7 C 285/2020-342 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalovaných zaplacení částky ve výši 164 402 Kč s úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci a žalovaní uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejíž předmětem byl převod pozemku st. p. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , obec a k. ú. , adresa, , za sjednanou kupní cenu ve výši 2 900 000 Kč. K předání nemovité věci došlo dne , datum, . V průběhu užívání dané nemovité věci žalobci zjistili značné problémy spočívající ve vlhkosti vyskytující se v obytné místnosti v přízemí rodinného domu, která je užívána jako obývací pokoj s ložnicí. Veškeré zdi této místnosti vykazují velmi vysokou vlhkost, nejhorší se jeví tento problém u přední a levé zdi z pohledu od vstupu do dané místnosti, kdy vlhkost v daných zdech vzlíná cca 20 cm nad podlahu, přičemž podlahové lišty okolo zdí jsou zplesnivělé. Uvedenou situaci měřil i odborník v daném oboru, který shledal, že vlhkost je skutečně vysoká a je nutné provést zcela zásadní rekonstrukce k jejímu odstranění. Žalobci si nechali vypracovat cenovou nabídku na odstranění uvedené vlhkosti od společnosti imesta, spol. s r.o., která dospěla k závěru, že je potřeba provést injektáž vlhkého zdiva a následně aplikovat sanační omítku, aby bylo zamezeno vzlínání vlhkosti, práce byly odhadnuty na 180 119 Kč včetně 15 % DPH. Dále si nechali žalobci zpracovat znalecký posudek od soudního znalce , tituly před jménem, , adresa, , který dospěl k závěru, že vlhkost v dané místnosti přesahuje v místech až čtyřikrát normu týkající se fyzikálně přiměřených hodnot, kdy tento stav vyžaduje sanační opatření, celková cena v daném místě a čase obvyklá všech prací nutných k úplnému a správnému provedení nápravy současného stavu činí 216 617 Kč. Žalobci mají za to, že se jedná o podstatnou skrytou vadu nemovitosti, na kterou nebyli při uzavření kupní smlouvy upozorněni, ačkoli žalovaní sami jistě o uvedené skryté závadě museli vědět. Žalobci uvedenou vadu vytýkali žalovaným nejdříve ústně a následně svým přípisem ze dne , datum, a dále předžalobní výzvou ze dne , datum, , kdy žádali v souvislosti s výše popsanou vadou nemovitosti přiměřenou slevu z kupní ceny, která by se měla rovnat hodnotě prací potřebných k zamezení vzlínání vlhkosti ve výši 216 617 Kč. Žalobci ovšem požadují pouze částku ve výši 164 402 Kč.2. Soud ve věci vydal dne , datum, pod č. j. EPR , č. účtu, -, Anonymizováno, elektronický platební rozkaz, proti kterému podali žalovaní včasný odpor. Uplatněný nárok neuznali a ve svém vyjádření uvedli, že nemovitost, kterou prodali žalobcům na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , byla při prodeji řádně zpřístupněna a žalobci byli seznámeni se všemi jejími částmi, včetně přízemní místnosti, kde se v minulosti vyskytovala vlhkost. Tato skutečnost jim byla při prohlídce výslovně sdělena a byla jim ukázána i vizuálně – například zrezivělé hřebíčky v podlahových lištách. Protože je přízemí z kamenného zdiva, je v této místnosti chladněji a v počátku užívání (cca 2 roky) zde bylo vlhko, proto došlo ke zrezivění hřebíčků. Předání nemovitosti bylo stvrzeno protokolem podepsaným oběma stranami, v němž kupující výslovně potvrdili, že nemovitost přebírají ve stavu, v jakém ji viděli, a že na ní neshledali žádné vady. Žalovaní dále uvedli, že přízemí domu bylo kolaudačním rozhodnutím určeno k technickému využití (kotelna, sklad, domácí fitness), nikoliv k trvalému bydlení. Vlhkost, na kterou si žalobci stěžovali po nastěhování, podle žalovaných vznikla v důsledku nevhodného užívání této části domu k obytným účelům, bez odpovídajícího odvětrání. Žalovaní nabídli technická řešení (např. instalaci krbových kamen, ventilace) a byli ochotni poskytnout i finanční kompenzaci ve výši 20 000 Kč, což však žalobci odmítli a požadovali částku přesahující 100 000 Kč. V reakci na předžalobní výzvu žalobců žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně odmítli odpovědnost za tzv. skrytou vadu a navrhli osobní projednání věci. Žalobci však na tento návrh nepřistoupili. Žalovaní dále uvedli, že znalecký posudek předložený žalobci neprokazuje existenci skryté vady a že rozhodující je způsob užívání nemovitosti, který byl v rozporu s jejím původním určením. Na základě výše uvedeného žalovaní navrhli, aby byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta a aby jim byla přiznána náhrada nákladů řízení.3. Žalobci ve vyjádření k odporu uvedli, že argumentaci uvedenou v