4 C 306/2023-56 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájmu bytu a pozemku, oboje blíže specifikované ve výrokové části tohoto rozsudku, kterou jí dala žalovaná dne , datum, je neoprávněná. Jako důvod uvedla, že důvod výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (dále jen o. z.) nebyl naplněn, neboť se nedopustila žádného hrubého porušení povinností, které jí jako nájemci vyplývají z nájmu. Ty důvody, v nichž žalovaná spatřuje hrubé porušení povinností nájemce, takovým porušením nejsou, a proto jí nemůže být dána výpověď. Žalobkyně dále uvedla, že nemovitosti, ve kterých dle nájemní smlouvy realizuje nájem vlastnila po dobu desítek let původně ona, následně je prodala a nový vlastník s ní uzavřel na užívání těchto nemovitostí nájemní smlouvu na dobu neurčitou, a to dne , datum, . Jak po dobu vlastnictví nemovitostí, tak i v době jejich nájmu se k nim chová zcela stejně a žalovaná byla se stavem nemovitostí v době koupě seznámena. Proto pokud je jí jako důvod výpovědi kladeno za vinu, že neoznámila žalobkyni včas potřebu okamžitých oprav a oprav bránící obvyklému bydlení, neučinila žádná opatření, aby zabránila dalším škodám na domě, dlouhodobě zanedbává, v rozporu se zákonem, základní údržbu bytu, nenaplňuje žádné z těchto jednání znaky hrubého porušení povinností nájemce, navrhla proto určit neoprávněnost výpovědi.2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala ani z části, a navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že výpovědní důvody uváděné ve výpovědi, jsou dostatečně konkrétní a jsou také blíže rozvedené v reakci na námitky vznesené žalobkyní. Hrubé porušení povinností nájemce spatřuje žalovaná v tom, že žalobkyně jí včas neoznámila, že na střeše chybí několik střešních tašek, že jsou vysklená okna, která umožňují průnik vlhkosti do domu, což může být příčinou následných skrytých strukturálních problémů, příček a vznik plísní. Neoznámila rovněž popraskané obvodové stěny způsobující vlhnutí stěn, že neteče v domě voda a že stav koupelny je devastační, dále jí vytýká žalobkyní hromadění odpadu v půdním prostoru.3. Vzhledem k rozdílnosti stanovisek sporných stran, provedl soud dokazování za účelem zjištění a objasnění skutkového stavu věci. Důkazy následně hodnotil dle § 132 o. s. ř. a to jak jednotlivě, tak ve vzájemné souvislosti.4. Tvrzením žalobkyně, jakož i výpisem z LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, , má soud prokázáno, že původním výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku st. parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, se způsobem využití rodinný dům, když stavba stojí na pozemku st. parc. , Anonymizováno, (dále jen předmětné nemovitosti) byla až do , datum, žalobkyně.5. Tvrzením žalobkyně, jakož i kupní smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní, jako prodávající, a obchodní společností , jméno FO, s.r.o., jako kupující, dne , datum, má soud prokázáno, že žalobkyně předmětné nemovitosti prodala kupující za kupní cenu , částka, . Součástí této kupní smlouvy byla i smlouva nájemní uzavřená mezi smluvními stranami téhož dne. Na základě kupní smlouvy výše specifikované, byl katastrálním úřadem proveden zápis změny vlastnického práva v Katastru nemovitostí ve prospěch nového vlastníka.6. Obsahem nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a obchodní společností , jméno FO, s.r.o. dne , datum, má soud prokázáno, že byl mezi smluvními stranami sjednán nájem nemovitostí, které byly předmětem převodu vlastnického práva, nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž se pronajímatel mimo jiné obsahem smlouvy zavázal, že je povinen udržovat v nemovitosti po dobu nájmu náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a zajistit nemovitosti ve stavu způsobilém k užívání a rovněž bylo smluvními stranami ujednáno, že pronajímatel může nájem vypovědět pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Rovněž bylo sjednáno nájemné ve výši 500 Kč měsíčně.7. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společností , jméno FO, s.r.o. a kupující obchodní společnosti , právnická osoba, dne , datum, má soud prokázáno, že prodávající prodal kupující předmětné nemovitosti. Obsahem smlouvy má soud dále prokázáno, že strana kupující prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě, dále strana prodávající rovněž prohlásila, že bere na vědomí, že prodává levněji než je obvyklá cena a bere na vědomí, že kupní cena je nižší než aktuální tržní hodnota předmětu koupě a souhlasí s neúměrnou cenou, ač je mu skutečná výše plnění známa. Dále že se vystěhuje a předmět koupě vyklidí, pokud jej využívá, a to do 2 měsíců od uzavření této smlouvy, pokud nebylo dohodnuto jinak.8. