4 C 158/2021-126 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobci navrhli, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit každému z žalobců 140 000 Kč a náklady řízení. Žalobu zdůvodnili tím, že žalobci jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k nemovitostem – pozemkům v k.ú. [obec] a to parc. [číslo]. Žalovaná v kupní smlouvě prohlásila, že„ parc. [číslo] spolu s [číslo] jako proluka k zastavení byla již před krátkou dobou povolena k zastavění rekreačním objektem a toto získané právo trvá“. Výše uvedené prohlášení žalované se však ukázalo jako nepravdivé, neboť příslušný stavební úřad dopisem již ze dne [datum] žalovanou informoval, že předmětné stavební povolení zaniklo z důvodu, že stavba nebyla řádně zahájena ve stanoveném termínu. Žalovaná si musela být vědoma, že žalobce jako kupující fakticky uvádí v omyl. Stavební povolení opravňující k provedení stavby rekreačního objektu na předmětných pozemcích bylo následně vydáno až [datum] a vlastnické právo žalobců k převáděným pozemkům bylo do katastru nemovitostí zapsáno na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalobci uvedli, že žalovaná nedodržela svou smluvní povinnost, když v kupní smlouvě nepravdivě tvrdila, že pozemky lze zastavět na základě trvajícího stavebního povolení. V důsledku porušení povinnosti žalované vznikl žalobcům nárok na náhradu škody, neboť za předpokladu, že by stavební povolení v době uzavření kupní smlouvy skutečně trvalo, pak by žalobci jako vlastníci pozemku provedli stavbu předmětného rekreačního objektu nejvýše do jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, tj. nejpozději do [datum]. Od [datum] by tak mohli rekreační objekt začít pronajímat třetím osobám, což bylo jejich úmyslem a to za měsíční nájemné ve výši 14 000 Kč. Škodu ve formě ušlého zisku žalobci požadují za dobu od [datum] do [datum], kdy bylo vydáno nové stavební povolení. Jedná se tedy o částku za 20 celých měsíců po 14 000 Kč tedy 280 000 Kč, přičemž každému z žalobců přísluší jako vlastníku ideální poloviny předmětných pozemků jedna polovina této částky, tedy 140 000 Kč. 2. O žalobě rozhodl soud platební rozkazem ze dne [datum]. Proti platebnímu rozkazu si v zákonné lhůtě podala žalovaná odpor, takže platební rozkaz byl zrušen. 3. Ve vyjádření k žalobě žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Poukázala na to, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva už ze dne [datum] ale tato trpěla„ vadami“ a následně byla uzavřena smlouva [datum]. Veškerou smluvní dokumentaci vč. návrhu na vklad do katastru nemovitostí zajišťoval žalobce [příjmení] [celé jméno žalobce], v době uzavírání smlouvy dne [datum] bylo stavební povolení platné a není tedy chybou žalované, že předmětné stavební povolení zaniklo a to z důvodu pochybení na straně žalobců. Popřela tvrzení žalobců, že stavební povolení bylo pro ně stěžejní, neboť žalobci měli vážný zájem o předmětné nemovitosti i bez tohoto povolení, o čemž svědčí fakt, že až následně v roce 2021 uzavřeli s žalovanou zcela novou kupní smlouvu. Navíc je žalované známo, že žalobce [příjmení] [celé jméno žalobce] se o stavební dokumentaci a stavební povolení zajímal u příslušného stavebního úřadu, který opakovaně navštívil, s úřadem vedl komunikaci a o celém procesu byl podrobně informován. Poté, kdy nebyla smlouva ze dne [datum] vložena do katastru nemovitostí, měla žalovaná prostřednictvím svého dědečka pana [celé jméno svědka] zájem celou záležitost dořešit, případně vrátit zaplacenou kupní cenu, žalobci však o vrácení kupní ceny zájem neměli, o pozemky měli velký zájem, o čemž svědčí to, že nová kupní smlouva jak výše uvedeno byla uzavřena až v dubnu 2021. Žalovaná namítla, že absentuje příčinná souvislost mezi jednání žalované a údajnou způsobenou škodou. 4. Na výzvu soudu usnesením ze dne [datum] (č.l. 51 spisu) žalobci doplnili skutková tvrzení. Potvrdili, že koncept smlouvy ze dne [datum] navrhl a k odsouhlasení žalované předložil žalobce 1). Tato smlouva nebyla katastrálnímu úřadu předložena, neboť v ní absentovala rodná čísla účastníků smlouvy. Koncept smlouvy ze dne [datum] navrhl a k odsouhlasení žalované předložil rovněž žalobce 1). Žalobci trvali na tom, že žalovaná ve smlouvě ze dne [datum] učinila nepravdivé prohlášení a v této souvislosti odkázali na ustanovení § 586 obč. zákoníku. Uvedli, že se nedovolávají neplatnosti kupní smlouvy ze dne [datum], ale požadují zaplacení vzniklé škody. O zániku stavebního povolení byli žalobci informováni v době po uzavření kupní smlouvy ze dne [datum], na což reagovali výzvou