21 C 26/2024-48 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou doručenou soudu dne 29. 1. 2024 se žalobkyně domáhala vyklizení bytového prostoru označeného jako byt č. , hodnota, , o dispozici 3+ kk a podlahové ploše 65 m2 umístěného v prvním podlaží budovy s č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v obci , adresa, , v k. ú. , adresa, -město, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, , který je veden u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen předmětný pozemek“), a vyklizený jej předat žalobkyni do patnácti dnů od právní moci rozsudku. K tomu žalobkyně uvedla, že je žalobkyně výlučným vlastníkem předmětného pozemku včetně uvedeného domu, v jehož prvním podlaží se nachází bytový prostor označený jako byt č. , hodnota, , o dispozici 3 + kk a podlahové ploše 65 m2 (dále jen „byt“). Tento byt není vymezen jakožto jednotka dle ust. § 1163 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.). Žalobkyně pronajala žalované byt smlouvou o nájmu bytu ze dne 13. 9. 2022 (dále jen „nájemní smlouva“). Byt byl žalované pronajat na dobu určitou v délce jednoho roku, a to do 1. 8. 2023. Smluvní strany současně sjednaly v nájemní smlouvě možnost prodloužení doby nájmu vždy o jeden rok, pokud žádná ze smluvních stran nejpozději tři kalendářní měsíce před skončením doby nájmu nesdělí druhé straně, že nemá zájem na prodloužení platnosti nájemní smlouvy. Jelikož žádná ze smluvních stran nájemní smlouvy toto oznámení před prvním výročím trvání nájemní smlouvy neučinila, došlo v roce 2023 na základě předmětného ujednání k prodloužení trvání doby nájmu o další rok. Nájemní smlouvou se žalovaná zavázala platit žalobkyni nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně a dále zálohy na sjednané služby ve výši 3 000 Kč měsíčně (což nezahrnuje spotřebu elektrické energie, plynu atp.). Žalovaná byla povinna sjednat si přímo s dodavateli elektrické energie a plynu dodávky těchto energií, což neučinila, a tedy tyto služby ji proto poskytovala s nájmem žalobkyně. Pro tento případ smluvní strany v nájemní smlouvě sjednaly, že kromě zálohy na služby ve výši 3 000 Kč je žalovaná dále povinna platit žalobkyni rovněž zálohy na dodávky plynu ve výši 4 000 Kč měsíčně a za elektrickou energii ve výši 2 500 Kč měsíčně (viz čl. 4.1 nájemní smlouvy). S ohledem na uvedené žalobkyně přípisem ze dne 24. 10. 2023 vypověděla nájem z důvodu prodlení žalované se zaplacením sjednaného nájemného a úhrad za služby za dobu delší než 3 měsíce, a to za dobu března, dubna, května, června, července a srpna roku 2023, kdy celková dlužná částka v danou dobu přesahovala částku 153 000 Kč, žalobkyně zároveň vyzvala ve výpovědi žalovanou, aby byt vyklidila a předala žalobkyni bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpověď byla žalované doručena dne 10. 11. 2023. Žalovaná i přesto v nejzazší lhůtě do 10. 12. 2023 byt nevyklidila a nepředala jej žalobkyni. Žalovaná přitom nevznesla proti výpovědi námitky a ani v zákonné lhůtě nenavrhla přezkoumání výpovědi soudem.2. Žalovaná se u jednání vyjádřila tak, že s žalobou nesouhlasí, kdy zejm. poukazovala na svou obtížnou sociální situaci a tvrdila, že skutečně dluží nájem za měsíc březen až srpen 2023, kdy však namítala přeplacení výdajů za energie v roce 2022.3. Z informace o pozemku z č. l. 12 bylo zjištěno, že je žalobkyně zapsána jako vlastník předmětného pozemku, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, .4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 13. 9. 