17 C 315/2023-141 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobou doručenou soudu dne 11. 9. 2023 se žalobce domáhal zaplacení 83 795 Kč se zákonným úrokem z prodlení jako nájemného ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 2020, konkrétně- zaplacení doplatku nájemného za červen 2022 ve výši 2 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 3 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení,- zaplacení nájemného za období od července 2022 do prosince 2022 ve výši 5 000 Kč měsíčně, tedy celkem 30 000 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 000 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení,- zaplacení nájemného za období od ledna 2023 do března 2023 ve výši 5 755 Kč měsíčně, tedy celkem 17 265 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení pouze z částky 5 000 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení (neboť nájemné za tyto měsíce bylo zpětně zvýšeno – pozn. soudu), a- zaplacení nájemného za období od dubna 2023 do září 2023 ve výši 5 755 Kč měsíčně, tedy celkem 34 530 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 755 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení.Předmětem nájmu je bytová jednotka nacházející se v prvním nadzemním podlaží budovy č. p. 191, která je součástí pozemku parcelní číslo , hodnota, , v obci , adresa, ; žalovaní uzavřeli nájemní smlouvu společně a při stanovení ceny nájmu byla zohledněna skutečnost, že žalovaný 1) je spoluvlastníkem nemovitosti s podílem o velikosti 2/14; na základě inflační doložky bylo nájemné za rok 2023 zvýšeno z částky 5 000 Kč měsíčně na částku 5 755 Kč měsíčně.2. Žalovaní namítali, že žalobce zneužil rozumové nevyspělosti a finanční tíže žalovaných a uzavřel s nimi smlouvu zásadním způsobem nevýhodnou, že nájemní smlouva není vhodným smluvním typem pro účely nastavení vztahů mezi žalobcem a žalovaným 1), když bylo na místě uzavřít dohodu o užívání společné věci, že žalovaní užívali část nemovitosti, která neodpovídá polovině hodnoty na společné nemovitosti žalobce a žalovaného 1), že žalovaní byli donuceni uzavřít smlouvu pod pohrůžkou násilného vystěhování, že inflační doložka zásadním způsobem zkracuje práva žalovaných a zvýšení nájemného o 15,1 % je nepřiměřené, že nájemní smlouvou ze dne 4. 8. 2020 nelze založit nájemní vztah od 1. 8. 2020, že smluvní ujednání, kterým si žalobce vyhradil právo na prohlídku bytu, nepřiměřeně zkracuje práva žalovaných, že práva žalovaných nepřiměřeně zkracuje to, že jsou z nájemní smlouvy povinni společně a nerozdílně, jakož i ujednání o automatickém prodlužování smlouvy, že žalovaní jsou slabší smluvní stranou a že smlouva zvýhodňuje pronajímatele a že zjevně odporuje dobrým mravům. Zároveň vznesli námitku započtení částky 78 000 Kč, která je pohledávkou žalovaného 1) na vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu žalobce v období od srpna 2020 do října 2023.3. Z informace o pozemku na č. l. 15 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 12/14 a žalovaný 1) je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/14 na pozemku parcelní číslo st. 355, jehož součástí je budova s číslem popisným 191 – rodinný dům, v obci , adresa, (dále též jen „společné věci“, „nemovitosti“, „domu“ nebo „pozemku“).4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 2020 včetně nákresů na č. l. 12 p. v. a 13 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce přenechal žalovaným k užívání bytovou jednotku, která nemá samostatné katastrální označení, v prvním nadzemním podlaží společného domu a žalovaní se zavázali platit nájemné ve výši 5 000 Kč, splatné vždy každého posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za které je nájemné placeno, a to při zohlednění skutečnosti, že žalovaný 1) je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/14 na domě, a že předmět nájmu odpovídá 7/14 celé budovy. Strany si rovněž sjednaly, že žalobce je oprávněn k 1. lednu kalendářního roku jednostranně zvýšit nájemné o částku rovnající se oficiálně vyhlášené míře inflace Českým statistickým úřadem za uplynulý kalendářní rok, přičemž o nové výši nájemného je žalobce povinen žalované písemně informovat nejpozději do 1. prosince roku, za který je nájemné takto zvyšováno, a takto zvýšené nájemné jsou žalovaní povinni doplatit za celý kalendářní rok, a to nejpozději společně s nejbližším následujícím nájmem. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 8. 2020 do 31. 7. 