10 C 110/2020-72 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobce se žalobou ze dne 22. 5. 2020 vůči žalovanému domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem zapsaným na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou, pro obec a k.ú. [obec] (dále jen„ nemovitosti“) s tím, že nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví žalobce a žalovaného, kdy žalobci náleží podíl o velikosti ⅗ a žalovanému podíl o velikosti ⅖. Současně se žalobce domáhal vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem jejich přikázáním do výlučného vlastnictví žalobce, a to s vyplacením soudem stanoveného vypořádacího podílu žalovanému. Žalobce v odůvodnění žaloby uvedl, že je žalovaný jeho bratrem, podílovými spoluvlastníky nemovitostí se stali na základě usnesení zdejšího soudu o schválení dědické dohody ze dne 22. 9. 2009 O nemovitosti se staral pouze žalobce, žalovaný o ně neprojevoval zájem, žalobce na nemovitostech provedl úpravy a následně je pronajal třetí osobě, přičemž oba účastníci participují na vypláceném nájemném. Oba účastníci v roce 2019 uvažovali o zrušení podílového spoluvlastnictví, avšak k dohodě na způsobu jeho vypořádání nedošlo, nemovitosti nejsou reálně dělitelné. Žalobce by se rád přestěhoval do [obec] a stal se výlučným vlastníkem nemovitostí, žalovaný oproti tomu již v [obec] vlastní jinou nemovitost, a tedy má kde bydlet. Žalobce má k dispozici finanční prostředky na vyplacení podílu žalovaného. 2. Žalovaný připustil, že návrh žalobce na zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví k nemovitostem dohodou, spočívající v přikázání nemovitostí žalobci, nepřijal z důvodu nesouhlasu žalovaného s žalobcem nabízenou výší vypořádacího podílu. Pokud jde o míru zájmu žalovaného o nemovitosti, žalovaný namítal, že zpočátku se na investicích do nemovitostí rovněž podílel, posléze již nikoliv, avšak současně po žalobci nepožadoval svůj podíl na inkasovaném nájemném. Žalovaný tedy měl za to, že jeho nevyplácený podíl na zisku z nájemného již musel umořit jeho podíl na investicích do částečné rekonstrukce nemovitostí. Žalovaný dále sporoval vůli žalobce nemovitosti užívat. Uvedl, že rovněž on má vůli nemovitosti obývat, neboť jím vlastněná nemovitost je bytem o dispozici 1+1. Žalovaný proto navrhnul vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem jejich přikázáním žalovanému s tím, že by žalobci vyplatil vypořádací podíl do 5 měsíců od právní moci rozhodnutí, když by pro zajištění finančních prostředků musel současně prodat svůj byt. Při jednání dne 15. 6. 2021 žalovaný souhlasil s vypracováním znaleckého posudku za účelem ocenění nemovitostí s tím, že znalcem nebudou zohledněny investice žalobce spočívající ve zbudování kuchyňské linky, obložení za kuchyňskou linkou, pořízení elektrospotřebičů v kuchyni, vč. digestoře, vybavení spíže regály, vč. dveří do spíže, položení nivelace a linolea na chodbě a v kuchyni. 3. Z důkazů provedených v řízení soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Z výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro obec a k.ú. [obec] bylo zjištěno, že je na něm zapsána bytová jednotka [číslo] (dále jen„ byt“), vymezená v budově [adresa], bytový dům, na [list vlastnictví], na parcele [číslo] na [list vlastnictví], k níž náleží podíl na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], přičemž žalobce je zapsán jako podílový spoluvlastník s podílem id. ⅗ a žalovaný s podílem id. ⅖. Jako nabývací titul je označeno usnesení Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou o schválení dědické dohody ze dne 22. 9. 2009, č. j. 19 D 584/2008-50. 4. Z emailu ze dne 7. 4. 2019 z emailové adresy vedené na jméno žalovaného soud zjistil, že autor mailu by považoval prodej podílu na bytu za chybu. Z emailu ze dne 14. 4. 2019 z emailové adresy vedené na jméno žalovaného soud zjistil, že se autor adresáta dotazoval, proč jej neinformoval o potřebě oprav bytu, aby si vytvářel rezervy. Považoval výši nájemného za pronájem bytu za příliš nízkou, uvedl, že v minulosti navrhoval prodej bytu, avšak adresát mailu nesouhlasil. Autor mailu uvedl, že v minulosti uvedl, že se akcí na bytě nehodlá dále zúčastňovat a že si tam adresát má dělat co chce, za to se autor mailu vzdal příjmů z nájemného. 5. Z emailu Mgr. [příjmení] ze dne 15. 8. 2019, zejména z jeho příloh soud zjistil, že žalobce uzavřel v roli pronajímatele smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 5. 2010 a z 1. 1. 