9 C 346/2024-206 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobkyně navrhovala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. Uváděla, že jsou se žalovaným rovnodílnými podílovými spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, . Účastníci se nemohou dohodnout na právech a povinnostech spojených s užíváním, provozem a správou citovaných nemovitostí od března 2024, kdy došlo k ukončení jejich partnerského soužití. Žalobkyně navrhovala, aby soud zajistil vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti. Pro případ, že tento posudek bude odpovídat jí zajištěnému tržnímu odhadu ceny, navrhovala, aby nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaného a jí byla vyplacena přiměřená náhrada. K důkazu přiložila tržní odhad Rodinné realitní kanceláře Kratochvílovi, podle něhož mají nemovitosti hodnotu 15 889 050 Kč. Po zpracování znaleckého posudku, který dospěl k výsledné obvyklé hodnotě přibližně o jednu třetinu nižší, navrhovala, aby byly nemovitosti přikázány za přiměřenou náhradu do jejího výlučného vlastnictví.2. Žalovaný souhlasil s návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví i s původním návrhem žalobkyně, aby mu nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví oproti výplatě vypořádací částky. Pouze pro případ, že by se hodnota nemovitosti ukázala tak vysoká, že by nebyl schopen vypořádací částku zaplatit, navrhoval, aby byly nemovitosti zpeněženy a výtěžek rozdělen.3. Vzhledem ke shodnému postoji účastníků soud nejprve zajistil znalecký posudek. Znalkyně Bc. , jméno FO, určila výslednou cena nemovitostí částkou 9 650 000 Kč. Při zjišťování obvyklé ceny postupovala podle § 2 odst. 2 zákona č. 237/2020 Sb., podle něhož cena vyjadřuje hodnotu majetku a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Pro úplnost určila rovněž věcnou hodnotu, která v současném stavu činí 7 218 928 Kč. Při výběru vzorků pro porovnání preferovala velikost sídla a význam polohy pro účastníky trhu, typ nemovitosti zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými vlastníky, velikost ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu, stav ve vazbě na operativní možnosti využití, kvalitu ve vazbě na způsob provedení, vybavenost a komfort. Výběr porovnatelných vzorků realizovala prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů. Zdůraznila, že nemovitost není dosud kompletně dokončena, není ani kolaudována. Určila tedy obvyklou cenu ve stávajícím stavu a dále ve stavu budoucím po dokončení. Náklady, které bude třeba do nemovitosti vložit pro její dokončení, vyčíslila částkou 650 000 Kč. Obvyklá cena po dokončení představuje součet současné obvyklé ceny a nákladů nezbytných pro dokončení nemovitosti. Vzhledem k tomu, že nemovitost je před dokončením, ale v zásadě běžně umožňuje bydlení v domě i využití garáže, považoval soud tento myšlenkový postup za logický a správný a vyšel z něj.4. Znalkyně současně upozornila, že na rozdíl od doby, kdy bylo vydáno stavební povolení, chybí k nemovitosti právně zřízený přístup. Původně byl přístup přes pozemek parcelní číslo , hodnota, zajištěn smlouvou ze dne 28. 6. 2016 mezi MUDr. , jméno FO, a , jméno FO, na straně jedné a , Jméno žalobkyně, a , jméno FO, na straně druhé. Následně však došlo k rozdělení stavební parcely č. , hodnota, na parcely , Anonymizováno, Právě pozemek parcelní , Anonymizováno, je nezbytný pro přístup k nemovitostem účastníků. Pro řádném užívání nemovitostí bude třeba zřídit přístup, ať již prostřednictvím věcného břemene chůze a jízdy nebo odkoupením pozemku. Znalkyně vyčíslila orientační hodnotu věcného břemene částkou 45–60 000 Kč. Vyšla z úvahy, že parcela má rozlohu 126 m². Pro vjezd je nezbytná plocha 47 m², zbytek plochy však bude v takovém případě zcela nevyužitý a nefunkční a lze tak předpokládat, že věcné břemeno zatíží celý pozemek. Při běžně obchodované výši 500 Kč za m2 činí hodnota pozemku 63 000 Kč. Bude-li zřízeno věcné břemeno, nemůže jeho hodnota přesahovat cenu pozemku. Znalkyně proto předpokládala cenu 45–60 000 Kč. Účastníci oba shodně potvrdili, že s novými spoluvlastníky jednali, mají předběžnou dohodu. Vzhledem k významu parcely, který