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společnosti , právnická osoba, a kupující obchodní společností , právnická osoba, má soud prokázáno, že došlo k dalšímu prodeji předmětných nemovitostí, když opět kupující strana prohlásila, že se před podpisem této smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě.9. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společnosti , právnická osoba, a kupující obchodní společností , právnická osoba, má soud prokázáno, že žalovaná nabyla na základě této kupní smlouvy vlastnické právo k předmětným nemovitostem, přičemž při uzavírání smluvního vztahu rovněž prohlásila, že se před podpisem této smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě.10. Výpisem z listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, má soud prokázáno, že žalovaná byla jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí zapsána do katastru nemovitostí až dne , datum, s právními účinky zápisu k okamžiku , datum, .11. Dopisem nazvaným jako Oznámení o změně vlastnictví a výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, má soud prokázáno, že jednatel žalované oznámil žalobkyni, že je aktuálním vlastníkem předmětných nemovitostí a zároveň jí s odkazem na ustn. § 2286 a násl. o. z. vypověděl nájem z důvodu stále trvajícího a dlouhodobého porušování povinností nájemce plynoucí z ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Obsahem dopisu má soud dále prokázáno, že žalovaná vytýkala žalobkyni zejména to, že ze strany žalobkyně dochází zcela průkazně již po dlouhou dobu k absolutnímu zanedbávání základní údržby nemovitosti, zejména se jedná o neskutečný nepořádek, který v interiéru udržuje a který se blíží až k dezolátnímu stavu. Ze strany žalobkyně dochází k nulovým drobným opravám, které je jako nájemce povinna provádět. Jednotlivé místnosti nesplňují základní hygienické předpoklady pro bydlení, v domě neteče voda a tento stav není nikterak řešen s pronajímatelem. Dům není udržován ve stavu způsobilém k žití a nastalou situaci spíše zhoršuje, než aby se snažila ji napravit a oznámit pronajímateli. Půdní prostor připomíná spíše skladiště než jednu z místností rodinného domu. Žalovaná dále spatřuje znaky hrubého porušování povinností nájemce v tom, že žalobkyně jako nájemce jí neoznámila potřebu okamžitých oprav a oprav bránící obvyklému bydlení, neučinila žádná opatření, aby zabránila dalším škodám na domě a dlouhodobě zanedbává základní údržbu bytu. Výpověď obsahovala poučení o délce výpovědní doby a počátku jejího plynutí, jakož i poučení o možnosti vznést námitky a ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi rovněž navrhnout u soudu její přezkum.12. Dopisem právního zástupce žalobkyně adresovaného žalované ze dne 20. 10. 2023 má soud prokázáno, že proti výpovědi z nájmu bytu podala žalobkyně námitky s odůvodněním, že s výpovědí nesouhlasí, neboť důvody v nichž spatřuje žalovaná hrubé porušení povinností nájemce spočívají v neoznámení stavu nemovitosti, se kterým však žalovaná musela být řádně seznámena v době koupě a tomuto stavu také jistě odpovídala i kupní cena. Naplněnost intenzity hrubého porušení povinností je nutné posuzovat s ohledem na všechny související okolnosti konkrétního případu a zvážit jej z objektivních i subjektivních hledisek. Žalobkyně, která v domě realizuje svou bytovou potřebu a která byla po určitou dobu i výlučným vlastníkem těchto nemovitostí, v nemovitosti žije a svými možnostmi omezenými věkem a zdravotním stavem, se v nemovitosti po dobu několika desítek let chová stále stejně. Nelze proto očekávat z její strany náhlou změnu ve způsobu užívání této nemovitosti. Žalobkyně v předmětných nemovitostech svojí přítomností žádnou škodu nepůsobí, žije zde již řadu let a obvyklému bydlení žádné vady nebrání. Předmětnou nemovitost spravuje tak dobře, jak je v jejích silách.13. Dopisem žalované adresované právnímu zástupci žalobkyně ze dne 30. 10. 2023 má soud prokázáno, že okolnost, že žalobkyně žije v předmětných nemovitostech po dobu více jak 30 let a spravuje je dle jejích zdravotních možností, není důvodem pro to, aby žalované neoznámila havarijní stav domu, který nikterak neřeší. V domě se nachází několik vysklených oken, která nejsou žalobkyní nikterak řešena, sklo z těchto oken se dokonce několik dnů váleno na chodníku před domem, dále na střeše domu je nespočet poničených střešních t