19 C 307/2022-158 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky 151 056 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 7. 8. 2022 do zaplacení.2. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměre 3 060 m2, manipulační plocha a pozemku parc. č., Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří, které jsou zapsány na LV č. , hodnota, pro obec , Anonymizováno, – , adresa, , k. ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Oba uvedené pozemky se nacházejí v areálu, který využívá k zemědělské výrobě žalovaný. Na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá oba pozemky od 1. 1. 2022 bez právního důvodu a neposkytuje mu za to žádné finanční plnění, čímž se na jeho úkor bezdůvodně obohacuje. Podle znaleckých posudků, které si nechal zpracovat, činí toto bezdůvodné obohacení za dobu od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 minimálně 151 056 Kč.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, a domáhal se jejího zamítnutí, když namítal, že: z pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, užívá od doby, kdy ke konci roku 2021 došlo k ukončení předchozího nájemního vztahu, asi jen polovinu; 2) obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí zhruba 10 Kč/m2/rok, maximálně však 14,70 Kč/m2/rok, což odpovídá tomu, za kolik jsou v dané lokalitě uzavírány nájemní či pachtovní smlouvy, 3) nesouhlasí se závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy tento: a) nezohlednil to, že se jedná o zemědělský areál, nikoliv průmyslový areál; b) znalec nezajistil pro porovnávací metodu určení obvyklého nájemného vhodné pozemky v daném místě jako srovnávací materiály; c) znalec nerozlišuje zastavěné a nezastavěné pozemky; d) znalec nezohledňuje skutečnost, že žalobce nemá jako vlastník předmětného pozemku zajištěn přístup ke svým pozemkům, což je právní vada, která měla být ve znaleckém posudku zohledněna; e) pokud znalec uvádí, že v dosahu předmětných pozemků jsou inženýrské sítě, tak tyto jsou nejblíže v dosahu 300 metrů, a pokud jde o funkčnost vnitroareálových sítí, tak tuto znalec nikterak nezkoumal.4. Z provedených důkazů zjistil soud tento skutkový stav (ze kterého důkazu co zjistil, je vždy uvedeno kurzívou v závorce): žalobce je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměre 3 060 m2, manipulační plocha, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří (dále jen „předmětné pozemky“), které jsou zapsány na LV č. , hodnota, pro obec , Anonymizováno, – , adresa, , k. ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Na pozemku parc. č. 1352/1 se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného (viz výpis z KN).5. Stavbou ve vlastnictví žalovaného bez č.p./č.e. je přitom zastavěný celý pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (viz výpis z KN, snímek katastrální mapy, ortofotomapa). Dříve to byl kravín, pak se tato budova částečně využívala jako přístřešek pro stelivo nebo pro mladý chovný skot. V současné době se nevyužívá, protože skot je po celé léto na pastvinách a není uzavřená nájemní smlouva (viz výpověď svědka , tituly před jménem, , jméno FO, ). V sousedství kravína se nachází druhý pozemek žalobce parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který tuto stavbu kravína prakticky celý obklopuje (viz snímek katastrální mapy a ortofotomapa). Na tomto druhém pozemku stojí železniční vagon, který žalovanému slouží jako zásobárna vody a jsou tam hromady stavební suti jako pozůstatek revitalizace jednoho z kravínů žalovaného. Kolem kravína a mezi kravíny jsou vybudované asfaltové cesty, které vznikly ještě za bývalého , právnická osoba, . Žalovaný užívá i plochy vedle vagonu a suti, protože je tam hlavní cesta, kam mohou zajet kamiony (viz výpověď svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , ortofotomapa a fotografie ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ).6. Podle znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, bylo porovnávací metodou zjištěno tržní nájemné srovnatelných pozemků jako jsou pozemky žalobce za roky 2019 a 2020 ve výši 71 Kč/m2/rok, kdy pro srovnání byly využity pozemky v , adresa, , , adresa, – , právnická osoba, tržní nájemné - Lipta a v , adresa, , , adresa, . Podle nových nabídek pro rok 2021 by činilo 84 Kč/m2/rok, kdy po porovnání byly využity pozemky v , Anonymizováno, , , adresa, a uskutečněný pronájem v , Anonymizováno, . Vzhledem k tomu a menšímu nárůstu nájemného stanoví tržní nájemné na 352 500 Kč/rok (viz citovaný znalecký posudek).7. Podle znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ve znění posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ,, Anonymizováno, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, činí obvyklé nájemné předmětných pozemků pro rok 2022 jen 72 Kč/m2/rok, tj. celkem 151 056 Kč za předmětné období. Znalec k tomuto závěru dospěl na základě porovnávací metody, kdy měl k dispozici realizované nájemní smlouvy z , Anonymizováno, , , adresa, a v realitní inzerci našel nabídky pronájmů na pozemky ve , Anonymizováno, , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (viz citovaný znalecký posudek).8. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, při zpracování znaleckého posudku vycházel z územního plánu, podle kterého se předmětné pozemky nacházejí v areálu, který byl kdysi dávno zemědělským areálem, avšak minimálně od roku 2000 je předurčen pro průmyslovou výrobu. Jde tedy o daleko hodnotnější pozemky, než kdyby šlo o pozemky určené pro zemědělskou výrobu. Cenová úroveň nájemného v celém areálu je dlouhodobě, snad i desetiletí, zakonzervována. Proto se znalec na tuto problematiku díval širším pohledem z pohledu obvyklého nájemného u obdobných areálů v širším okolí, než je tato jedna konkrétní lokální lokalita. Našel a použil celkem 8 srovnatelných pozemků, ve 3 případech s realizovaným nájemným (víc záznamů o realizovaném nájemném v databázovém systém INEM nenašel), v 5 případech s nabízeným nájemným (ale s úpravou ceny přes příslušný koeficient). Jednoduše řečeno, pro srovnání použil takové pozemky, které v daném případě použít šlo, přičemž to, že se nejednalo o stejné pozemky zohlednil pomocí srovnávacích koeficientů K 1 až K 6 (obec, poloha, velikost pozemku, přístup, inženýrské sítě, ostatní – viz znalecký posudek). Naopak pachtovní smlouvy předložené žalovaným vyhodnotil v daném případě jako nepoužitelné, neboť v celém areálu je zakonzervovaný dávný způsob využití, kdy cenová hladina nebyla snad desetiletí měněna, přičemž neodrážela vliv inflace, růstu cen pozemků všeobecně a změnu územního plánu. Při stanovení výsledné ceny nerozlišoval pozemky zastavěné, zpevněné a nezpevněné, protože všechny tvoří jeden funkční celek. Zde jde o to, aby rozsah tohoto celku byl přiměřený, tedy do trojnásobku plochy zastavěné tou hlavní stavbou, což v daném případě bylo splněno, neboť zastavěná plocha má výměru 1 136 m2 a nezastavěná plocha 3 060 m2. Závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, z řízení sp. , spisová značka, (, jméno FO, x žalovaný) v daném případě použít nešlo, mj. proto, že tento znalec stanovoval obvyklé nájemné za jiné období a pro stanovení ceny použil nevhodné vzorky s velkými plochami zemědělsky obhospodařovaných pozemků atd. Jinak skutečnost, že žalobce nemá zajištěn přístup ke svým pozemkům, není právní vadou, která by měla vliv na zjištěnou výši obvyklého nájemného. Přístup je tam zajištěn přes pozemek parc. č. 1349/107 ve vlastnictví žalovaného. Uzavřením nového nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným vznikne právně uspořádaný vztah.9. Užívání pozemků žalobce ze strany žalovaného není od 1. 1. 2022 nijak smluvně upraveno a žalovaný za užívání tohoto pozemku žalobci ničeho nehradí (viz shodná tvrzení obou stran).10. Předžalobní výzvou ze dne 25. 8. 2022 vyzval žalobce žalovaného k uhrazení bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků za období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 ve výši 151 056 Kč s tím, že tak má učinit nejpozději do 10 dnů od doručení tohoto přípisu. Tento přípis byl doručen do datové schránky žalovaného dne 6. 9. 2022 (viz citovaný přípis a doklad o doručení).11. Obec , adresa, pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví (jde ale o pronájem orné půdy, nikoliv zastavěných nebo zpevněných ploch) za částku 2 000 Kč/ha/rok (viz citovaná smlouva).12. , jméno FO, pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví za částku 1 500 Kč/ha/rok u orné půdy, 3 Kč/m2/rok u ostatních ploch a 10 Kč/m2/rok u zastavěných ploch. Smlouva byla uzavřena dne 3. 12. 2020 na dobu neurčitou (viz pachtovní smlouva). , jméno FO, k tomu uvedl, že podle původní smlouvy z 90. let dostával od družstva za pronájem metrický cent obilí za hektar. Když areál převzal nový majitel, pan , Anonymiz