3 C 36/2021-118 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobním návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty za porušení Rezervační smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou za účasti realitní kanceláře Remach (dále jen„ [právnická osoba]“) jako zprostředkovatele dne [datum] týkající se prodeje pozemků v k.ú. [obec] u [obec] [list vlastnictví]. K Rezervační smlouvě byl podepsán Dodatek [číslo] který rozšířil okruh pozemků zahrnutých do budoucího prodeje o část pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec] u [obec], který vlastnila společnost [právnická osoba] (dále jen„ [právnická osoba]“), jejíž byla žalovaná jednatelem a jediným společníkem. Následně po mnoha jednáních a zpracování geometrického plánu byl žalované předložen ze strany [právnická osoba] návrh kupní smlouvy. Žalovaná návrh nepodepsala s tvrzením, že rezervační smlouva je neplatná, neboť dodatek nebyl uzavřen [právnická osoba]. Následně ještě ve lhůtě platnosti Rezervační smlouvy dne [datum] uzavřela žalovaná kupní smlouvy se společností x [právnická osoba], na základě kterých prodala stejné pozemky, jaké byly předmětem Rezervační smlouvy a Dodatku [číslo] [právnická osoba]. Na základě těchto smluv nebylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí ve prospěch [právnická osoba] z důvodu předběžného opatření vydaného na základě návrhu žalobce. V Rezervační smlouvě se žalovaná zavázala na výzvu [právnická osoba] uzavřít s žalobcem, a to nejpozději do [datum], kupní smlouvu na dohodnuté nemovitosti. V případě porušení povinnosti vznikl žalobci nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč. Žalobce vyčíslil smluvní pokutu a vyzval žalovanou k její úhradě výzvou ze dne [datum]. 2. Žalovaná s nárokem na smluvní pokutu nesouhlasila s tím, že daný nárok nemohl vzniknout pro neplatnost Rezervační smlouvy, neboť situační nákres, který je součástí Rezervační smlouvy, vyznačoval příjezdovou cestu ve vlastnictví [právnická osoba] a naopak vylučoval z prodeje části pozemků. I přes tuto skutečnost je v textu Rezervační smlouvy uváděn výčet nemovitostí dle stavu zápisu v katastru, tedy v rozporu s grafickou přílohou a vůlí žalované. Nadto byl v Dodatku [číslo] uveden pozemek parc. [číslo] k jehož převodu se [právnická osoba] v Dodatku [číslo] nezavázala, když dodatek podepsala žalovaná jako fyzická osoba. Z výše uvedeného považuje celou Rezervační smlouvu za neplatnou. K návrhu kupní smlouvy dále namítla, že tento obsahoval mimo jiné i pozemek parc. [číslo] který nebyl nikdy předmětem dohody o převodu a že návrh kupní smlouvy je také neurčitý pro nejasnost rozdělení kupní ceny mezi dva prodávající. Dále namítala, že ujednání o smluvní pokutě je neurčité, neboť závazek k její úhradě navazuje na vrácení složené kauce ze strany [právnická osoba]. Žalované nebyl kromě návrhu kupní smlouvy založené ve spise na č. l. 67 – 69pv předložen žádný jiný návrh kupní smlouvy či nějaký jiný dokument k podpisu. 3. U jednání strany shodně doplnily svá tvrzení o to, že o pozemku parc. [číslo] který byl předmětem Dodatku [číslo] obě strany již při podpisu Dodatku [číslo] věděly, že patří [právnická osoba] a že tuto informaci tak [právnická osoba] asi nedopatřením neuvedl. Dodatek byl podepsán až následně po podpisu Rezervační smlouvy, neboť až poté si žalobce všiml, že mezi pozemky není příjezdová cesta, která byla právě na části pozemku parc. [číslo]. Strany shodně tvrdily, že návrh kupní smlouvy sepsal [právnická osoba]. Strany také potvrdily, že mezi sebou vedou další soudní spory, mimo jiné o nahrazení obsahu kupní smlouvy. 4. Žalobce tvrdil, že pozemek parc. [číslo] se do návrhu kupní smlouvy dostal na základě dohody stran, kdy v rámci jednání po uzavření Rezervační smlouvy požádal žalovanou, aby byl součástí prodeje i tento pozemek. K prokázání tohoto tvrzení žalobce žádný důkaz neoznačil. Dle žalobce nebyl návrh kupní smlouvy finální, neboť měl být ještě doplněn o výměry jednotlivých pozemků a o návrhu se ještě mohlo jednat ve smyslu jeho úprav dle dohody stran. Zároveň v rozporu s tímto tvrzením žalobce u jednání uvedl, že návrh byl finální a mohl být ze strany žalované podepsán. 5. Žalovaná potvrdila, že byla v době jednání s žalobcem jednatelkou a jediným společníkem [právnická osoba] bez jakéhokoliv omezení s nakládáním majetku společnosti. Žalovaná popřela, že by byla uzavřena dohoda o přidání pozemku parc. [číslo] do kupní smlouvy. K tvrzení žalobce uvedla, že tento pozemek nebyl nikdy určen k prodeji a se synem, který je druhým jednatelem v [právnická osoba], s ním počítala pro jejich další podnikání. 6. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující skutkový závěr: Dne [datum] uzavřely strany Rezervační smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalované uzavřít nejpozději do [datum] kupní smlouvu o převodu pozemků parc. [číslo] k.ú. [obec] u [obec]. Z čl. IV, bod 4 Rezervační smlouvy plynul závazek žalované uzavřít„ bez zbytečného odkladu po vyzvání Realitním zprostředkovatelem se zájemcem Realitní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy.“ Takový závazek plynul také pro žalobce. Z čl. V. 1 této smlouvy bylo uvedeno, že„ V případě, že Prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu Realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je Realitní zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do tří pracovních dnů od vypořádání. V takovém případě se prodávající zavazuje vyplatit Zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.“ Výše rezervačního poplatku 500 000 Kč vyplývala z čl. III. bod 1. Následně byl uzavřen Dodatek [číslo] k rezervační smlouvě, ze kterého vyplývá, že do převodu měla být zahrnuta také část pozemku parc. [číslo] zaznačená v příloze dohody. Jednalo se o příjezdovou cestu. Mezi stranami nebylo sporu o tom, co mělo být předmětem převodu, tyto pozemky byly vyznačeny v náčrtcích č. l. 45pv – 46. Tento Dodatek podepsala žalovaná a nebylo v něm uvedeno, že pozemek parc. [číslo] náleží [právnická osoba]. Přesto z prohlášení osobu účastníků vyplynulo, že všichni věděli v době podpisu Dodatku, že pozemek parc. [číslo] patří [právnická osoba] a že neuvedení této skutečnosti do Dodatku bylo nedopatřením [právnická osoba]. Ze Zprostředkovatelské smlouvy soud zjistil, že tato byla dne [datum] uzavřena mezi [právnická osoba] a žalovanou a mimo jiné v bodu III. 2. c zavazovala [právnická osoba] ke zpracování potřebné smluvní dokumentace a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Z e-mailové komunikace soud zjistil, že před uzavřením Rezervační smlouvy jednala žalovaná o prodeji pozemků se [právnická osoba] a že následně byl zpracováván geometrický plán na rozdělení předmětných pozemků tak, aby byly samostatně odděleny ty pozemky, které měly být předmětem prodeje. Jednotlivé pozemky po jejich oddělení jsou patrné z geometrického plánu č. l. 28pv – 29. Dle ustanovení § 120 odst. 2 si soud opatřil ke zjištění skutkového stavu katastrální mapu, ze které zjistil, kde je umístěn pozemek parc. [číslo]. Tento pozemek je umístěn zcela mimo ucelený soubor pozemků, které byly předmětem Rezervační smlouvy a Dodatku. Žalobce neprokázal, že by došlo k uzavření dohody o prodeji také u pozemku parc. [číslo]. Jediná zmínka o tomto pozemku je z e-mailu žalobce [příjmení] ze dne [datum] (č. l. 25), kde žalobce uvádí, že by chtěl žalovanou o prodej tohoto pozemku také poprosit. Žalobce ani po poučení dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř. neoznačil žádný další důkaz k prokázání svého tvrzení, že mezi stranami byla uzavřena dohoda o prodeji tohoto pozemku. Žalovaná uzavření takové dohody popřela. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná písemně napadla platnost Rezervační smlouvy i Dodatku k ní s tím, že se touto necítí být nadále vázána. Ve stejný den byla žalovaná vyzvána [právnická osoba] k podpisu kupní smlouvy, která jí byla zaslána spolu s výzvou. Návrh kupní smlouvy obsahoval i pozemek parc. [číslo]. K podpisu byla vyzvána opětovně dopisem ze dne [datum] a byl jí předložen stejný návrh kupní smlouvy. Žalobce neprokázal, ale ani netvrdil, že by byl žalované předložen jiný návrh kupní smlouvy. Dne [datum] podepsala žalovaná kupní smlouvu s [právnická osoba], jejíž předmětem byl prodej pozemků stejných jako v Rezervační smlouvě a jako jednatelka [právnická osoba] podepsala se stejnou společností kupní smlouvu na část pozemku parc. [číslo]. Návrh na vklad těchto smluv byl podán [datum], ale na základě usnesení o předběžném opatření vydaného zdejším soudem pod č. j. [spisová značka] byl vklad zamítnut. Přehled jednotlivých jednání, která proběhla mezi účastníky v období podzimu 2020, vyplynul také z Čestného prohlášení zástupce [právnická osoba]. Žalobce uplatnil smluvní pokutu výzvou ze dne [datum], což je doloženo dodejkou. <i>7. Podle ustanovení § 1785 zákona