11 C 126/2024-134 — Okresní soud ve Znojmě

1. Návrh na zahájení řízení ve shora uvedené věci byl u zdejšího soudu podán dne , datum, . Návrhem se žalobce domáhal zaplacení částky 353 500 Kč a k tomu uvedl, že dne , datum, byla uzavřena Rezervační smlouva, jejímiž účastníky byl žalobce jako zájemce o koupi , jméno FO, jako prodávající a žalovaný jako zprostředkovatel. Předmětem Rezervační smlouvy byl závazek žalovaného jako zprostředkovatele pro žalobce koupi nemovitých věcí nacházející se ve vlastnictví , jméno FO, za kupní cenu 10 100 000 Kč, kdy se jednalo o pozemky specifikované ve smlouvě. Dle tvrzení žalobce v čl. , hodnota, odst. , hodnota, Rezervační smlouvy vyplývá, že v souvislosti s uzavřením Rezervační smlouvy uhradí žalobce jako zájemce rezervační zálohu ve výši 353 500 Kč na účet zprostředkovatele a tato částka bude započtena na úhradu kupní ceny za předmětné nemovité věci. Rezervační záloha byla žalobcem jako zájemcem o koupi uhrazena na účet zprostředkovatele na specifikované uvedené číslo účtu ve dvou splátkách, a to ve dnech , datum, a dále , datum, . Tento konkrétní účet je soukromým účtem žalovaného jako zprostředkovatele uvedeného ve smlouvě. V čl. , hodnota, v Rezervační smlouvě byla sjednána rezervační lhůta, dle které měla být kupní smlouva uzavřena bez zbytečného odkladu poté, co zprostředkovatel, tj. žalovaný vyzve žalobce jako zájemce a , jméno FO, jako prodávající k uzavření smlouvy, nejpozději však do , datum, . K prodeji předmětných nemovitých věcí v rezervační lhůtě však nedošlo a žalobce nebyl vyzván k uzavření kupní smlouvy, rezervační lhůta uplynula dne , datum, . Žalobce nebyl žádným způsobem kontaktován a vyzván k uzavření smlouvy, žalovaný byl vyzván k vrácení rezervačního poplatku, toto však bylo odmítnuto s odůvodněním, že záloha byla započtena za zaplacení smluvní pokuty, a to z důvodu, že žalobce měl porušit rezervační smlouvu v tom smyslu, že ač byl k uzavření smlouvy v rezervační lhůtě vyzván, žalobce na tuto výzvu nereagoval. Ze smlouvy uzavřené v , adresa, dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena smlouva mezi smluvními stranami , Jméno žalovaného, označený jako zprostředkovatel, , jméno FO, jako prodávající a , Jméno žalobce, jako zájemce. Smlouva byla kvalifikovaná účastníky jako Rezervační smlouva uzavřená dle § 1746 odst. 2, § 1785 a násl. občanského zákoníku. Dle čl. , hodnota, . , hodnota, předmětem smlouvy je rezervace nemovitostí uvedených ve smlouvě, když čl. , hodnota, uvádí, že se jedná o nemovitost pozemek p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, způsob ochrany zemědělský půdní fond, jehož součástí je stavba, která stojí na tomto pozemku – budova č. p. , hodnota, , způsob využití rodinný dům o výměře , hodnota, m2, pozemek p. č. , hodnota, – zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond o výměře , hodnota, m2, nacházející se v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Článek , hodnota, . této smlouvy uvádí, že zájemce a prodávající se zavazují, že příslušnou kupní smlouvu, kterou prodávající převede nemovitosti na zájemce spolu uzavřou bez zbytečného odkladu poté, co je k tomu zprostředkovatel vyzve, nejpozději do , datum, a zprostředkovatel a prodávající se zavazují, že nebudou po dobu trvání rezervační lhůty stanovené v této smlouvě nemovitosti nabízet k prodeji jinému zcizení jinému zájemci. Článek , hodnota, této smlouvy uvádí, že zájemce se zavazuje jako stvrzení svého zájmu o koupi nemovitosti poskytnout rezervační zálohu ve výši 353 500 Kč, kterou uhradí bezhotovostním převodem na účet zprostředkovatele. Článek , hodnota, uvádí, že v případě, že zájemce neuzavře ve sjednané rezervační lhůtě kupní smlouvu z jakéhokoliv důvodu ležících na straně zájemce nebo zájemce uzavření kupní smlouvy zmaří či jejímu uzavření budou bránit okolnosti na straně zájemce či dojde k zániku nebo zrušení kupní smlouvy či smluv z důvodu ležících na straně zájemce, vzniká prodávajícímu nárok vůči zájemci na zaplacení smluvní pokuty odpovídající polovině rezervační zálohy a zprostředkovateli vzniká nárok vůči zájemci na zaplacení smluvní pokuty odpovídající polovině rezervační zálohy. Smluvní pokuta bude započtena na nárok zájemce na vrácení rezervační zálohy.2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření uvedl, že předmět rezervační smlouvy je vymezen v odst. , hodnota, a žalovaný v něm vůbec nefiguruje, neboť předmětem smlouvy jsou zjevně dvoustranné závazky mezi jinými osobami, a to mezi žalobcem a prodávajícím. Smlouvu žalovaný považuje za rezervační, nikoliv za zprostředkovatelskou, neboť podstatou zprostředkování je obecné obstarání příležitosti uzavřít určitou smlouvu, nic takového žalovaný v rezervační smlouvě žalobce zjevně nenabízí, ani se k tomu nezavazuje. Dle Rezervační smlouvy je zcela zřejmé, že žádné zprostředkování již v dané fázi ani fakticky nebylo možné, neboť prodávající a kupující již jsou nejen ve faktickém, ale dokonce smluvním kontaktu. Žalovaný tedy zjevně není hlavním účastníkem smlouvy v tom smyslu, že není subjektem klíčového smluvního ujednání, tedy dvoustranného vzájemného závazku mezi žalobcem a prodávajícím o uzavření kupní smlouvy. Žalovaný je dle názoru žalovaného pouze vedlejším účastníkem smlouvy, figuruje tedy pouze ve vedlejších ujednáních, které nezakládají samotnou podstatu smlouvy. Rezervační záloha byla podle smlouvy odst. , hodnota, a , hodnota, sjednána na placení právě v rámci uvedeného dvoustranného vztahu, žalovaný v daném směru zjevně figuroval pouze v rámci sjednání, tzv. platebního místa, a to s ohledem na vnitřní vztah s prodávajícím. Případně nevypořádané či sporné vztahy s prodávajícím nelze klást k tíži žalovaného. Ze stejných důvodů je vyloučeno, že by na vztah s žalobcem mohl dopadat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Navíc rovněž tvrzení žalobce o údajné úschově opět nemají jakoukoliv oporu v textu Rezervační smlouvy.3. Po provedeném dokazování a právní úvaze soud dochází k závěru, že na smluvní vztah mezi účastníky se vztahuje obecně ustanovení § 2445 odst. 1 a 2 občanského zákoníku, kde je uvedeno, že smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. A speciálně potom zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Tyto dva zákony jsou ve vztahu obecného ke zvláštnímu. K tomuto závěru soud dochází ze samotné existence již shora citovaného textu V. „Rezervační smlouvy“. V této smlouvě vystupuje žalovaný jako zprostředkovatel a je rovněž certifikovaným realitním zprostředkovatelem. Podřazení pod zákon č. 39/2020 Sb., je zde nutné, neboť § 1a § 2 tohoto zákona uvádí, že tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související. § 2 vymezuje pro účel tohoto zákona pojmya) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování,c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy,d) realitní smlouvou smlouva o nabytí1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.4. Jakkoli je smlouva nazvána jako smlouva rezervační, kvalifikována ustanovením § 1746 a § 1785 občanského zákoníku soud dochází k závěru, že tato ustanovení jsou ustanovení blanketními a smlouva je smlouvou rezervační.5. Za kruciální podstatu celé kauzy soud považuje ustanovení čl. , hodnota, . této smlouvy, kde zájemce – nynější žalobce složil zálohu 353 500 Kč, závazek žalovaného uvedený v této smlouvě v čl. , hodnota, . byl povinen žalobce vyzvat k uzavření smlouvy nejpozději do , datum, a jeho povinností bylo v řízení prokázat, že tato výzva byla realizována. Toto však žalovaný neprokázal, žalobce tedy k uzavření smlouvy nebyl vyzván, a tedy na straně žalovaného došlo k bezdůvodnému obohacení tak, jak je má na mysli ustanovení § 2991 odst. 1 a 2 alinea první a druhá obč. zák., kde je uvedeno, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl.6. Ježto žalobce rezervační zálohu prokazatelně složil a následně nebyl vyzván k uzavření smlouvy, jak bylo ujednáno, na straně žalované došlo k bezdůvodnému obohacení. Složení zálohy bylo prokázáno z listinných důkazů, ale i ze shodného tvr