13 C 66/2021-251 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem označeným ve výroku tohoto rozsudku. Uvedl, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedených nemovitostí každý jednou ideální polovinou, komunikace ohledně správy je mezi nimi komplikovaná, navíc stavba [adresa] vyžaduje vynaložení výrazných nákladů na údržbu a opravy, protože již desítky let chátrá. Žalobce je připraven do předmětných nemovitých věcí investovat a řádně je v zájmu občanů obce užívat, přičemž oprava objektu je nezbytná nejen z hlediska možnosti jeho využití, ale i z hlediska estetického, když současný stav vzhledu obce neprospívá. Navrhl, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno přikázáním všech nemovitostí do jeho vlastnictví s tím, že je připraven žalované zaplatit na vypořádání spoluvlastnického podílu odpovídající částku. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že nerozporuje skutečnost komplikované komunikace mezi účastníky ohledně správy nemovitých věcí. Úvodem však odmítla, že budova [adresa] desítky let chátrá a je nutná oprava tohoto objektu (přestože závěrem svého vyjádření potvrdila, že do budovy zatéká a oprava střešní krytiny je potřebná). Zdůraznila, že nemovité věci byly majetkem rodiny žalované, který jim byl zabaven a předán do správy Jednotě lidovému spotřebnímu družstvu. Žalovaná a právní předchůdkyně žalobce (paní [jméno] [příjmení]) nabyly dotčené nemovité věci do svého majetku v 90. letech v rámci uplatněných restitučních nároků. Po jejich navrácení musely provést kompletní rekonstrukci sociálních zařízení budovy, sanaci zdí a rekonstrukci komínů, byla napojena plynová přípojka, instalována kamna, dveře a okna byla osazena mřížemi. Do roku 2000 sloužila budova k provozu restauračního zařízení, které provozovala žalovaná. Po roce 2000 byla budova pronajímána, od roku 2015 slouží k provozu samoobslužné prodejny smíšeného zboží. Žalobce nabyl vlastnictví ke svému spoluvlastnickému podílu na základě kupní smlouvy ze dne [datum], od samého počátku začal vůči žalované projevovat nepřátelství. Žalovaná souhlasila se zrušením a vypořádání spoluvlastnictví, navrhla však, aby byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví. 3. Žalobce v reakci doplnil, že ze strany žalované byla budova po roce 2000 pronajímána, nájemci byl narušován veřejný pořádek, zejména hlukem v nočních hodinách, v souvislosti s provozem objektu parkovala vozidla na pozemcích obce a obyvatelé tak sami neměli ve středu obce kde zaparkovat. Dále upřesnil své další záměry s využitím objektu, a sice rozšíření plochy současné prodejny se smíšeným zbožím a využitím zbývajících prostor pro provozovnu služeb, do budoucna uvažuje o provedení nástavby s umístěním několika bytových jednotek, zejména pro starší občany. 4. Ve věci se konala dvě jednání a bylo provedeno místní šetření přímo v objektu budovy [adresa] a v místě přilehlé zahrady v [obec]. 5. Při jednání dne [datum] žalobce uvedl, že na budově [adresa] byl proveden stavebnětechnický posudek týkající se střechy budovy, ze kterého vyplynula nutnost její opravy. Žalovaná uvedla, že k provedení prohlídky budovy nebyla přizvána, s výsledky posudku nebyla seznámena. Poukázala na další domy ve výlučném vlastnictví obce, které by byly způsobilé pro vybudování bytů pro seniory a do kterých obec přesto více než 10 let neinvestovala a nyní chátrají. Žalobce upřesnil, že výstavba bytů je výhledovou záležitostí, naopak zdůraznil, že sama žalovaná od nabytí vlastnického práva s objektem v podstatě nic významného nedělá a neinvestuje do něj. Žalovaná vysvětlila, že v roce 2017 měla zájem o odkoupení spoluvlastnického podílu od paní [příjmení], neměla však dostatečné finanční prostředky na úhradu kupní ceny. 6. V následujícím vyjádření žalobce ze dne [datum] mimo jiné upřesnil, že prostor ve dvoře domu [adresa] byl dříve využíván např. na výstavy chovatelů, od doby, kdy žalovaná objekt nabyla, je však uzavřen a je neudržovaný. Bylo by třeba ho otevřít a využít k parkování vozidel uživatelů domu a k zajištění přístupu k rampě sousední nemovitosti, čímž by byla zajištěna její obslužnost a tím pádem i plné využívání. Žalobce má v úmyslu předmětné nemovité věci uvést do takového stavu, aby obec nehyzdily a aby byly prostory plnohodnotně využitelnými pro obchod a služby, o pronájem již projevila zájem společnost [právnická osoba] Znovu poukázal, že žalovaná nemá žádnou smysluplnou představu o účelném využití objektu do budoucna, kdyby ji měla, tak by k její realizaci již přistoupila. Významné je i to, že účelné využití objektu do budoucna vyžaduje nejen finanční prostředky na vyrovnání hodnoty spoluvlastnického podílu druhého spoluvlastníka, ale i na rekonstrukci budovy, žalobce je k tomuto připraven. 