k žalované, aby sjednala nápravu a dodržela kupní smlouvou převzatý závazek tj. zajistila platné stavební povolení k výstavbě rekreačního objektu. Potvrdili, že poté, co žalovaná odstranila vadu, kterou způsobila, byla uzavřena nová již citovaná smlouva o vypořádání ze dne [datum] a kupní smlouva z téhož dne. Žalobci dále uvedli, že už v roce 2018 započali s činností směřující k započetí stavby předmětného rekreačního objektu a to zejm. vyhledáváním dodavatele stavebních prací, inženýringu apod. Žalobci svůj nárok dovozují ze skutečnosti, že žalovaná porušila kupní smlouvu ze dne [datum], když v této nepravdivě garantovala, že touto smlouvou převáděné pozemky lze zastavit na základě trvajícího povolení. 5. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav: 6. [stát. instituce], odbor stavebního úřadu a územního plánování vydal dne [datum] Rozhodnutí o výjimce, rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení k žádosti manželů [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kterým je povolena výjimka pro stavbu rekreační chaty na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] a zároveň vydáno rozhodnutí o umístění stavby na novostavbu rekreační chaty na pozemcích [číslo], [číslo] v k.ú. [obec]. Toto rozhodnutí obsahuje údaj, že stavba bude dokončena do [datum] [stát. instituce], odbor stavebního úřadu s datem [datum] rozhodl o žádosti o prodloužení lhůty k dokončení stavby rekreační chaty v [obec] do [datum]. 7. Mezi účastníky je nesporné, že dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, na základě které prodávající paní [jméno] [příjmení] prodala kupujícím [titul] [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobkyně] pozemky zapsané na [list vlastnictví] v k.ú. [obec], a to parc. [číslo]. Ve smlouvě je výslovně uvedeno: „ parc. [číslo] spolu s [číslo] jako proluka k zastavění byla již před krátkou dobou povolena k zastavění rekreačním objektem, a toto získané právo trvá“. Účastníci sjednali dohodnutou kupní cenu 600 000 Kč a původní náklady stavebního povolení 150 000 Kč. Účastníci se shodli na tom, že tato smlouva nebyla předložena katastru nemovitostí, neboť účastníci v této smlouvě nebyli řádně označeni rodným číslem. Další kupní smlouvu v podstatě s totožným textem doplněnou o rodná čísla účastníků smlouvy uzavřeli účastníci dne [datum] Ani tato smlouva nebyla účastníky předložena katastrálnímu úřadu k zápisu vkladu vlastnického práva. 8. [stát. instituce], odbor stavebního úřadu vydal dne [datum rozhodnutí] pod č.j. [spisová značka]„ rozhodnutí“ označené jako Sdělení, ve kterém konstatoval, že stavební povolení vydané dne [datum rozhodnutí] pod č.j. [spisová značka] pozbylo platnosti dnem [datum rozhodnutí]. Z odůvodnění této listiny označené jako sdělení vyplývá, že stavební úřad obdržel k nahlédnutí stavební deník od budoucího majitele pozemku [titul] [celé jméno žalobce], jmenovaný dne [datum] jako budoucí majitel pozemku parc. [číslo] podal na stavební úřad vyjádření k současnému stavu staveniště. Dále je zde uvedeno, že stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do dvou let ode dne, kdy nabylo rozhodnutí právní moci, přičemž v konkrétním případě práce, které byly provedeny dle stavebního deníku, stavební úřad posoudil jako přípravné a nelze je považovat za zahájení stavby, ve smyslu vydaného stavebního povolení, proto stavební povolení pozbylo platnosti. Toto sdělení stavebního úřadu bylo doručeno [jméno] [příjmení], dále [titul] [celé jméno žalobce] a na vědomí bylo dáno [jméno] [příjmení] [jméno] tom, že toto sdělení bylo doručeno jmenovaným svědčí [stát. instituce] předložené doručenky, z nichž je zřejmé, že [titul] [celé jméno žalobce] převzal toto sdělení stavebního úřadu dne [datum]. 9. [příjmení] kupní smlouvu uzavřeli účastníci dne [datum], podle které prodávající [jméno] [příjmení] převedla na kupující [titul] [celé jméno žalobce] a paní [celé jméno žalobkyně] do jejich podílového spoluvlastnictví ve smlouvě označené pozemky v k.ú. [obec] za sjednanou kupní cenu 750 000 Kč, přičemž účastníci prohlásili, že tato cena byla uhrazena už [datum]. V odst. V. této smlouvy, smluvní strany výslovně prohlásili, že dne [datum] vydal [stát. instituce], odbor stavebního úřadu Rozhodnutí – společné povolení. K odvolání účastníků řízení byla část textu tohoto rozhodnutí změněna Rozhodnutím [stát. instituce] [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum]. Kupující výslovně prohlásili, že berou na vědomí, že rozhodnutí nabylo právní moci [datum] a kupujícím je současný stav stavebního řízení znám. 10.