je jinak malý, a k tomu, že současnému stavu předcházela dohoda o bezplatném využívání, považoval soud za správné vyjít z nižší odhadované ceny, tedy konkrétně z částky 45 000 Kč.5. Vzhledem k tomu, že účastníci shodně uváděli, že nemovitost není reálně dělitelná a cena určená znaleckým posudkem nebyla zpochybňována, zůstala předmětem sporu pouze otázka, komu mají být nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví. Jak je uvedeno shora, původní návrh žalobkyně zněl na přikázání věci do vlastnictví žalovanému. Teprve v průběhu řízení, poté, co vyšla najevo výše vypořádací částky, změnila žalobkyně stanovisko. Poukazovala na to, že nemovitost stavěli spolu se žalovaným pro svoji rodinu, , právnická osoba, , ona sama by ráda tuto nemovitost spolu s dětmi užívala. Žalovaný po celou dobu řízení požadoval, aby nemovitosti (s výjimkou situace, kdy bude její cena pro něj nepřiměřeně vysoká) byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví.6. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1140 odst. 2 o.z. každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Podle § 1141 odst. 1 o.z. se spoluvlastnictví zrušuje dohodou všech spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání účastníků.7. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.8. V posuzované věci jsou účastníci rovnodílnými spoluvlastníky v žalobě označených nemovitostí a žádný z nich nechce ve spoluvlastnickém vztahu dále setrvávat. Nejsou přitom schopni dosáhnout dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Z tohoto pohledu je žaloba jednoznačně důvodná. Soud dále vycházel i z tvrzení spoluvlastníků, že rozdělení věci není dobře možné. Je pochopitelné, že za určitých okolností by z technického hlediska existoval způsob, jak spoluvlastnictví vypořádat rozdělením Ten by však nepochybně snížil hodnotu nemovitostí jako celku a žádnému ze spoluvlastníků by nepřinesl rozumný užitek. Je zřejmé, že se jedná o jeden rodinný dům a budovu garáže, která přes všechny úvahy žalobkyně je fakticky objektem sloužícím k podnikání žalovaného. Tak to bylo od počátku míněno, a tak je garáž i užívána. Rozdělení jednogeneračního domu rovněž není možné bez ztráty hodnoty. Rozdělení by tedy přicházeno v úvahu pouze tak, že by jeden ze spoluvlastníků získal dům, druhý stavbu garáže. Takovému rozhodnutí brání jak hledisko účelného využití věci, tak i komplikované vztahy účastníků, a pro žádného z nich by nepřineslo skutečné výhody. Soud tedy vyšel z předpokladu, že nemovitost není reálně dělitelná. Vzhledem k tomu, že oba spoluvlastníci mají zájem získat nemovitost do svého výlučného vlastnictví, prodej věci nepřichází v úvahu. Na místě bylo vyřešit, kterému ze spoluvlastníků bude nemovitost přikázána.9. Pro přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků je nezbytný souhlas budoucího výlučného vlastníka, bez něho mu nemovitost přikázat nelze. Dále je podstatná solventnost, tedy schopnost druhého spoluvlastníka vyplatit. Současně soud musí zvážit řadu dalších důvodů, které jsou v daném případě pro rozhodnutí relevantní. Kromě velikosti podílů je to otázka účelného využití věci, zásluhy o pořízení nemovitosti, rodinné poměry, případné citové či historické vazby.10. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi uvedla, že pozemek koupili se žalovaným společně za účelem výstavby domu a garáže. Po demolici původního objektu nejprve vybudovali stavbu garáže, v níž po narození prvního syna dočasně bydleli. Teprve posledního tři čtvrtě roku bydleli v domě, ačkoliv ještě nebyl zcela dokončen. Její rodina je podporovala, matka vařila, zajišťovala materiál. Vzhledem k tomu, že se v těhotenství s druhým dítětem dozvěděla, že žalovaný má jinou partnerku, odešla ze společné domácnosti k rodičům, aby celou situaci psychicky zvládla. V současné době stále bydlí u rodičů, mladšímu synovi je rok a čtvrt. Do tří let jeho věku bude pobírat rodičovský příspěvek ve výši 11 200 Kč. Její příjem z pracovního poměru učitelky mateřské školy se pohyboval mezi 23 a 24 000 Kč měsíčně. Úspory investovala do nemovitosti, do dílny, do dětí. Zdůraznila, že na počátku investovala do stavby své úspory ve výši 200 0