2018, jejichž předmětem byl byt v domě [adresa] v [obec], sestávající se z 3 pokojů, kuchyně a příslušenství, o celkové ploše 67 m2, přičemž nájemné mělo být poukazováno žalobci. Z protokolu o předání a převzetí bytu bylo zjištěno, že společně s bytem byla nájemci předána nová kuchyňská linka s varnou deskou, horkovzdušnou troubou, nové linoleum na chodbě a v kuchyni. Z emailu žalobce adresovaného Mgr. [příjmení] ze dne 19. 11. 2019 soud zjistil, že žalobce, v návaznosti na zájem žalovaného vypořádat sporná práva a povinnosti z podílového spoluvlastnictví nemovitostí, nabízel žalovanému za darování podílu žalovaného finanční protiplnění ve výši 680 000 Kč. 6. Z výpisu ze statistického zjišťování cenami nemovitostí, údajů o inflaci a emailu z 8. 2. 2021 měl soud možnost toliko zjistit míru inflace v průběhu období, kdy byli účastníci podílovými spoluvlastníky, avšak toto jeho zjištění se nikterak nepromítlo do jeho rozhodnutí ve věci, neboť těmito informacemi chtěl žalovaný dle názoru soudu pouze ospravedlnit důvod odmítnutí žalobcem dříve nabízeného vypořádacího podílu. 7. Ze závěru znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] [číslo] soud zjistil, že znalecký úkol spočívající ve stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví účastníků, a to bez vnosů žalobce (zbudování kuchyňské linky, obložení za kuchyňskou linkou, elektrospotřebičů v kuchyni, vč. digestoře, vybavení spíže regály, vč. dveří do spíže, položení nivelace a linolea na chodbě a v kuchyni) znalec zcela vyčerpal, znalecký posudek náležitě odůvodnil, jeho odůvodnění odpovídá pravidlům logického myšlení, znalec vzal v úvahu výhody a nevýhody posuzovaných nemovitostí a naopak nevzal v úvahu soudem specifikované vnosy žalobce. Z uvedeného znaleckého posudku soud zjistil, že ke dni 26. 11. 2021 činila obvyklá cena nemovitostí 2 200 000 Kč. Dle znaleckého posudku je vnitřní dispozice bytu 3+1, jeho celková výměra je 65,2 m2, byt má samostatné WC a koupelnu. 8. Z kupní smlouvy ze dne 23. 9. 2020 soud zjistil, že jejím předmětem byl prodej bytu (včetně příslušných spoluvlastnických podílů na domě a pozemcích) o velikosti 2+1 v budově [adresa], v [obec], v blíže nespecifikovaném stavu, za kupní cenu 2 125 000 Kč. Protože však byt v podílovém spoluvlastnictví účastníků byl o dispozici 3+1 a současně nebylo zřejmé, jaký byl stav srovnávané nemovitosti, byla vypovídací hodnota tohoto důkazu značně omezená. 9. Důkaz směrnicí rady [územní celek] na [anonymizováno], z něhož bylo zjištěno, že minimální kupní cena bytu určeného k prodeji je stanovena znaleckým posudkem a byt je následně prodán za nejvyšší nabídnutou cenovou nabídku formou obálkové metody, o hodnotě nemovitostí nesvědčil ničeho. Žalovaný měl v úmyslu jím prokázat, že výše nájemného za předmětný byt byla žalobcem sjednána nepřiměřeně nízká, avšak soud považoval tuto námitku za irelevantní ve vztahu k projednávané věci, když žalovaný měl v případě svého nesouhlasu stran výše ujednaného nájemného možnost vyvolat spor ze správy společné věci, což neučinil. 10. Z výpisu ze spořicího účtu vedeného na jméno žalobce soud zjistil, že zůstatek na účtu činí 1 024 069,69 Kč. 11. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že bydlí v [obec] v nájemním bytě spolu dalšími 2 nájemci. Hodlá se vrátit do [obec] na důchod, jinou nemovitost nevlastní. Po celou dobu byt opravoval žalobce a též opravy financoval, zpočátku mu žalovaný pomáhal. Žalobce se postaral o nájemní vztah, protože mu bratr řekl, že s bytem nechce mít nic společného, tak po dobu 10 let nájemné spotřebovával sám. Po dobu asi 2 let žalovaný trvá na tom, aby se o nájemné dělili ve velikosti podílů, což činí. Podíl na nájemném žalovanému vyplatil zpětně za dobu 3 let. V předmětném bytě platil celou novou kuchyň asi ve výši 30 000 Kč, spotřebiče dalších 15 000 Kč, pořízení nové spíže 3- 5000 Kč, linoleum v kuchyni a na chodbě přibližně 10 000 Kč, nivelační hmotu asi 1 500 Kč. Na tomto se žalovaný podílel toliko pracovně, finančně nikoliv. 12. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Účastníci jsou od roku 2009 podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, přičemž žalobci náleží podíl o velikosti id. ⅗ a žalovanému podíl o velikosti id. ⅖. K dohodě o zrušení spoluvlastnictví k nemovitostem a způsobu jeho vypořádání mezi účastníky nedošlo. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný žalobci v minulosti sdělil, že se nehodlá na investicích do nemovitosti podílet a současně se vzdává příjmů z nájemného. Žalobce tak po určitou dobu sám financoval investice do nemovitosti, a to novou kuchyňskou linku s varnou deskou, horkovzdušnou troubou, nové linoleum na chodbě a v kuchyni (viz nájemní smlouv