10 C 34/2021-179 — Okresní soud v Šumperku

1. Žalobou doručenou soudu [datum] se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 6 380 Kč s následujícím odůvodněním. Žalovaná je vlastníkem bytu [číslo] v budově [adresa] v [obec]. Dne [datum] žalobkyně s žalovanou uzavřely nájemní smlouvu, dle které žalovaná žalobkyni na dobu určitou přenechala uvedený byt k užívání. Dne [datum] žalobkyně žalované dle nájemní smlouvy zaplatila kauci ve výši 12 000 Kč. Nájemní vztah účastnice ukončily dohodou dne [datum]. K uvedenému dni žalobkyně byt vyklidila. Téhož dne byl sepsán protokol o předání bytu, v němž žalovaná uvedla zjištěné škody v bytě, které měla žalobkyně odstranit do [datum] s tím, že žalovaná jinak byt nepřevezme. V dohodnuté době žalobkyně s přítelem [celé jméno svědka] v protokolu uvedené škody odstranila a na základě plné moci od žalobkyně [celé jméno svědka] žalované byt dne [datum] předal. Žalovaná sdělila, že vše bylo uvedeno do stavu, v jakém byt převezme, požadavky na další opravy nesdělila. Vzhledem k tomu, že ke dni [datum] zanikl nájem bytu, žalobkyni vznikl nárok na vrácení složené jistoty. Žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě dlužné částky, žalovaná však kauci nevrátila a dne [datum] sdělila, že z kauce uhradila dodatečně zjištěné škody na bytě. 2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznává. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaná částka je částkou jistoty po odečtení vyúčtování za služby spojené s užíváním bytu. Mezi závady, které byla žalovaná nucena opravit, patří mimo jiné poškozené dveře a zárubně, poškozená trouba (ulomená dvířka), poškozené WC sedátko a další. Cena uvedených oprav převyšuje částku 6 380 Kč, kterou žalobkyně požaduje. Ve vyjádření z [datum] žalovaná doplnila, že u prvního pokusu o předání bytu dne [datum] byla přítomna žalovaná, [celé jméno svědka] a [celé jméno svědkyně], zájemkyně o pronájem, která svůj zájem po zjištění stavu bytu odvolala. Byl podepsán protokol o předání bytu, ve kterém bylo uvedeno, že budou odstraněny závady (vymalovat byt, zazdít díry ve zdi, odmotovat satelit, odstranit barvy z radiátorů a parket, nálepky apod.) do [datum]. Dne [datum] proběhlo opětovné předání bytu, ke kterému se dostavila žalovaná, p. [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka], přítel žalované. Podepsal se stejný protokol o předání bytu (verze, která zůstala žalované) s tím, že byt je předán ve stavu vyžadujícím opravy. Pan [celé jméno svědka] své vyhotovení předávacího protokolu nepřinesl. Některé závady byly odstraněny, zároveň žalovaná na místě upozorňovala, že na zdech zůstaly nápisy, v oknech a na dalších místech plíseň, a že jsou zničené dveře. V následujícím období proběhla telefonická a emailová komunikace s žalobkyní s upozorněním, v jakém stavu je byt a co je třeba odstranit. Paní [celé jméno žalobkyně] sdělila, že pan [celé jméno svědka] dá byt do pořádku. Paní [celé jméno žalobkyně] byla upozorněna, že bude nutné nechat opravit dveře a zlikvidovat plíseň, že vše bude odečteno z jistoty, a že výše škody bude převyšovat výši jistoty. Během [anonymizováno] až [anonymizováno] proběhla znovu mailová komunikace, kdy paní [celé jméno žalobkyně] navrhla odstranění škod z pojištění, které bylo sjednáno na žalovanou. V pojišťovně bylo domluveno, že se paní [celé jméno žalobkyně] může zastavit a pokusit se vyřídit pojistnou událost. Toto však neučinila. Následně žalovaná znovu zopakovala, co všechno bude ještě potřeba v bytě opravit a vyřešit. Paní [celé jméno žalobkyně] už se neozvala. Následně zaslala dopis, který byl žalované doručen [datum]. Koncem léta žalovaná zjistila další škody, když se likvidovala plíseň, probíhala oprava dveří, tedy že je zničeno WC prkýnko, dveře u trouby a další. Cena uvedených oprav převyšuje částku 6 380 Kč, kterou žalobkyně požaduje. Samotný nátěr kazetových dveří a zárubní stál 27 550 Kč, WC prkýnko 729 Kč. U jednání dne [datum] žalovaná uvedla, že žalobkyně porušila povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, a to užívat a udržovat řádně celý byt, porušila také obecnou prevenční povinnost chovat se tak, aby nedocházelo ke škodám. Nadto byla žalobkyně povinna žalované oznámit potřebu oprav v bytě, což neučinila. Žalovaná vůči žalobkyni započetla pohledávku na zaplacení částky 27 550 Kč odpovídající škodě způsobené žalobkyní, která spočívala v poškození nátěrů dveří a zárubní telefonicky a následně též u jednání soudu. 