7 C 14/2025-212 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalovaných zaplacení částky ve výši 11 858,58 Kč s úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnila tím, že má od žalované pronajatý byt označený číslem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v přízemí domu č.p. , Anonymizováno, , který se nachází v obci , adresa, (dále též jen „byt“), a to na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , přičemž na základě dodatku k nájemní smlouvě ze dne , datum, se jedná o pronájem na dobu neurčitou. Žalobkyně uvedla, že byt je v měsících, kdy je venku zima (tedy pozdní podzimní, zimní a počáteční jarní měsíce) nedostatečně vytápěn, když teplota v bytě nepřesahuje 19 ºC, teplota se pohybuje v rozmezí 17–19 ºC. Tato situace se opakuje již třetí zimu po sobě, když v minulosti byla žalovaná na tuto skutečnost opakovaně upozorňována. K nápravě závadného stavu však nedošlo (vyjma období kolem dubna 2024), a to i přes to, že se jedná o povinnost, kterou má pronajímatel stanovenou zákonem. V domě, kde se byt nachází, jsou 4 bytové jednotky, přičemž uživatelé jednotek by se měli v měsíčních intervalech střídat v topení, když v domě je kotel na uhlí. Žalobkyni a osobám žijícím s ní v předmětném bytě je bráněno v přístupu do kotelny, když tato je uzamčena a nebyly jim vydány klíče. Uživatelé ostatních bytových jednotek, kteří mají přístup do kotelny, zátop vykonávají pouze ráno od 6:00 do 10:00 hodin a poté odpoledne od 15:00 do 21:00 hodin. Takovéto časové rozmezí, kdy se topí, je s ohledem na venkovní teplotu nedostatečné. Jelikož je v bytě zjednodušeně řečeno zima, tak je užívání bytu ztěžováno zásadním způsobem. Žalobkyně se sice snaží teplotu zvyšovat používáním přímotopů, což ovšem není s ohledem na cenu elektrické energie přijatelný způsob pro řešení daného problému, a žalobkyni by užívání přímotopů v rozsahu, který by dokázal vytopit celý byt za celou zimu, stálo rozhodně nezanedbatelné finanční prostředky. V důsledku nízké teploty je v bytě vysoká vlhkost a na stěnách bytu se tvoří ve větším rozsahu plísně, které jsou zdraví škodlivé, což také zapříčiňuje ztížení užívání bytu zásadním způsobem. V důsledku tvorby plísní již došlo i k poškození majetku žalobkyně (shnilé postele, deky, polštáře atd.). Žalobkyně uplatnila vůči žalované nárok na prominutí nájemného, když nedošlo ke zdárnému vyřešení předmětného problému. Předmětem žaloby je částka odpovídající prominutému nájemnému za období od , datum, do , datum, v celkové částce 11 858,58 Kč, a to za prosinec 2023 poměrná část za období od 9. 12. do 31. 12. (4 096 Kč / 31 x 23 dnů), poměrná část za 1/4 ledna 2024 (4096 Kč / 4 dny), únor 2024 (4096 Kč) a poměrná část za březen 2024 (4096 Kč / 31 x 28 dnů).2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že uplatněný nárok zcela neuznává. Považovala za nesporné, že žalobkyni pronajala bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Rozporovala však, že je byt nedostatečně vytápěn. Jedná se o pouhá tvrzení žalobkyně, která nejsou ničím prokazována. Žalovaná v reakci na stížnosti žalobkyně kontaktovala , právnická osoba, (dále též jen „SVJ“), které podle stanov SVJ zajišťuje dodávku tepla do bytů. SVJ je povinno se řídit pravidly pro vytápění a dodávku teplé vody, která jsou stanovena vyhláškou č. 194/2017 Sb. Žalované bylo ze strany SVJ doloženo měření ze sousedních bytů, kdy další 3 byty v bytovém domě jsou osazeny kalibrovanými měřidly, podle kterých hodnoty teplot v sousedních bytech odpovídaly v období od , datum, do , datum, a v období od , datum, do , datum, normě. Žalovaná proto nemá tvrzení žalobkyně o údajných vadách bytu spočívajících v nedostatečném vytápění v předmětném období za prokázaná, když je prokázán opak. Žalovaná závěrem navrhla žalobu zamítnout.3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaná je zapsaná jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .4. Z nájemní smlouvy ve znění dodatku k nájemní smlouvě soud zjistil, že žalovaná od , datum, pronajímá žalobkyni bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, , nájem je na dobu neurčitou.5. Z žádosti o povolení stavebních úprav ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně požádala žalovanou o povolení stavebních úprav v bytě, spočívajících ve vyštukování stropů a stěn všech místností, výměně stávající podlahové krytiny v celém bytě, kompletní výměně