7. Žalovaná ve svém vyjádření z [datum] zpochybnila připravenost žalobce do nemovitých věcí investovat, když dosud žádné investice neprovedl, odmítla estetické hledisko, když v obci se nacházejí domy v mnohem horším stavu, odmítla i další argumenty žalobce jako je několikaleté uzavření provozovny, parkování nájemců na obecním prostranství, neudržování prostoru dvora a zahrady. [jméno] by ráda zahradu obnovila, aby byla místem k odpočinku, vybudování parkoviště odmítá. Vyjádřila nesouhlas s prohlídkou budovy prvním znalcem [příjmení] [příjmení] i Ing. Pohankou. 8. Z informací o pozemku soud zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitých věcí v [obec] – pozemku parc. č. St. [číslo], jehož součástí je budova rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] každý podílu o velikosti id. ½. 9. Z výzev žalobce k mimosoudnímu jednání ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k uzavření dohody ohledně zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem s návrhem, že nemovité věci převezme do svého výlučného vlastnictví a žalované uhradí částku odpovídající obvyklé ceně jejího spoluvlastnického podílu, která bude zjištěna znaleckým posudkem. Z výzvy žalované k mimosoudnímu jednání ze dne [datum] soud zjistil, že i žalovaná vyzvala žalobce k domluvě nejdůležitějších oprav budovy s tím, že by nemovité věci převzala do svého výlučného vlastnictví a žalobci uhradila částku odpovídající obvyklé ceně jeho spoluvlastnického podílu. 10. Z plánu rozvoje obce Radostín nad Oslavou 2018 [číslo] soud zjistil koncepci a okruh plánovaných činností směřujících k rozvoji obce, včetně výstavby Domu pokojného stáří na místě usedlosti [adresa]. 11. Z pokladních dokladů, faktur a výpisů z bankovních účtů předložených žalovanou soud zjistil, že v letech 1993 – 2005 byly provedeny drobné opravy nemovitých věcí, jako je oprava dveří, instalace mříží do oken, výměna podlahové krytiny, zavedení telefonu, oprava rozvodů, omítek, komínů, dále byla zrekonstruována sociální zařízení budovy (včetně vodoinstalace), provedena elektroinstalace v budově, přestavěn komín, provedena plynová přípojka včetně rozvodu plynu, opravena střešní krytina a žlaby, pořízena kachlová kamna. Nejvýznamnější investice byly provedeny do roku 2000, následně byly prováděny pouze drobnější opravy se snižující se četností, např. V roce 2005 byla pouze pořízena svítidla do skladu a vyměněny vypínače. Další oprava byla provedena až v roce 2007, a to drobná oprava dveří. Další investice byla doložena až v roce 2017, a to instalace nových dveří a další v roce 2021, obě strany uhradily rovným dílem drobnou opravu střechy. 12. Ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] pro účely stanovení obvyklé ceny při prodeji nemovitých věcí původní spolumajitelkou paní [jméno] [příjmení] soud zjistil, že budova byla původně zemědělskou usedlostí, pořízena byla v roce [číslo], následně v roce 1931 přestavěná. Další úpravy byly provedeny po roce 1965 Jednotou spotřební družstvo [obec], byla adaptována na provozovnu pohostinství. V současné době je většina budovy značně opotřebovaná. Přístup k budově je dobrý, u budovy je možnost parkování, budova je napojena na inženýrské sítě. V současné době je rozdělena na dvě části, které jsou zevnitř propojené, v jedné části se dříve nacházel hostinec, nyní je nevyužitá, v další části se nachází prodejna potravin. Celkově je budova opotřebovaná, bude potřebovat větší údržbu a zejména nalezení vhodného využití, protože v současné době je z většiny prázdná. Bez využití bude ještě více chátrat. [ulice] zařízení budovy je převážně dožité a vyžaduje výměnu a modernizaci. 13. Soudu byla předložena rozsáhlá fotodokumentace, ze které zjistil současný stav nemovitých věcí, který si dále se stejným zjištěním potvrdil i při šetření na místě samém. Dále byly žalobcem předloženy dvě fotografie vozidel zaparkovaných před budovou, ze kterých však nelze blíže určit, komu vozidla patří a kdy byly fotografie pořízeny. S ohledem na cedule umístěné na domě lze pouze obecně dovodit, že fotografie pocházejí z doby, kdy byla restaurace v budově ještě provozována. 14. Z žádosti o řešení situace ze dne [datum] soud zjistil, že pan [jméno] [jméno], majitel sousední nemovito