12 C 92/2022-95 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného z bytu č. 1996 vymezenému v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, na pozemku p. [číslo] v k.ú. Město Žďár, obec Žďár nad Sázavou, činí 10 100 Kč měsíčně počínaje dnem podání tohoto návrhu, tj. [datum]. Uvedl dále, že mezi ním jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem trvá nájemní vztah založený smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum], která byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobce a [jméno] [příjmení], narozenou [datum], manželkou žalovaného, když žalovanému jako stávajícímu nájemci vznikla práva a povinnosti ze smlouvy plynoucí z titulu společného nájmu manželů. Žalobce vstoupil do práv a povinností na straně pronajímatele v důsledku nabytí vlastnického práva k předmětu nájmu, tedy bytové jednotce č. 1996 vymezené v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, [list vlastnictví], na pozemku p. [číslo]. Vlastnické právo žalobce nabyl kupní smlouvou ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí ke dni [datum]. Žalobce při nabývání vlastnického práva v dané bytové jednotce věděl, že je zatížena nájmem a že je vázán existující nájemní smlouvou. Z článku IV. smlouvy o nájmu daného bytu je zřejmé, že cena nájmu byla stanovena na základě právního předpisu, tedy vyhlášky [číslo] dalších po ní následujících právních předpisech. Cena nájmu tedy byla regulována těmito právními předpisy. Žalobce po nabytí předmětné jednotky vycházel při zvyšování nájmu opět výhradně ze zákonné úpravy, tedy zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Naposledy byla cena nájmu dle uvedeného právního předpisu zvýšena v roce 2009 s účinností od [datum] Cena nájmu od té doby činí 2 692 Kč měsíčně. Žalobce se opakovaně pokoušel jednat s nájemcem s cílem aktualizovat podmínky nájmu, a tedy i stanovit nájemné dohodou stran, s čímž žalovaný svolný nebyl. Proto žalobci nezbylo, než přistoupit k jednostrannému navýšení nájmu postupem předvídaným občanským zákoníkem. Z nájemní smlouvy plyne, že zvyšování nájmu ve smlouvě ujednáno nebylo a nebylo ani výslovně vyloučeno. Žalobce zaslal žalovanému jakožto nájemci návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum]. Dle ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. platí, že pokud bylo nájemné určováno na základě právního předpisu, není pronajímatel vázán limity § 2249 odst. 1 o.z. a může se domáhat zvýšení ceny nájmu až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. S ohledem na právě uvedené žalobce jako pronajímatel zjistil srovnatelné nájemné na základě znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] 2021, která stanovila cenu nájemného obvyklého v daném místě na částku 10 100 Kč měsíčně. Tento znalecký posudek žalobce zaslal žalovanému spolu s návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum] a navrhl žalovanému současně zvýšení nájemného na částku 10 100 Kč měsíčně. Žalovaný byl řádně poučen mimo jiné o tom, že pokud nebude návrh na změnu nájemného akceptován a žalobce neobdrží ani jiné písemné vyjádření, resp. jinak písemně vyjádřený souhlas s návrhem ve lhůtě 2 měsíců od dojití písemného návrhu žalobce, podá žalobce jako pronajímatel v zákonem stanovené tříměsíční lhůtě návrh, aby o výši nájemného rozhodl soud, a to s účinky od podání návrhu. Žalobce se pokoušel se žalovaným i v lednu 2022, když od žalovaného přebíral nájemné, vést jednání o mimosoudním řešení celé záležitosti. Byl ochoten kompromisů, ale žalovaný se žalobcem odmítl jednat. Odmítl jednat i se zástupkyní žalobce a odmítal jakoukoliv změnu stávajícího nájmu. Proto žalobce podal tuto žalobu, když žalovaný jakožto nájemce hradí nájemné pravidelně se zpožděním, nyní ve výši 2 692 Kč. Zálohy na služby s nájmem spojené představují 905 Kč na teplo, 320 Kč na ohřev teplé vody, 306 Kč na vodné a stočné a 5 Kč na elektřinu ve společných prostorách. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, uvedl, že byt jim s bývalou manželkou byl přidělen v roce 1993 dekretem od Městského úřadu Žďár nad Sázavou. Nájemné v bytě stanovuje správce domu, realitní kancelář [právnická osoba] a Společenství vlastníků domu [ulice a číslo], 94, 96, [obec]. [příjmení] nájmu bytu a služeb je stanovena na 4 228 Kč měsíčně a k tomu žalovaný ještě platí vlastní SIPO 1 415 Kč měsíčně. Žádné dluhy na nájemném a službách ani na domě nemá. Žalovaný uvedl, že pracuje v továrně ŽĎAS s příjmem 16 000 Kč čistého měsíčně. 3. Žalobce zareagoval replikou, v níž uvedl, že tvrzení žalovaného o tom, že nemá od žalobce pronajatý žádný z jeho bytů, považuje žalobce za lživé a účelové. Stejně tak není pravdivé ani tvrzení žalovaného o tom, že nájemné hradí jinému subjektu než právě žalobci. Žalobce žalovanému oznámení o nabytí vlastnického práva k předmětné jednotce zaslal obratem poté, co k tomuto došlo. Žalovaný si byl vědom toho, že v dalším přešla práva a povinnosti na straně pronajímatele, která plynou z nájemní smlouvy, právě na žalobce. Žalovaný se žalobcem opakovaně jednal a projednával záležitosti související s užíváním bytové jednotky. Žalovaný rovněž dlouhodobě hradil nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem v hotovosti přímo k rukám žalobce, když tuto formu úhrady si žalovaný zvolil sám. Až poté, co žalovaný odmítl nadále o čemkoliv se žalobcem jednat a hledat rozumné řešení celé záležitosti, zaslal žalovaný žalobci úhradu formou poštovní poukázky na adresu žalobce. Žalovaný si je dobře vědom toho, že vlastníkem jednotky je právě žalobce. Žalovaný byl vyzýván stran zvýšení nájemného k jednání několikrát, mohl a měl svoji situaci řešit a mohl tak činit různými způsoby. 4. Při jednání potom žalovaný uvedl, že se ho žalobce snaží z domu vystěhovat, posílá mu pořád nějaké návrhy smluv s nějakými ciframi, brání synovi, aby žalovaného navštěvoval tak, že to žalovanému vyčítá. Žalobce žalovanému ruší SIPO, zamlčuje mu údaje z realitky. Sňatek s manželkou [jméno] [příjmení] uzavřeli dne [datum], jejich manželství bylo rozvedeno v září 2002 s tím, že písemnou dohodu o užívání bytu s manželkou uzavřenu nemají. Manželka odešla z bytu bydlet k rodičům a žalovaný jako výlučný nájemce předmětného bytu toto oznámil Společenství bytových jednotek [obec]. Žalovaný rovněž uvedl, že pokud by soud měl vyhovět žalobě, potom je to pro něho likvidační, může byt tak opustit, a jít pod most, když k tomu ještě připočte 2 000 Kč za elektřinu a platby za vodu a teplo. Pan inženýr z toho sleduje akorát svůj zisk a pokud by žalovaný měl něco platit ještě zpětně, potom žádal soud, aby mu to odpustil. 5. Žalobce potom při jednání ještě doplnil, že jeho výzva ke zvýšení nájemného byla žalovanému doručena prostřednictvím pošty dne [datum]. Z tohoto tedy žalobce dovozoval včasnost podané žaloby. V návaznosti na soudem zadaný znalecký posudek v této věci potom uvedl, že s přihlédnutím k oběma znaleckým posudkům by soud měl zvýšit nájemné žalovanému v průměrné výši 8 950 Kč měsíčně. 6. Z provedeného dokazování, a to ze Smlouvy o nájmu bytu, že ji dne [datum] uzavřeli Město Žďár nad Sázavou zastoupené realitní kanceláří PAMEX jako pronajímatel a [jméno] [příjmení] jako nájemce, kdy uvedený pronajímatel pronajal na základě zde uvedeného rozhodnutí Městského úřadu ve Žďáru nad Sázavou nájemci byt [číslo] sestávající se z kuchyně a dvou pokojů, nacházející se v domě [číslo] na ulici [ulice] ve Žďáře nad [jméno] 3, počínaje [datum]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemce se zde zavázal mimo jiné platit pronajímateli za užívání bytu nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu ve výši vypočtené dle vyhlášky č. 60/64 Sb. ve znění zde uvedených pozdějších předpisů. Nájemce se zavázal platit nájemné včetně záloh za služby měsíčně pozadu vždy nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. Tato nájemní smlouva upravuje rovněž podmínky svého zániku s tím, že pokud tato smlouva nestanoví jinak, platí o právech a povinnostech pronajímatel a nájemce obecně závazné právní předpisy. 7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce je zapsán na [list vlastnictví] pro obec Žďár nad Sázavou a kat. území Město Žďár jako výlučný vlastník bytu č. 1996, bytová jednotka a podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], když tato bytová jednotka je vymezena v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, [list vlastnictví], na parcele p. [číslo] na pozemku p. [číslo] [list vlastnictví]. Jako nabývací listina pro vlastníka je zde uvedena kupní smlouva ze dne [datum] a právní účinky vkladu práva nastaly ke dni [datum]. 8. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem ve Žďáře nad [jméno], nám. [adresa], pod sp. zn. NZ [číslo], N 414/2007, soud zjistil, že žalobce jako kupující koupil za zde uvedenou dohodnutou kupní cenu od prodávajícího občanského sdružení VYSOČINA – spoluvlastníci obytného domu se sídlem [adresa žalobce a žalovaného], [IČO], bytovou jednotku citovanou v předcházejícím bodě. 9. Z listiny označené Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného soud zjistil, že byla dne [datum] adresována žal