podání žalovaných označují za ryze účelovou, lživou a nesprávnou. Předně nesouhlasí s tím, že by byli před koupí dané nemovitosti seznámeni s výraznou vlhkostí (plísněmi) vyskytující se v obytné místnosti v přízemí rodinného domu. Ostatně ani z protokolu o předání nemovitosti nevyplývá, že by s touto vadou nemovitosti byli žalobci ze strany žalovaných seznámeni. Za naprostou lež označují také to, že by jim žalovaní před koupí nemovitosti ukazovali vlhkost a plíseň na stěně či zrezivělé hřebíčky v podlahových lištách v obytné místnosti v přízemí, která je předmětem uplatněné slevy z kupní ceny. Při předání nemovitosti byla uvedená místnost skutečně vyklizená, ale žádné plísně či hlaviček rezivých hřebíčků na lištách si žalobci nevšimli a mají dokonce za to, že v době předání nemovitosti zde tato plíseň ani nebyla, resp. musela být ze strany žalovaných zamaskována. V uvedené místnosti bylo při předání chladněji, žalobci nicméně předpokládali, že jakmile uvedenou místnost vytopí, bude vše v pořádku. Žalobkyně se dokonce při předání nemovitosti žalovaných výslovně ptala, zda v místnosti není vlhko, a bylo jí sděleno, že nikoliv, že je vše v pořádku. Bezprostředně po předání nemovitosti nechali žalobci místnost v přízemí vymalovat (neboť se jím nelíbila barva nátěru, která byla navíc stará), nicméně tuto místnost nevyužívali. Teprve cca tři až čtyři měsíce po předání nemovitosti si žalobci všimli toho, že za nábytkem je na stěnách předmětné místnosti plíseň a toto bylo posléze předmětem reklamace a je také předmětem tohoto sporu. Žalobci namítali, že nemovitost byla inzerována tím způsobem, že místnost v přízemí představuje klasickou místnost k obývání, kde bude možné zřídit pokoj či ložnici. Pokud toto neodpovídá kolaudačnímu rozhodnutí, pak byli žalobci ze strany žalovaných informováni mylně a klamavě o povaze předmětu koupě. V každém případě však platí, že i pokud by měla být uvedená místnost využívána jako např. sklad či tělocvična, je naprosto nepřípustné, aby vlhkost dosahovala až čtyřikrát vyšších nežli přípustných hodnost s tím, že důsledkem jsou plísně na stěnách. Žalobci se rázně ohradili proti nepravdivému tvrzení, že stačí jenom lépe větrat. Ze zpracovaného znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, jednoznačně vyplývá, že jediným řešením vzniklé situace jsou sanační opatření. Pouze větrání místnosti nemůže přinést zlepšení. Tvrzení žalovaných, že se nejedná o skrytou vadu, když její případný vznik je způsobem nevhodným užíváním, je tedy ničím nepodložené a prázdné tvrzení.4. Z vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobci nabyli vlastnické právo na základě kupní smlouvy s žalovanými ze dne , datum, , s právními účinky zápisu ke dni , datum, , zápis proveden , datum, .5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaní jako prodávající uzavřeli s žalobci jako kupujícími smlouvu, jejímž předmětem byl prodej/koupě pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům) v k. ú. , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 2 900 000 Kč. Předání bylo sjednáno nejpozději do , datum, .6. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že došlo k předání předmětné nemovité věci za účasti realitní kanceláře jako zprostředkovatele prodeje. Rovněž byly zaznamenány stavy měřidel.7. Z projektové dokumentace soud zjistil, že se jedná o nepodsklepený přízemní rodinný dům z první poloviny 20. století, k němuž byla v roce 1998 provedena přístavba koupelny, předsíně a komory o velikosti 6,1 x 3 m, v roce 2007 byla provedena nástavba 1. patra. Rekonstrukce byly provedeny v souladu s tehdy platnou právní úpravou a stavebně technickými normami, užívání staveb bylo povoleno kolaudačními rozhodnutími.8. Z kolaudačního rozhodnutí ze dne , datum, soud zjistil, že stavební úřad povolil užívání stavby „Stavební úpravy, přístavba a nástavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., , adresa, “. Stavba dle rozhodnutí obsahuje: Demontáž stávajícího krovu a nástavbu stávajícího rodinného domu v členění: Přízemí – chodba, domácí fitness, koupelna, kotelna, sklad paliva; I. patro – chodba, koupelna + WC, obývací pokoj, kuchyňský kout, ložnice.9. Z inzerce na prodej domu č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, soud zjistil, že objekt byl nabízen jako jednopatrový řadový dům s obytným podkrovím. V přízemí se nachází mj. obývací pokoj s kuchyňským koutem. Místnost v přízemí lze využívat jako samostatnou bytovou jednotku , právnická osoba, nebo např. pro