3. Z listiny označené jako smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že je datována dnem [datum] a opatřena podpisy nájemce a pronajímatele. Smlouva byla sepsána mezi [celé jméno žalované] jako pronajímatelkou a [celé jméno žalobkyně] jako nájemkyní. Předmětem smlouvy byl byt [číslo] ve druhém podlaží budovy [adresa] na ulici [anonymizována dvě slova] v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] a [datum]. Dle článku IV. smlouvy nájemce pronajímateli zaplatí vratnou kauci ve výši 12 000 Kč v den předání bytu, která bude vrácena po uplynutí doby trvání nájmu nájemci. [příjmení] slouží jako jistina k překlenutí období v případě náhlého a předčasného odchodu nájemce před uplynutím doby nájmu nebo poškození či nadměrného opotřebení majetku bytu. V tomto případě může pronajímatel použít kauci ke krytí nákladů s tímto spojených. Dle článku V, odstavec 2, 3 a 4 drobné opravy v bytě, související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou, hradí nájemce. [obec] a poškození, které nájemce způsobil v bytě sám nebo je způsobili ti, kdo s ním bydlí, odstraňuje nájemce sám na své náklady. Potřebu oprav v bytě, které má nést pronajímatel, je nájemce povinen oznámit dotyčnému bez zbytečného odkladu, a dále je pak povinen uplatnit jejich provedení. Nesplněním této povinnosti přebírá nájemce odpovědnost za případnou škodu. Nájemce je povinen užívat a udržovat řádně celý byt, společné prostory a zařízení domu. 4. Z listiny označené jako„ Protokol o předání bytu z [datum]“ soud zjistil, že je opatřena podpisem pronajímatele, za nájemce je uveden podpis [celé jméno svědka]. V protokolu je uvedeno, že je součástí smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi [celé jméno žalované] a [celé jméno žalobkyně], která vstoupila v platnost [datum]. V protokolu je dále uvedeno:„ závady k dodatečnému odstranění nájemcem do [datum]: douklidit – radiátory dočistit, parapety, podlaha, dveře od barev, pokoj vlevo.“ Na účet nájemce bude vrácena kauce 12 000 Kč snížená o poměrnou část nájmu za užívání bytu do [datum] a skutečnou spotřebu energie a vody dle stavu měřidel při předání bytu. 5. Z listiny označené jako žádost o vrácení kauce s datem [datum] Kč soud zjistil, že [celé jméno žalobkyně] vyzvala [celé jméno žalované] k vrácení kauce 12 000 Kč snížené o poměrnou část nájmu. V listině je dále uvedeno:„ na maily, kdy se dožadujete opravy dveří a odstranění plísně z oken z peněz kauce, nereaguji. Žádná taková závada nebyla při předání bytu zapsána a vy jste žádnou opravu vyjma vyjmenovaných v protokolu nepožadovala“. 6. Z listiny označené jako„ Vyjádření k žádosti“ s datem [datum] soud zjistil, že [celé jméno žalované] [celé jméno žalobkyně] sdělila, že platnost nájemní smlouvy skončila [datum] a ústní dohodou byla prodloužena do [datum]. Tento den byl byt předán panem [celé jméno svědka] ve velmi zanedbaném stavu, který neodpovídal původnímu stavu bytu před [datum]. V předávacím protokolu (2 vyhotovení) bylo odsunuto datum předání do [datum] s žádostí, aby byl byt uveden do pořádku (vymalován, vyčištěn, vyklizen). Kromě žádosti o dodatečné uklizení bylo v protokolu ze dne [datum] označeno, že byt je ve stavu vyžadujícím opravy. Na stav dveří, nápisy a malůvky na zdi, i plíseň v bytě, byl upozorněn pan [celé jméno svědka] při předávání. Dne [datum] byl byt po dodatečném úklidu předán opět panem [celé jméno svědka], který též podepsal předávací protokol. Tento protokol i nadále obsahoval informaci, že je byt ve stavu vyžadujícím opravy. Zanedbání a poškození bytu bylo způsobeno nájemníkem bytu. Škody budou opraveny a hrazeny z kauce. Výčet potřebných oprav: dodatečné odstranění plísně celého bytu, oprava malby dveří (4 kusy), odstranění nápisů a malůvek ze stěn, výměna WC prkýnka a další drobné opravy. Všechny poškozené a nadměrně opotřebené části bytu zdokumentovány za přítomnosti svědků. Na odstranění se již pracuje a bude dodatečně vyčísleno. Výpočet poměrné části nájmu a spotřeby energií ve výši 5 620 Kč byl zaslán paní [celé jméno žalobkyně] emailem [datum]. 7. Z listiny označené jako„ Žádost o vrácení kauce“ s datem [datum] soud zjistil, že [celé jméno žalobkyně] [celé jméno žalované] sděluje, že byt [datum] předali ve stavu, který žalovaná slovně hodnotila kladně. Byly splněny všechny body předávacího protokolu, o dodatečných nákladech nebyla řeč. Byt byl převzat ve stavu, kdy nebylo nově vymalováno, WC prkýnko bylo běžně opotřebené. 8. Z listiny označené jako„ Odpověď na žádost o vrácení kauce. Výzva ke zrušení trvalého pobytu“ s datem [datum] soud zjistil, že zástupce žalované žalobkyni sdělil, že nedostatky, které byly uvedeny v protokolu o předání bytu v kolonce„ závady k dodatečnému odstranění nájemcem“ netvoří úplný výčet z