zákonné lhůty předkupní právo zaniklo. Smlouva ze dne 14. 1. 2020 není novou smlouvou, je smlouvou totožnou kromě konstatování, že došlo zániku předkupního práva. Žalovaná si nepořídila pozemek ze spekulativních důvodů, ale proto, že bezprostředně souvisí s pozemkem, který patří členům její rodiny a jako takový jej hodná užívat. Vzdala se práva na náhradu nákladů řízení. 4. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav: Výpisem z katastru nemovitostí, který prokazuje stav evidovaný k datu 22. 7. 2019 bylo prokázáno, že podílovými spoluvlastníky parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec Břasy, katastrální území Kříše, byl žalobce s velikostí podílu id. 3/5 k celku, Ing. [jméno] [příjmení] s velikostí podílu id. 1/5 k celku, [příjmení] [příjmení] s velikostí podílu id. [číslo] k celku a [jméno] [příjmení] s velikostí podílu id [číslo] k celku. Výpisem z katastru nemovitostí ke stejnému pozemku bylo prokázáno, že ke dni 13. 7. 2020 byli podílovými spoluvlastníky žalobce s velikostí podílu id 4/5 a žalovaná s velikostí podílu id. 1/5 ve vztahu k celku. Smlouvou ze dne 24. 7. 2019 bylo prokázáno, že byla uzavřena jako kupní smlouva mezi žalovanou a Ing. [jméno] [příjmení] ohledně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] bylo zmíněno předkupní právo dalších osob k pozemku. Kupní cena byla stanovena na 123 880 Kč. Ing. [jméno] [příjmení] dne 30. 7. 2019, jak dokládají dopisy a doklady o doručení, odeslal ostatním spoluvlastníkům dopis, v němž zmiňuje, že zvažuje prodej podílu na pozemku p. [číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce] za cenu 100 Kč m2. Pro případ zájmu o koupi měl být kontaktován do 20. 8. 2019 formou písemné nabídky s tím, že pokud nabídku neobdrží, bude to považovat za odmítnutí. [příjmení] [příjmení] převzal zásilku dne 1. 8. 2019, [jméno] [příjmení] dne 8. 8. 2019 a zásilka pro žalobce byla od 1. 8. do 12. 8. 2019 uložena na poště k vyzvednutí. Kupní smlouva, opatřená ověřenými podpisy dne 14. 1. 2020 prokazuje, že toho dne uzavřela žalovaná s Ing. [jméno] [příjmení] jako prodávajícím smlouvu o prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] o výměře 6 194 m2 za kupní cenu 123 880 Kč. V bodě 2.2. smlouvy je zmíněno předkupní právo k pozemku, které měli vyjmenovaní spoluvlastníci, jejichž právo zaniklo u [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] i žalobce tím, že ač byli osloveni s nabídkou s obsahem odpovídajícím relevantním ujednáním smlouvy, své předkupní právo ve lhůtě 3 měsíců po nabídce nevyužili. Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí byl učiněn dne 29. 1. 2020. 5. Z účastnické výpovědi žalované soud zjistil, že díky prarodičům [jméno] a [jméno] [příjmení], kteří mají v obci [část obce] chalupu, se dozvěděla o možnosti koupit pozemek. Uzavírání první smlouvy probíhalo korespondenčně mezi Ing. [anonymizováno], jejím nynějším zástupcem a Mgr. [jméno] [příjmení]. Neví o tom, že by se smlouva měnila, ani kdo sepisoval výzvy podílovým spoluvlastníkům. Nejprve se čekalo na termín, pak to nějak nedopadlo a domluvili se na uzavření smlouvy až po novém roce. Obě smlouvy podepisovala před Mgr. [příjmení] a Mgr. [příjmení] v jejich kanceláři. Podpisu první smlouvy Ing. [anonymizováno] přítomen nebyl. Jednalo se o smlouvu, která měla asi 15 stránek. Pokud jde o druhou smlouvu, byly okolnosti podpisu velmi podobné, pouze o půl roku později. Její podpis byl ověřován u notáře v [anonymizováno] ulici v [obec]. Kupní cenu uhradila krátce po podpisu druhé smlouvy, převodem ze svého osobního účtu. Po uzavření první smlouvy nezaplatila proto, že se MUDr. [celé jméno žalobce] ve stanovené lhůtě nevyjádřil, ostatní spoluvlastníci sice také ne, ale těm byly zásilky doručeny, zatímco žalobce zásilku nepřevzal a vrátila se. Podle ní se obchod uzavřel podpisem druhé smlouvy, když se uhradila finan