nových rozvodů elektřiny v celém bytě, kompletní rekonstrukci kuchyně, výměně stávajících rozvodů studené a teplé užitkové vody, kompletní rekonstrukci koupelny a WC, výměně radiátorů v obývacím pokoji a kuchyni, výměně vchodových a interiérových dveří, to vše na vlastní náklady žalobkyně.6. Z odpovědi žalované na žádost žalobkyně soud zjistil, že žalovaná souhlasila s provedením stavebních úprav v bytě dle žádosti, a to na vlastní náklady žalobkyně.7. Z evidenčního listu platného od , datum, soud mj. zjistil, že smluvené měsíční nájemné bylo v daném období 3 423 Kč včetně garáže a záloha na otop činila 1 072 Kč.8. Z prohlášení vlastníka budovy včetně příloh soud zjistil rozložení bytů v bytovém domě. Byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se nachází přímo nad uhelnou, je prvním bytem v soustavě rozvodu tepla.9. Z oznámení ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně oznámila žalované vady bytu, vyzvala ji k odstranění vad a požádala o prominutí nájemného, vše z důvodu nedostatečného vytápění bytu.10. Z odpovědi ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná považovala za nutné zjistit příčinu nedostatečného vytápění, poukázala na skutečnost, že ke snížení otopné soustavy mohlo dojít v důsledku výměny radiátorů, příp. jejich špatným nastavením. Žalovaná nesouhlasila s prominutím nájemného.11. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně uplatnila nárok na prominutí nájemného za období od prosince 2023 do května 2024.12. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná nárok opět odmítla s odůvodněním, že v ostatních bytech jsou kalibrovaná měřidla, podle kterých hodnoty teplot v sousedních bytech odpovídají normám (v rozmezí 22°C až 24°C), nesouhlasila ani s návrhem na výměnu nebo odkup bytu. Současně žalobkyni vyzvala ke zjednání nápravy, tj. ukončení obtěžujícího chování uživatelů bytu vůči sousedům, a upozornila ji na možnost podání výpovědi z nájmu.13. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně požádala žalovanou o doložení tvrzených skutečností v předchozím vyjádření, s nimiž žalobkyně nesouhlasila, naopak vyjádřila nesouhlas s chováním rodiny v sousedním bytě.14. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, podala naléhavou žádost o projednání výměny nájemníků bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, radou obce. Žádost odůvodnila tím, že nájemníci svým chováním opakovaně a hrubě narušují běžný chod domu.15. Ze stanov společenství vlastníků jednotek soud zjistil, že společenství zajišťuje mj. revizi a opravy rozvodů tepla včetně radiátorů, dále přímo nebo na základě smluv dodávky tepla a teplé užitkové vody.16. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které bylo mj. dohodnuto, že vytápění budovy č. p. , Anonymizováno, bude prováděno podle platných právních předpisů, tj. vyhlášky č. 194/2007 Sb.17. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které bylo mj. sděleno, že vytápění budovy podle vyhlášky č. 194/2007 Sb. je v rámci možností dodržováno. Současně byly řešeny body týkající se (ne)dodržování pravidel ze strany nájemníků bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .18. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které byla mj. schválena účetní závěrka za rok 2022, byla řešena reklamace k vyúčtování za byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy nebylo správcem shledáno žádné pochybení, bylo dohodnuto omezení vstupu do kotelny (přístup má pouze osoba znalá, která zajišťuje obsluhu kotle dle rozpisu topení).19. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které byla mj. řešena stížnost na obyvatele bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , společenství požadovala dořešení problému vzniklého v souvislosti s rekonstrukcí bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v roce 2021 až 2022, kdy zásahem do rozvodu ústředního topení došlo k citelnému zhoršení vytápění především v pravé části domu, tedy bytů č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .20. Z fotografií předložených žalobkyní soud zjistil, že v rohu místnosti a pod válendou je zachycena plíseň.21. Z dalších fotografií předložených žalobkyní soud zjistil, že blíže neurčitý teploměr na blíže neurčitém místě ukazuje: 1) čas 6:05 hodin, venkovní teplotu – 5,1°C, vnitřní teplotu 18,9°C a vlhkost 61%, 2) čas 5:45 hodin, venkovní teplotu – 5,7°C, vnitřní teplotu 17,6°C a