2021 s tím, že pokud před uplynutím sjednané doby nájmu nesdělí jedna ze smluvních stran, že na prodloužení nájemního vztahu již netrvá, a tento má být ukončen uplynutím sjednané doby, doba nájmu se automaticky prodlužuje na dobu dalšího roku.5. Z dopisů nadepsaných jako zvýšení nájemného o inflaci ze dne 23. 3. 2023 včetně oznámení o výsledku reklamace na č. l. 24 spisu, druhopisu dodejky na č. l. 24 p. v. spisu, potvrzení o převzetí zásilky na č. l. 25 spisu, oznámení o výsledku reklamace na č. l. 27 spisu, druhopisu dodejky na č. l. 27 p. v. spisu a potvrzení o převzetí zásilky na č. l. 28 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce oznámil každému žalovanému zvlášť, že zvyšuje nájemné o průměrnou míru inflace za rok 2022 ve výši 15,1 % od 1. 1. 2023, a to z částky 5 000 Kč měsíčně na částku 5 775 Kč měsíčně, a že oba dopisy byly žalovaným doručeny dne 24. 3. 2023.6. Z dopisů označených jako předsoudní výzva k zaplacení pohledávky ze dne 28. 7. 2023 včetně dodejek na č. l. 31 a 34 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce odeslal každému žalovanému zvlášť předžalobní výzvu.7. Z ostatních listinných důkazů soud nevzal za prokázané žádné právně významné skutečnosti.8. Místní šetření, které mělo sloužit k prokázání tvrzení, že žalovaní užívali menší nebo horší část nemovitosti, soud neprovedl pro nadbytečnost, neboť nepřipustil námitku započtení (viz dále). Výslech účastníků soud neprovedl ze stejného důvodu, jakož i proto, že se nezúčastnili jednání, při kterém bylo ve věci rozhodnuto, ani nežádali o jeho odročení.9. Po právní stránce posoudil soud zjištěný skutkový stav tak, že strany uzavřely smlouvu, která je podle svého obsahu jednak- rozhodnutím žalobce a žalovaného 1) jako spoluvlastníků o společné věci podle § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) konkrétně rozhodnutím o pronájmu části společné věci žalovaným a zohlednění velikosti spoluvlastnického podílu žalovaného 1) při stanovení výše nájmu, jednak- smlouvou žalobce, jednajícího jako spoluvlastník věci se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jako pronajímatele a žalovaného 1), nejednajícího v tomto případě jako spoluvlastník věci, a žalované 2) jako nájemců o nájmu bytu podle § 2235 a násl. obč. zák.; přitom není podstatné, že bytem není bytová jednotka podle § 1159 obč. zák., ale soubor místností, které jsou součástí domu (pozemku), podle § 2236 odst. 1 a 2 obč. zák.10. Soud se neztotožnil s námitkou žalovaných, že nájemní smlouvou nelze přenechat společnou věc jednomu ze spoluvlastníků, neboť pro takový závěr neshledal žádné opodstatnění; není ani patrné, jakým způsobem by mohl být závěr o takové neplatnosti žalovaným ku prospěchu, když žalovaným by potom místo povinnosti zaplatit nájemné vznikla povinnost vydat bezdůvodné obohacení, ale opět právě ve výši (hypoteticky neplatně) sjednaného nájemného (srov. § 2999 odst. 2 část věty před středníkem obč. zák.).11. Námitku žalovaných, že spoluvlastníci nepřesně vymezily poměr plochy užívané žalovanými k ploše užívané žalobcem nebo dalšími osobami, kterým žalobce udělil souhlas s užíváním, takže žalovaní užívali menší část domu než žalobce, nebo že žalobce užíval lepší část domu než žalovaní, vznesenou rovněž jako námitku započtení částky 78 000 Kč, která má být pohledávkou žalovaného 1) na vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu žalobce za období od srpna 2020 do října 2023, soud posoudil jako jedinou námitku – námitku započtení, a toto započtení nepřipustil kvůli nejistotě a neurčitosti pohledávky, která má být k započtení použita (srov. § 1987 odst. 2 obč. zák.); zkoumání existence a výše takové pohledávky by nepřiměřeně prodloužilo řízení o žalobou uplatněném nároku, který se naproti tomu jeví jako prostý a skutkově nesporný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, uveřejněný pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017). Žalovanému 1) nic nebrání v tom, aby se vydání bezdůvodného obohacení domáhal žalobou v samostatném (jiném) řízení.12. K dalším námitkám žalovaných soud jen telegraficky uvádí, že smluvní retroaktivita je přípustná (nemá za následek neplatnost smlouvy), pro závěr, že smlouva je neplatná jenom proto, že žalovaní se zavázali společně a nerozdílně, není žádné opodstatnění, ujednání o automatickém prodlužování doby nájmu není nepřiměřené a nikoho nezvýhodňuje (jde o zákonný režim – srov. § 2285 obč. zák.), ujednání o zvýšení nájemného (inflační doložka) není v rozporu se zákonem (srov. § 2248 obč. zák.) ani dobrými mravy (jde o přirozený důsledek růstu cen), ke zvýšení nájemnéh