12 C 108/2016-103 — Okresní soud v Třebíči

Podanou žalobou domáhal se žalobce uložení povinnosti žalovanému zaplatit mu částku 36.000 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného a úhrady za plnění poskytovaná společně s užíváním bytu. K odůvodnění žaloby bylo uvedeno, že žalobce na straně pronajímatele uzavřel s žalovaným na straně nájemce dne 11. 8. 2008 nájemní smlouvu a ujednání o uzavření budoucí kupní smlouvy o nájmu bytové jednotky a současně se zavázal hradit měsíčně nájemné služby, což řádně nečinil. Žalovaný dlužné nájemné a služby nerozporoval, s podanou žalobou ovšem nesouhlasil s tím, že žalobci zaplatil za přenechání bytu částku 200tis. Kč, kterou si,,předplatil nájemné“ a tuto oproti pohledávce žalobce jednostranně započetl, čímž mu žalobce naopak dluží 157.759 Kč. Dále doplnil, že smlouvu považuje za nejasnou, neurčitou a tudíž neplatnou. Soud vycházeje z podané žaloby provedl dokazování zejména nájemní smlouvou (s ujednáním o uzavření budoucí kupní smlouvy, evidenčním listem a cenovým vyrovnáním bytu) ze dne 11.8.2017, předžalobními upomínkami s podací stvrzenkou, dopisem dr. Hrbáčkové žalobci ze dne 26. 1. 2015, e-mailem právního zástupce žalobce ze dne 6. 2. 2015, smlouvou s p. Neumannovou, předávacím a přebíracím protokolem bytu, závazkem vůči obci Přešovice, smlouvou s p. Kratochvílovou, smlouvou s p.Brožem, zápisy z jednání zastupitelstva a výslechy svědků – Josefa Fukala, Josefa Lakosila. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je opodstatněná. Mezi účastníky je nesporné, že žalobce na straně pronajímatele uzavřel s žalovaným na straně nájemce dne 11. 8. 2008 nájemní smlouvu s ujednáním o uzavření budoucí kupní smlouvy ohledně bytové jednotky, nacházející se v 1. N. P. domu [adresa] v Přešovicích. Žalovaný se zavázal hradit žalobci nájemné za užívání bytu, vyčíslené v příloze 2 smlouvy ve výši 3.000 - Kč měsíčně a dále hradit služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu ve výši celkem 500 Kč (tj. příspěvek do fondu oprav ve výši 200 - Kč měs., příspěvek na provoz čistírny odpadních vod ve výši 100 - Kč měs. a zálohu na odebranou vodu 200 Kč měs.) Současně se účastníci podpisem cenového vyrovnání ze dne 11.8.2017 dohodli, že za přenechání bytu uhradí žalovaný žalobci částku 200 tis. Kč, což žalovaný ke dni 31.10.2008 učinil. Součástí této listiny pak bylo i ujednání o výše zmiňovaném nájemném a službách. Nájem byl sjednán na dobu 20 ti let s tím, že v čl. IV smlouvy účastníci ujednali, že nájemci jako budoucímu kupujícímu vznikne právo na odkoupení bytu za 1 Kč poté, co uplyne sjednaná doba nájmu, tj. do 1.3.2022 a nájemce bude plnit podmínky smlouvy, včetně hrazení kupní ceny ve výši 3000 Kč měsíčně. Nájemní vztah skončil k datu 17.1.2015, a to z důvodu neplacení nájemného žalovaným, když za leden 2014 žalovaný uhradil částku pouze v částce 1.500 - Kč a dále již neuhradil nic, takže na nájemném za zbývající měsíce roku 2014 (únor až prosinec) dluží žalovaný 33 tis. Kč (3.000 - Kč x 11 měsíců) a za polovinu měsíce ledna 2015 dluží žalovaný částku 1.500 Kč. K úhradě dluhu byl žalovaný vyzván i dopisem právního zástupce žalobce ze dne 5. 2. 2015 a dále dne 30. 11. 2015 a lhůta k zaplacení mu byla stanovena do 10. 12. 