2022 včetně evidenčního listu, který je jeho součástí, bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, předmětem nájmu byl byt specifikovaný výše, bylo sjednáno nájemné v částce 7 500 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč, které nezahrnují elektrickou energii, plyn a telekomunikační služby, splatné v 25. dni v předcházejícím měsíci dle splátkového kalendáře nebo faktury, taktéž povinnost sjednat si dodávky plynu a elektrické energie, kdy pokud si je žalovaná sama nesjedná, zavázala se platit další zálohy v částce 2 500 měsíčně za elektrickou energii a 4 000 Kč měsíčně za plyn, celkem by tak měla žalobkyni hradit 17 000 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu jednoho roku počínaje 1. 8. 2022 s možností automatického prodloužení, pokud jedna ze smluvních stran písemně nesdělí nejpozději tři měsíce před skončením nájmu to, že nemá zájem na prodloužení platnosti nájemní smlouvy.5. Výzvou ze dne 25. 8. 2023 s doloženým doručením do dispoziční sféry žalované dne 30. 8. 2023 dle dodejky z č. l. 17, tj. na adresu , adresa, , , adresa, , která byla uvedena v dané nájemní smlouvě jako adresa žalované pro doručování, bylo prokázáno vyzvání žalované k uhrazení dlužného nájemného a za služby za období mj. od března až srpna 2023, kdy k těmto šesti měsícům byl vystaven jednotlivě doklad k úhradě s uvedenou splatností, a to za každý z dlužných měsíců v částce 17 000 Kč, kdy došlo toliko k platbě ve výši 171,40 Kč dne 10. 5. 2023, kdy však žalovaná měla dlužit za elektrickou energii se splatností ještě v roce 2022. V této výzvě byla žalovaná upozorněna na to, že svým prodlením zvlášť závažně porušila povinnosti z nájemním smlouvy s tím, že pokud nedojde k úhradě, bude nájem vypovězen bez výpovědní doby.6. Výpovědí ze dne 24. 10. 2023 z č. l. 13 s doloženým převzetí této listiny osobně žalovanou dne 10. 11. 2023 vyplynulo, že došlo k výpovědi z předmětné nájemním smlouvy s odkazem na § 2291 o. z. z důvodů zvlášť závažného porušení povinností vyplývající z předmětné nájemním smlouvy tím, že žalovaná nehradila nájemné a úhrady za služby, a to za měsíc březen až srpen 2023, a to přes předcházející písemnou výzvu žalobkyně. Uvedená výpověď obsahuje poučení dle § 2286, odst. 2 a § 2290 o. z. o právu žalované vznést námitky a právu podat do dvou měsíců návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení bytu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.7. Předžalobní výzvou ze dne 10. 1. 2024 s doloženým převzetí této listiny osobně žalovanou dne 15. 1. 2024 dle dodejky z č. l. 11 bylo prokázáno opětovné vyzvání žalované k vyklizení bytu před podáním žaloby.8. Z výzvy ze dne 7. 11. 2023 nebylo zjištěno nic podstatného, kdy nebylo prokázáno její odeslání. Stejně tak nebyly učiněny žádné rozhodné skutkové závěry z nedatované a nesignované listiny předložené žalovanou z č. l. 35 nadepsané jako odvolání proti výpovědi z nájemní smlouvy, v níž je tvrzeno, že žalovaná v souvislosti s nájmem dluží žalobkyni 180 000 Kč, o které žalovaná uvedla, že ji předtím na soud nepodávala a že ji pouze přinesla k jednání. Z dalších listin předložených žalovanou z č. l. 36 – 39 též nebyla zjištěna žádná podstatná skutková okolnost, kdy se jedná o výzvu ze dne 3. 2. 2023 adresovanou žalované k uhrazení dluhu na nájemném a elektrickou energii za dobu od prosince 2022 do března 2023, potvrzení ke dni 14. 12. 2022 o provedení transakce v částce 34 000 Kč na jiný účet, než je uveden jako účet žalobkyně v nájemní smlouvě, či listiny o provedení vkladu z č. l. 38 – 39 na stejné číslo účtu s datací 15. 11. (bez viditelného roku) ve výši 22 000 Kč a dále s datací 12. 8. 2022 ve výši 26 400 Kč.9. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.10. Podle § 2236 odst. 1 o. z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.11. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.12. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.15. Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem ne