3 C 172/2024-92 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali toho, aby jim žalované zaplatily částku 150 000 Kč s příslušenstvím, a to z důvodu, že od žalovaných na základě kupní smlouvy ze dne , datum, zakoupili pozemek p. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, (dále jen „Pozemek“) za kupní cenu 2 250 000 Kč a následně zjistili, že Pozemek nemá výměru 585 m², jak bylo uvedeno v rezervační smlouvě uzavřené mezi spornými stranami za účasti realitního zprostředkovatele , právnická osoba, , ale pouze 530 m². Menší výměru žalobci prokazovali výslechem jimi osloveného geodeta. Výši požadované částky 150 000 Kč odvíjí žalobci od ceny, za kterou byl prodán sousední pozemek stejnými žalovanými třetí osobě s výměrou 530 m², která činila částku 2 100 000 Kč. Žalované byly vyzvány k úhradě výzvou ze dne , datum, .2. Žalované se k žalobě vyjádřily tak, že tento nárok neuznávají, kdy uvedly, že se svůj původně větší pozemek, který společně vlastnily, rozhodly prodat s tím, že jej nejdřív na základě geometrického plánu č. , hodnota, –, Anonymizováno, vyhotoveného , jméno FO, nechaly rozdělit na dva samostatné pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, . Z geometrického plánu, který byl řádně zapsán do katastru nemovitostí, vyplývá, že pozemek prodaný žalobcům měl výměru 585 m² a druhý pozemek p. č. , Anonymizováno, měl výměru 530 m². O stavu pozemku tak, jak byl prodáván, byli žalobci řádně informováni a seznámili se s ním, kdy si po žalovaných vymínili před uzavřením kupní smlouvy i dodání výškopisu a polohopisu pozemku. Dle žalovaných žalobci nijak neprokazují, že Pozemek má jinou výměru, než která je evidována v katastru nemovitostí. Zároveň žalovaným není jasné, proč žalují právě částku 150 000 Kč, kdy z kupní smlouvy je zřejmé, že tam není uvedena výměra prodávaného pozemku a kupní cena nebyla dohodnuta jako cena za 1 m². Žalované poukazovaly na to, že předmětný prodávaný pozemek je kvalitnější než sousední pozemek p. č. , Anonymizováno, , a proto měl také vyšší cenu. O lepší kvalitě , jméno FO, má svědčit i to, že se prodal mnohem rychleji. Především však žalované poukazují na ustanovení § 2129 odst. 1 o. z. s tím, že žalobci dle nich nemají nárok na slevu z kupní ceny, pokud pozemek nemá výměru zapsanou ve veřejném seznamu a řešení takové situace není výslovně dohodnuto v kupní smlouvě. V kupní smlouvě není vůbec řešena situace, která mezi účastníky nastala.3. Žalobci k žalobě doplnili, že není zřejmé, z čeho plyne lepší kvalita Pozemku a že skutečná výměra Pozemku vyplývá z podrobného měření, které bylo nalezeno osloveným geodetem v katastru nemovitostí jako příloha zapsaného geometrického plánu , jméno FO, . Z tohoto měření vyplývá, že s výsledkem měření byl seznámen , jméno FO, z realitní kanceláře , Anonymizováno, , z čehož žalobci vyvozují, že o skutečné výměře věděl, a přesto nabízel k prodeji pozemek o výměře 585 m2 zřejmě za účelem vyšší odměny z prodeje, což bylo od realitní kanceláře neprofesionální. Zároveň žalobci uvedli, že o tom musel spravit žalované a ty tak věděly o skutečné výměře prodávaného Pozemku a za takové situace nemá právo chránit prodejce. Žalobci také obsáhle argumentovali tím, že se zakoupeným Pozemkem již měli velké výdaje přes 219 000 Kč spojené s vypracováním studie a zakoupením obkladů.4. Žalované vědomost o skutečné výměře popřely s tím, že spoléhaly na zápis v katastru nemovitostí.5. Z provedených listinných důkazů dospěl soud k následujícímu skutkovému zjištění:Žalované byly podílové vlastnice Pozemku, u kterého je v katastru nemovitostí zapsána výměra 585 m² (výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Výměra byla zapsána na základě geometrického plánu , jméno FO, , adresa, ze dne , datum, , který zadaly ke zpracování a zaplatily žalované (geometrický plán, faktura). Ze záznamu podrobného měření, výpočtu výměr parcel dílů a podrobného seznamu souřadnic, což je příloha geometrického plánu, vyplynulo, že Pozemek má výměru 529,93 m2, ale zároveň u něj došlo bez bližšího vysvětlení k vyrovnání výměry o 55 m2. Konečná zapsaná výměra Pozemku pak byla 585 m2 (záznam podrobného měření, seznam souřadnic, výpočet výměr parcel, výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Ze záznamu vyplývá, že s průběhem a označením nových navrhovaných nebo změněných hranic byl v terénu seznámen , jméno FO, z , právnická osoba, na místě samém dne , datum, (záznam podrobného měření). Potvrzení o přijetí informace o menší než zapsané výměře , jméno FO, . , jméno FO, ze zprávy nevyplývá. Ze zprávy žalobci osloveného geodeta vyplynulo, že jeden z bodů u parcely p. č. , Anonymizováno, má horší kód kvality, nicméně původní geodet ověřil umístění tohoto bodu v terénu s minimálními odchylkami od souřadnic uvedených v katastru, což znamená, že souřadnice uvedené v katastru odpovídají skutečnosti (Zpráva – , Anonymizováno, ). Ke zpřesnění uvedené bodu nedošlo, což způsobilo, že na výměře parcely č. , Anonymizováno, vázne horší kvalita výměry a chyba propsaná do parcely , Anonymizováno, Zpráva – , Anonymizováno, ). Dle zprávy však byl výpočetní postup původního geodeta odpovídající předpisům, kdy výměry v katastrech s horší kvalitou mapy nemusí odpovídat skutečnosti (Zpráva – , Anonymizováno, ). Žalované nabízely Pozemek k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře , právnická osoba, (internetové stránky realitní kanceláře). Žalobci si u žalovaných dne , datum, rezervovali tento Pozemek, kdy z rezervační smlouvy vyplývá, že se jedná o zahradu o výměře 585 m² (rezervační smlouva). Se stavem Pozemku byli žalobci seznámeni a před podpisem smlouvy jim k jejich žádosti předali polohopis Pozemku, jehož vypracování hradily žalované (polohopis – geometrické zaměření podkladu pro projekt, faktura za polohopis). Žalobci následně dne , datum, koupili od žalovaných Pozemek za celkovou kupní cenu 2 250 000 Kč (kupní smlouva, smlouva o uložení finančních prostředků, vyrozumění o provedeném vkladu). V kupní smlouvě nebyla výměra Pozemku uvedena. Smluvní strany se nijak nedohodly na řešení situace, pokud by výměra zapsaná v katastru nemovitostí neodpovídala skutečné výměře Pozemku (kupní smlouva). Pozemek je situován vedle pozemku parc. č. , Anonymizováno, (foto z , právnická osoba, , ortofotomapy, polohopis). Pozemek parc. č. , Anonymizováno, zakoupil od žalovaných , jméno FO, za částku 2 100 000 Kč (kupní smlouva z , datum, , výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Sporné strany mezi sebou před podáním žaloby komunikovaly prostřednictvím zástupce realitní kanceláře a právních zástupců (předžalobní e-mailová a listinná komunikace). Žalobci vyzvali žalované k vrácení částky 150 000 Kč (předžalobní výzva z , datum, , podací lístek).6. Soud nehodnotil doklady spojené s náklady, které v souvislosti s uzavřením smlouvy vynaložili žalobci, neboť to nebylo pro zjištění skutkového stavu podstatné (smlouva o dílo s , Anonymizováno, , faktury za studii a obklady).7. Soud zamítl provedení výslechu , jméno FO, (což odůvodňuje níže) a geodetů, stejně jako důkaz místním šetřením, neboť tyto návrhy považoval s ohledem na zjištěný skutkový stav za nadbytečné.8. Podle ustanovení § 2129 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.9. Soud dospěl na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho podřazení pod citované zákonné ustanovení k závěru, že uplatněný nárok žalobců není důvodný. V dané věci uzavřeli žalobci s žalovanými kupní smlouvu, na základě které zakoupili Pozemek. Tento Pozemek byl v kupní smlouvě identifikován pouze parcelním číslem a katastrálním územím. Nebyla u něj uvedena výměra. Ze smlouvy nevyplynulo ani to, že by kupní cena byla vázána na odkupované metry čtvereční, či, že by se strany dohodly, jak řešit případný nesouhlas zapsané výměry a skutečného stavu. Výměra Pozemku zapsaná na v katastru nemovitostí je 585 m2. Z přílohy geometrického plánu , jméno FO, . , jméno FO, , která není veřejně přístupná, nicméně do ní lze nahlížet, vyplynulo, že výměra pozemku je sice 530 m2, ale ani z této přílohy, ani ze zprávy žalobci osloveného geodeta nevyplynulo, z jakého důvodu došlo ke korekci výměry Pozemku na 585 m2. Katastrální úřad geometrický plán , jméno FO, . , jméno FO, schválil a výměru zapsal. Dle soudu je pro posouzení souzené věci podstatné to, jaká výměra vyplývá z katastru nemovitostí, neboť evidence pozemků je založena na správnosti zápisů tam uvedených. Žalované zcela logicky vycházely ze schváleného a zapsaného geometrického plánu a nebylo jejich povinností zkoumat přílohy geometrického zápisu. Vzhledem k tomu, že se strany nedohodly na řešení případné nesrovnalosti zapsané a skutečné výměry, je na místě uplatnit ustanovení § 2129 o. z., podle kterého v takovém případě žalobcům žádný nárok na vrácení části kupní ceny nevznikl.