2015. Na uvedenou výzvu žalovaný nereagoval. pokračování - 4 - 12C 108/2016 V rámci mimosoudních jednání pak žalovaný písemně započetl 26.1.2015 na svůj dluh částku 200.000 Kč (zaplacenou za přenechání bytu), namítnul neurčitost nájemní smlouvy s důsledkem její neplatnosti a vyzval žalobce k vrácení bezdůvodného obohacení ve výši 157.750 Kč. Z výslechů v řízení slyšených svědků v kontextu s výše uvedenými nájemními smlouvami pak vyplývá, že obdobné smlouvy jako s žalovaným uzavíral žalobce opakovaně i s jinými subjekty a mimo žalovaného pak jejich účastníky nebyly vzneseny žádné námitky ve vztahu k obsahu a významu smlouvy. V projednávané věci je nesporné, že ačkoli žalobce jako pronajímatel předal žalovanému jako nájemci a budoucímu kupujícímu byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistil tak plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, žalovaný nedostál svým povinnostem obsaženým v ustanoveních §§ 671 odst.1 a 685 odst.1 občanského zákoníku, tedy povinnostem platit pronajímateli nájemné a služby. Žádné důvody zakládající neplatnost nájemní smlouvy soud neshledal - pokud se jedná o placení částky 3000 Kč měsíčně, zde je evidentní, že stanovené nájemné odpovídá stejné částce jako splátka kupní ceny, pouze je ve smlouvě poněkud nešťastně nazýváno odlišně, jedná se o tutéž částku a žalovaný (jelikož tuto platil bezmála 6 let) evidentně věděl, že smyslem uvedeného ujednání bylo postupné umoření kupní ceny prostřednictvím pravidelných měsíčních plateb ve formě,,nájemného“, v důsledku čehož by mu byl převeden byt do vlastnictví. Pouze díky tomu, že si žalovaný neplnil své smluvní povinnosti a částku dlouhodobě nehradil, došlo ze strany žalobce v souladu se smlouvou k ukončení nájmu, přičemž žádný smluvní, ani jiný nárok na vrácení částky 200.000 Kč (zaplacené žalobci za přenechání bytu) žalovanému za této situace nevznikl a nelze zde ani spatřovat jakýkoliv rozpor s dobrými mravy. I v případě, že by se v projednávané věci nejednalo o smlouvu nájemní, ale např. o inominát s prvky smlouvy o koupi najaté věci, nemělo by právní hodnocení na výsledek tohoto řízení žádný vliv. S ohledem na výše uvedené pak soud vyhověl návrhu žalobce v plném rozsahu a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrokové části pod bodem I. tohoto rozhodnutí (kdy úrok z prodlení je požadován v zákonné výši vždy od následujícího dne po splatnosti nájemného) s tím, že zcela nedůvodný vzájemný návrh žalovaného soud zároveň výrokem III. rozsudku zamítnul. O nákladech řízení žalobce ve vztahu k žalobě pak soud výrokem II. na základě zásady úspěšnosti účastníků ve věci ovládající tento typ řízení, obsažené v ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Ve věci plně úspěšnému žalobci tak soud přiznal proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, spočívající konkrétně v žalobcem zaplaceném soudním poplatku ve výši 1.440 Kč, navýšené odměně advokáta o 21% DPH ve smyslu vyhlášky č. 177/1996 Sb., za 7 úkonů právní pomoci po 2.540 - Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní upomínka, žaloba, replika k vyjádření žalovaného, zastoupení u jednání soudu, další replika k vyjádření žalovaného, zastoupení u jednání soudu) a 7 režijních paušálů hotových výloh po 300 Kč. O nákladech řízení žalobce ve vztahu k vznesenému protinávrhu pak soud výrokem IV. na základě zásady úspěšnosti účastníků ve věci ovládající tento typ řízení, obsažené pokračování - 5 - 12C 108/2016-105 v ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Ve věci plně úspěšnému žalobci tak soud přiznal proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, spočívající konkrétně v navýšené odměně advokáta o 21% DPH ve smyslu vyhlášky č. 177/1996 Sb., 4 úkony právní pomoci po 7.420 - Kč (2 krát zastoupení u jednání soudu, 2 krát replika k vyjádření žalovaného, a 4 režijní paušály hotových výloh po 300 Kč. Lhůta ke splnění povinnosti uložené tímto rozsudkem je pak odůvodněna ustanovením § 160 odst.1 občanského soudního řádu, dle kterého uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku.