27 C 97/2025-27 — Okresní soud v Trutnově

Žalobou podanou k nadepsanému soudu dne 15.8.2025 žalobce žádal, aby sud určil, že žalovaný je povinen s účinností od 1.8.2025 hradit žalobci nájemné za užívání bytové jednotky č. , hodnota, ve vlastnictví žalobce v obci , adresa, , ve výši 3 483 Kč. Zároveň žádal stanovení povinnosti žalovanému soudem doplatit nedoplatek ode dne podání návrhu do okamžiku nabytí právní moci rozsudku, jímž bude nájemné určeno. V průběhu řízení vzal žalobce svou žalobu co do druhého nároku zpět.Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil. K jednání nařízenému na den 1.10.2025 se žalovaný nedostavil, ač mu bylo předvolání spolu s žalobou a doplněním žalobních tvrzení doručeno do vlastních rukou postupem dle ustanovení § 49 odst. 2, 4 o.s.ř. a předvolání k jednání převzal 9.9.2025. Právní zástupce žalobkyně navrhl, aby žalobě bylo po částečném zpětvzetí (co do nároku na určení nájemného) vyhověno.Skutkový stav věci byl v řízení zjištěn v rozsahu potřebném pro meritorní rozhodnutí z listinných důkazů předložených žalobkyní, na jejichž základě soud dospěl k těmto skutkovým zjištěním.Ze smlouvy o nájmu OEMM/ONBT-2018/0956 soud a evidenčního listu zjistil, že žalobce v postavení pronajímatele uzavřel se žalovaným v postavení nájemce dne 09.10.2018 smlouvu o nájmu bytové jednotky č. , hodnota, , vymezené v bytovém domě č. p. , adresa, , v obci , adresa, , jejíž podlahová plocha činí 36,67 Kč. Nájemné bylo sjednáno na částku 1 834 Kč v článku 2 smlouvy, když součástí nájemného je úhrada za užívání vybavení bytu a společných zařízení v domě. Vedle nájemného je žalovaný povinován hradit zálohy na služby. Oboje má platit na účet žalobce měsíčně vždy k poslednímu dni v měsíci, za nějž jsou nájemné a zálohy splatné. V článku 2 odstavec 4 bylo sjednán zvyšování nájemného jednostranně ze strany pronajímatele z důvodu inflace podle úhrnného indexu spotřebitelských cen zboží a služeb zveřejňovaného , právnická osoba, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje 6.11.2018.Z rozhodnutí žalobce ze dne 10.9.2018 soud zjistil, že bylo doporučeno uzavřít shora citovanou smlouvu o nájmu, když rozhodnutí nabylo právní moci dne 17.9.2018.Z návrhu žalobce na zvýšení nájemného ze dne 15.4.2025 adresovaného žalovanému a dokladu o doručení písemnosti, evidenčního listu pro rok 2025 soud zjistil, že žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného s odkazem na §2249 občanského zákoníku ve výši 2 641 Kč měsíčně, tedy zvýšení o 20% ve vztahu k tomu, že naposledy bylo zvýšeno nájemné v roce 2022 na částku 2 201 Kč. V návrhu žalovaného poučil o tom, jak má žalovaný postupovat, pokud s návrhem bude souhlasit, zároveň jej poučil o právní úpravě a možnosti žalobce obrátit se v zákonné lhůtě na soud s požadavkem na určení nájemného. Písemnost byla doručena Městskou policií žalobce osobně dne 20.5.2025. Měsíční platby dle evidenčního listu činily 2 201 Kč nájemné a dále zálohy, celkem měsíční platba 4 841 Kč.Z Vnitřního předpisu města , adresa, – Pravidla pro hospodaření s byty v majetku města , adresa, soud zjistil, že minimální tržní nájemné v bytech v majetku žalobce činí 95 Kč/m2/měsíc.Z přehledu plateb soud zjistil, že předpis plateb nájemného a služeb činil 3 500 Kč, naposledy 4 841 Kč, tuto částku žalovaný hradí žalobci od července 2023 minimálně do srpna 2025.Podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Podle § 2249 odst. 2 občanského zákoníku prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.Podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.S ohledem na uvedené soud uzavřel, že žaloba není je důvodná, neboť požadováno je určení nájemného na částku 3 483 Kč, což je v rozporu s právní úpravou. Žalobě by bylo možné vyhovět, pokud by se žalobce domáhal určení nájemného ve výši 2 641 Kč měsíčně, což je výše odpovídající 20% navýšení ve vztahu k aktuálnímu nájemnému a kterou navrhoval i v přípise žalovanému dne 15.4.2025. Žalobce nedodržel při žalovaném požadavku určení limit stanovený v § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Soud postupoval souladně i s judikaturou Nejvyššího soudu České republiky (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21.5.2025 sp. zn. 26 Cdo 3527/2024). Obecně platí, že zákonná ustanovení o nájmu bytu mají ochranný charakter, a i některá ujednání ve smlouvách, pokud jsou v rozporu s kogentní úpravou nepožívají právní ochrany. Tím spíše je nutno takto striktně vykládat i otázku zvyšování nájemného, u něhož v případě jednostranného úkonu pronajímatele je třeba dodržet stanovený zákonný limit pro zvýšení. Skutečnost, že pronajímatel na počátku nájemního vztahu požadoval nájemné nižší, které během krátké doby neodpovídá nájemnému tržnímu, tj. v místě a čase obvyklému, nemůže nalézt odraz v tom, že by mohl pronajímatel požadovat tržní nájemné. Podstatnou změnou poměrů není dle přesvědčení soudu běžný vývoj ekonomiky a trhu. Pronajímatel je nadto samosprávným celkem, tj. vybaven odborností a nic mu nebránilo uzavřít nájem např. na dobu určitou a takto event. při sjednání dalšího smluvního vztahu požadovat smluvní nájemné lépe odpovídající trhu. Jestliže došlo v čase k podstatné změně poměrů, která má za následek nespravedlivé uspořádání vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem (v neprospěch pronajímatele) v otázce nájemného, obnovení rovnováhy je možné pouze v mantinelech speciální úpravy dle citovaného §2249 občanského zákoníku. Jinak k procesu zvyšování nájemného sud podotýká, že jej seznává zcela v souladu správní úpravou, když i výši srovnatelného nájemného žalovanému jako nájemci doložil. Soud se však výší obvyklého nezabýval, neboť jak shora uvedeno, žalobci nemohl vyhovět pro důvod shora uvedený.O nákladech řízení účastníků soud rozhodoval podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce byl v řízení neúspěšný, na straně úspěšného žalovaného však dle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly. Z uvedeného důvodu bylo proto o nákladech řízení rozhodnuto, jak je uvedeno ve výroku II.