14 C 130/2022-264 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou doručenou soudu dne 8. 12. 2022 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 7 000 000 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění uvedla, že v průběhu roku 2021 hledala žalobkyně pro potřeby svého syna nově postavený dům. Projevila zájem o nemovitost na pozemku par. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , výměra, m2, jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , rodinný dům v katastrálním území , adresa, a pozemek par. č. , číslo, ostatní plocha, o výměře , výměra, m2 (dále jen „rodinný dům“), kdy tento rodinný dům byl prostřednictvím realitní kanceláře inzerován jako novostavba, na dotazy žalobkyně a jejího syna byli zprostředkovatelem prodeje několikrát ujištěni, že se jedná o novostavbu. Kupní smlouva na rodinný dům byla uzavřena dne , datum, . Druhá prohlídka rodinného domu proběhla po koupi a při předání nemovitosti, kdy byla žalobkyně žalovaným taktéž ujištěna, že se jedná o novostavbu. Rodinný dům syn žalobce několik měsíců užíval, ale bydlení shledal nevyhovujícím a odstěhoval se. Protože žalobkyně neměla pro rodinný dům dále využití, rozhodla se jej prodat. Během procesu prodeje byl syna žalobkyně navštívit rodinný známý, který po prohlídce nemovitosti uvedl, že dle jeho názoru se nemusí jednat o nově postavený rodinný dům, nýbrž o starý dům s novou fasádou. Na základě tohoto pojala žalobkyně a její syn podezření o celkovém stavu rodinného domu. Pro rozptýlení či potvrzení podezření si žalobkyně nechala na předmětnou nemovitost vypracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , soudním znalcem. Z obsahu znaleckého posudku ze dne 31. 8. 2022 (dále jen „znalecký posudek“) jednoznačně vyplývá, že rodinný dům není novostavbou a na původním domě nezjištěného stáří došlo pouze ke stavebním úpravám a přístavbě. Také oslovení sousedé se shodli na tom, že rodinný dům byl žalovaným pouze rekonstruován ve smyslu nové střechy a fasády. Z jejich strany bylo sděleno, že nedošlo ke stržení domu na základovou desku případně stržení obvodových zdí přízemí. S ohledem na zjištěné skutečnosti odstoupila žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce od kupní smlouvy ze dne , datum, a vyzvala žalovaného k vrácení kupní ceny. Dne 10. 10. 2022 zaslala žalobkyně žalovanému předžalobní upomínku.2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření ze dne 9. 2. 2023 prostřednictvím svého právní zástupce uvedl, že uplatněnou pohledávku neuznává, a to ani částečně. Uzavření kupní smlouvy je mezi žalobkyní a žalovaným nesporné. Žalovaný však odmítá tvrzení žalobkyně, že by byla při prodeji nemovitosti uvedena v omyl. Pro odstoupení od kupní smlouvy není zákonný ani smluvní důvod a žalovaný namítá neplatnost odstoupení od kupní smlouvy. Žalobkyně byla před prodejem seznámena se stavem nemovitosti, žalovaná nedeklarovala, že má zájem pouze o novou stavbu, pokud byl použit termín novostavba v inzerátu, neshledává toto žalovaný nikterak nesprávné, neboť není pravda, že by došlo pouze ke stavebním úpravám stavby a přístavbě. Následně se žalovaný blíže vyjádřil k průběhu výstavby a k pojmu novostavba, kdy tento termín není právně definován. Pokud jde o průběh prodeje, otázka novosti stavby v průběhu jednání o koupi prakticky nezazněla, rozhodně ne v tom směru, že by žalobkyně byla nebo chtěla býti ujišťována, že se jedná o novostavbu. Žalobkyně nemovitost kupovala pro svého syna. Prodej domu byl zahájen ke konci roku 2021, kdy trh s nemovitostmi prožíval nevídaný boom. Ceny nemovitostí po celý rok 2021 strmě stoupaly a nabídka nemovitostí byla omezená. Žalovaný na prodej domu v této situaci nijak nespěchal, protože věděl, že poptávka po nemovitostech je výrazná. Naopak ze strany žalobkyně, resp. spíše syna žalobkyně, byl požadavek na rychlou koupi. Žalovaný byl zprostředkovatelem informován, že žalobkyně dokonce po první prohlídce nemovitost koupit nejprve nechtěla, nicméně syn žalobkyně na koupi nemovitosti naléhal. Dle jeho slov nemovitost přesně odpovídala jeho představám. Měl záměr se v domě usadit a v , stát, si najít práci. Až teprve v srpnu následujícího roku (2022) syn žalobkyně několikrát kontaktoval zprostředkovatele, ve kterém ho informoval, že se snaží nemovitost prodat, protože se mu tam nelíbí, že by si v obci , adresa, nikdy nezvykl a že jeho původní představa práce v , stát, byl omyl a chce žít v obci , adresa, , kterou považuje za svůj domov. Když se tuto situaci žalobkyně rozhodla řešit prodejem nemovitosti, zjistila, že ji za stejnou cenu již neprodá. V té době byla na trhu s nemovitostmi již jiná situace. Cca od března roku 2022 začaly ceny nemovitostí klesat, k čemuž přispělo i zvýšení úrokových sazeb hypoték. Žalobkyně se tak snaží shora uvedenou situaci řešit prostřednictvím odstoupení od kupní smlouvy ze smyšleného důvodu (že měla být uvedena v omyl ohledně otázky novostavby). Odstoupení od kupní smlouvy i uplatnění žalobního nároku tak je ryze účelové.3. Žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 21. 2. 2023 uvedla, že není pravda, že by byla před koupí seznámena s historií místa i stavem nemovitosti, nebylo oznámeno, že se jedná o původní stavbu po rekonstrukci. Také není pravda, že by nedeklarovala, že má zájem pouze o novostavbu, kdy při první prohlídce se okamžitě dotazovala na stav rodinného domu. Žalobkyně po zjištění, že se nejedná o novostavbu se důkladně seznámila s obsahem projektové dokumentace, ve které se v části A.4 písm. a) „nová stavba nebo změna dokončené stavby“ uvádí, že se jedná o změnu dokončené trvalé stavby řadového rodinného domu úpravou dokončené stavby a přístavby dvorního křídla. Tedy v samotné projektové dokumentaci vytvořené pro potřeby žalovaného a stavební řízení se deklaruje, že se jedná o stavební úpravy stávající stavby. Se zachováním původního zdiva se pojí problém s její vlhkostí spojená s vadnou hydroizolací. Jak uvedl soudní znalec, původní vlhké zdivo je třeba odstranit, respektive tzv. „podřezávat“ a provést kompletně novou hydroizolaci. Samozřejmě si lze stěží představit situaci, že by žalobkyně chtěla kupovat nemovitou věc, u které je třeba dělat takto zásadní (a tím pádem nákladné) stavební opravy. Taktéž není pravdou, že střešní fólie je umístěna správně. Je umístěna obráceně potiskem dolů, tedy opačně, než má být. Tuto vadu je možné odstranit pouze demontáží celé střešní konstrukce. Navíc se tato vada projevuje již nyní, kdy se dřevěná konstrukce střechy vzdouvá.4. Usnesením ze dne 6. 3. 2023 č. j. 14 C 130/2023-67 nařídil soud účastníkům první setkání se zapsaným mediátorem v rozsahu tří hodin.5. Dne 27. 6. 2023 právní zástupce žalobkyně sdělil, že s mediátorem proběhlo první jednání, na kterém bylo dohodnuto, že bude vypracován znalecký posudek na určení částky nutné k opravě vad nemovitosti. Bylo zpracováno doplnění znaleckého posudku, ve kterém se znalec zaměřil na další vady nemovitosti, které dříve nezkoumal. Doplnění bylo zasláno protistraně, posléze s nimi však právní zástupce žalovaného přestal komunikovat. Sdělením ze dne 19. 7. 2023 uvedl právní zástupce žalovaného, že žalovaný má vůli v mediaci pokračovat. Dne 29. 11. 2023 sdělil právní zástupce žalobkyně soudu, že se pokusí nový termín mediace stanovit na leden 2024, pokud by žalovaný a jeho právní zástupce na tento termín nereagovali, je další pokračování v mediaci bezpředmětné. Dne 19. 2. 2024 sdělil právní zástupce žalovaného soudu, že mezi stranami k uzavření dohody nedošlo, což potvrdil ve svém sdělení dne 23. 2. 2024 i právní zástupce žalobkyně. Ten dále uvedl, že na základě iniciativy žalobkyně došlo dne 5. 2. 2024 mezi stranami ke druhému setkání u mediátora. Na tomto setkání byly žalovanému a jeho právnímu zástupci předloženy veškeré doposud zpracované znalecké posudky včetně ocenění nutných sanačních prací a byl dále mezi stranami dohodnut postup, že tyto podklady budou elektronicky téhož dne zaslány k rukám mediátora a právního zástupce žalovaného. Dále byli zrekapitulovány znalecké posudky, které byly ve věci zpracovány a bylo sděleno, že s ohledem na veškeré zjištěné vady a nacenění jejich odstranění odstoupila žalobkyně od uzavřené kupní smlouvy ze dne , datum, vedle důvodů právních, a sice že se nejedná o deklarovanou novostavbu, dále z důvodu naplnění § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., neboť zjištěný rozsah závad je takovým porušením kupní smlouvy, které bezezbytku odůvodňuje právo na odstoupení od smlouvy. O tomto právní zástupce žalobkyně vyrozuměl právního zástupce žalovaného elektronicky dne 9. 2. 2024.6. V podání ze dne , datum, žalovaný uvedl, že uplatněnou vadou a důvodem k odstoupení od kupní smlouvy bylo tvrzení žalobkyně, že dům není novostavbou a nemá tedy vlastnosti deklarované žalovaným. K ostatním vadám, které žalobkyně tvrdí ve Znaleckém posudku I, Znaleckém posudku II nebo Znaleckém posudku III by v tomto řízení nemělo být přihlíženo, protože žalobkyně odstoupila od kupní smlouvy toliko z důvodu, že dům není novostavbou. Součástí tohoto podání je také přepis SMS komunikace syna žalobkyně se zprostředkovatelem prodeje, a to jak v době před koupí, tak po koupi nemov