14 C 251/2025-105 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala, aby žalované bylo uloženo vyklidit bytovou jednotku uvedenou ve výroku rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela s žalovanou nájemní smlouvu, kterou přenechala žalované k užívání předmětnou bytovou jednotku. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, a bylo v ní ujednáno, že bude automaticky prodloužena o další rok za podmínky, že ani jedna ze stran písemně neoznámí druhé straně nejpozději dva měsíce před koncem nájmu, že nehodlá setrvat v nájmu. Realitní makléřka , tituly před jménem, , jméno FO, , která zastupovala žalobkyni, oznámila právnímu zástupci žalované, že si žalobkyně nepřeje setrvat v nájemním vztahu. Toto oznámení bylo odesláno dne , datum, , zástupce žalované to vzal na vědomí přípisem ze dne , datum, . Následně právní zástupkyně žalobkyně opětovně dne , datum, informovala žalovanou, že si žalobkyně nepřeje pokračovat v nájemním vztahu, a vyzvala žalovanou k vyklizení a předání bytu do , datum, , kdy skončil nájemní vztah. Žalovaná však byt nevyklidila a nadále ho užívá bez právního důvodu. Navíc od , datum, nehradí nájemné. Přitom žalobkyně se pokoušela ukončit nájemní vztah již v prvním roce trvání nájemního vztahu, neboť žalovaná již v té době nehradila nájemné včas, žalovaná si však nepřevzala oznámení žalobkyně o úmyslu nepokračovat v nájmu.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žalobní nárok neuznává. Uvedla, že žalobkyně s ní uzavřela nájemní smlouvu s dohodou, že žalovaná provede rekonstrukci bytu na svůj účet a za to bude moci byt užívat nejméně 5 let. Žalobkyně nyní toto popírá, odmítá dodržet domluvenou minimální dobu nájmu nebo uhradit protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota bytu provedenou rekonstrukcí. Dohodu o rekonstrukci a trvání nájmu uzavřela žalovaná s žalobkyní prostřednictvím realitního makléře , jméno FO, při prohlídce bytu na konci , datum, a při podpisu nájemní smlouvy dne , datum, . Ze strany žalobkyně byl na žalovanou výslovný požadavek, že nehledá nájemce na rok, ale dlouhodobě, alespoň na 5 let. Písemné znění nájemní smlouvy obsahovalo trvání nájmu na jeden rok jen z důvodu ze strany žalobkyně tvrzené opatrnosti pro případ nežádoucího jednání nájemce. V dalších týdnech žalovaná, resp. její syn pan , jméno FO, , informoval žalobkyni prostř. pana , jméno FO, o probíhajících opravách, během oprav jim volala i žalobkyně, proti rozsahu prací nic nenamítala, jen měla starost, aby za opravy nemusela nic platit. Až po ukončení oprav se žalobkyně k trvání nájmu začala stavět opačně a požadovala ukončení nájmu po roce., právnická osoba, tím žalobkyně nesouhlasila. Uvedla, že žádná taková dohoda ujednána nebyla, a pokud by byla, bylo by takové ujednání součástí nájemní smlouvy, tam však obsaženo není. Žalovaná však s tímto tvrzením přišla až poté, co žalobkyně podala žalobu u soudu. Skutečnost, že si žalobkyně hledala dlouhodobého nájemce, nijak neprokazuje, že by smlouva byla uzavřena na dobu delší než rok. Žalovaná provedla rekonstrukci bytu bez souhlasu žalobkyně. Žalobkyni při jednání s žalovanou zastupoval nejdříve realitní makléř , jméno FO, , ten žalované žádné úpravy nepovolil. , jméno FO, dle plné moci, která byla přílohou nájemní smlouvy, ani nebyl oprávněn dát souhlas s rekonstrukcí. Žalobkyně se o rekonstrukci dozvěděla až na podzim roku , datum, , a není pravdou, že by proti rozsahu prací nic nenamítala. Žalobkyně si daný byt koupila zejména kvůli velké vaně pro tlumení příznaků revma, kterým trpí, nedává pak smysl, aby povolila žalované vyměnit vanu za sprchový kout.4. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti:5. Z informací o jednotce z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem jednoty č. , adresa, , v budově č.p. , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, . U jednotky je zapsáno zástavní právo smluvní.6. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že ji uzavřela žalobkyně, zastoupená , jméno FO, , jako pronajímatel, a žalovaná jako nájemce. Touto smlouvou se žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání bytovou jednotku č. , adresa, , dispozice , hodnota, , o výměře , hodnota, , která se nachází ve 4. nadzemním podlaží budovy č.p. , adresa, , v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , zapsanou na listu vlastnictví č. , hodnota, , a žalovaná se zavázala platit nájemné. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, , přičemž tato smlouva bude automaticky prodloužena po uplynutí sjednané doby nájmu, a to vždy o další 1 rok, za podmínky, že ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé smluvní straně, a to nejpozději 2 měsíce před skončením doby nájmu, že dál nehodlá setrvat v nájemním vztahu (čl. II bod 1 smlouvy). Nájemné bylo sjednáno ve výši 9 500 Kč měsíčně, přičemž v této částce je již zahrnuta záloha na služby ve výši 1 917 Kč. V závěru smlouvy bylo sjednáno, že veškeré změny či doplnění této smlouvy lze provést jen formou písemných vzestupně číslovaných dodatků. Přílohou smlouvy byl protokol o předání a převzetí bytu a plná moc pro , jméno FO, .7. Z protokolu o předání nemovitosti bylo zjištěno, že předmětná bytová jednotka byla předána žalované dne , datum, . Za pronajímatele protokol podepsal evidentně , jméno FO, (podpis odpovídá podpisu na nájemní smlouvě).8. Z plné moci s daty podpisu , datum, (podpis žalobkyně) a , datum, (podpis , jméno FO, ) bylo zjištěno, že tuto udělila žalobkyně , jméno FO, ke všem právním jednáním souvisejícím s nájmem předmětného bytu a k podpisu všech dokumentů s tím souvisejících, zejména smlouvy o zprostředkování nájmu nemovitosti, nájemní smlouvy včetně jejích případných dodatků. Zmocnění se dále vztahovalo i k předání a převzetí předmětu nájmu v zastoupení zmocnitele, ke komunikaci s nájemci, kontrole nemovitosti a její správě.9. Z plné moci ze dne , datum, bylo zjištěno, že touto žalobkyně zmocnila realitní makléřku , tituly před jménem, , jméno FO, ke všem jednáním a úkonům souvisejícím s pronájmem předmětného bytu.10. Z přípisu , tituly před jménem, , jméno FO, datovaného , datum, bylo zjištěno, že v tomto sdělovala zjevně žalované, že si žalobkyně nepřeje prodloužení nájemní smlouvy, nájem tak skončí , datum, . Upozorňuje na to, že nájemné není hrazeno včas k termínům dle smlouvy. Žádá o zpřístupnění bytu.11. Z přípisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, bylo zjištěno, že sděluje zjevně zástupci žalované, že žalované byla doručena poštovní zásilka, kterou si nevyzvedla, byt předán nebyl, ale žalovaná měla být v nemocnici. Dále uvádí, že se majitelka bytu dozvěděla, že v bytě byly provedeny rozsáhlé úpravy, ke kterým však ani ona, ani makléř, který ji v té době zastupoval, nedali souhlas. Majitelka žádá ukončení nájmu bez výpovědní lhůty z důvodu porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem pro neodsouhlasené stavební zásahy v bytě. Nabízí předání bytu do 30 dnů.12. Z přípisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, bylo zjištěno, že sdělovala zjevně zástupci žalované, že žádá o zpřístupnění bytu k prohlídce, a navrhla možné termíny. Zároveň oznámila za majitelku, že ta si nepřeje další prodloužení nájemní smlouvy o další rok.13. Z přípisu zástupce žalované ze dne , datum, adresovaného , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že se vyjadřoval k termínu prohlídky. Dále uvedl, že jeho klientka bere na vědomí nezájem žalobkyně na dalším prodloužení nájmu. Byl v této souvislosti pověřen, aby se zeptal, jestli má žalobkyně zájem byt prodat za přiměřenou kupní cenu.14. Z přípisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, bylo zjištěno, že sděluje zjevně zástupci žalované, že pokud se žalobkyně rozhodne prodat byt, bude cena stanovena na základě tržní hodnoty.15. Z oznámení o skončení nájemního vztahu ze dne , datum, bylo zjištěno, že tímto zástupkyně žalobkyně sdělovala žalované, že žalobkyně si nadále nepřeje setrvávat v nájemním vztahu k předmětnému bytu a že nájemní vztah končí ke dni , datum, . Vyzvala žalovanou k vyklizení bytu v tomto termínu. Dále sdělila, že žalobkyně si přeje, aby byl nájemní vztah skončen co nejrychleji a bez zbytečných komplikací, a pokud bude byt vystěhován včas, nebude žalobkyně žádat odstranění změn v bytě, které žalovaná v bytě učinila, tím je myšlena rekonstrukce koupelny, ve které byl bez vědomí a souhlasu žalobkyně zhotoven sprchový kout místo nové a plně funkční vany. Upozornila, že dle zákona nájemce nemá právo žádat vyrovnání za provedené změny, a to ani kdyby se zvýšila hodnota bytu. Z podací stvrzenky a podacího lístku vyplývá, že oznámení bylo zasláno žalované dne , datum, . Dle dodejky bylo oznámení žalované doručeno dne , datum, .16. Z předložené mobilní komunikace bylo zjištěno, že žalobkyně psala žalované, že dluží nájemné za dva měsíce a že trvá na ukončení nájemní smlouvy. Vyzvala žalovanou o napsání data předání klíčů koncem , datum, . Žalovaná odpověděla (zprávou datovanou , datum, ), že není d