12 C 111/2024-57 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobce se svojí žalobou ze dne , datum, , doplněnou při jednání dne , datum, , domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud nahradil vůli žalovaného uzavřít se žalobcem kupní smlouvu, jejíž znění je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobce uvedl, že je výlučným vlastníkempozemku p.č. 1288/2 – zast. pl. a nádvoří v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Dále je také vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 57/100 na budově bez čp/če, zemědělská stavba stojící na pozemku p.č. 1288/2. Žalovaný uzavřel dne , datum, se společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , kupní smlouvu, na základě které nabyl do svého vlastnictví spoluvlastnický podíl na budově za kupní cenu ve výši 112 000 Kč. Zákonodárce v ust. § 3056 zákona č. 89/2012 Sb. formuloval vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku k budově, která není dle předcházející právní úpravy jeho součástí a naopak. Účelem tohoto zákonného předkupního práva je postupné sjednocení vlastnictví pozemků a budov se na nich nacházejících. Vzhledem k existenci tohoto zákonného předkupního práva a obecné úpravy předkupního práva dle § 2140 a násl. o.z., byla společnost , právnická osoba, , jako prodávající, povinna nabídnout převáděný spoluvlastnický podíl na budově žalobci po uzavření kupní smlouvy s žalovaným. Protože se tak ale nestalo, je žalobce oprávněn domáhat se vůči žalovanému, aby mu tento předmětný spoluvlastnický podíl na budově za příslušnou úplatu převedl. Žalobce vyzval žalovaného dopisem ze dne , datum, , doručeným do datové schránky žalovaného dne , datum, k uzavření kupní smlouvy na spoluvlastnický podíl, a to za totožných podmínek, za jakých jej žalovaný nabyl od společnosti , právnická osoba, , IČO: , IČO, , kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, . Žalovaný na výzvu nijak nereagoval a k výzvě se nevyjádřil. Společnost , právnická osoba, , IČO: , IČO, , porušila věcné předkupní právo žalobce ke spoluvlastnickému podílu, to mu vzniklo tzv. právo retraktu, tj. právo domáhat se převodu spoluvlastnického podílu za příslušnou úplatu na žalovaném, jakožto nabyvateli spoluvlastnického podílu. Protože žalovaný nereagoval na výzvu žalobce a i následně odmítl spoluvlastnický podíl za podmínek, za kterých jej nabyl od společnosti , právnická osoba, žalobci převést, obrací se žalobce na soud, aby ve smyslu § 1787 o.z. určil obsah smlouvy ve znění uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že žalobce se žalobou domáhá nahrazení projevu vůle a povinnosti uzavřít kupní smlouvu, neboť se domnívá, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti - budově bez č.p./č. ev., zemědělská stavba, stojící na pozemku parc. č. 1288/2, v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , do vlastnictví žalovaného bylo porušeno jeho předkupní právo vyplývající z § 3056 občanského zákoníku. Žalobce ve své žalobě opomíjí podstatnou skutečnost. Budova je ve vlastnictví tří spoluvlastníku. Mimo žalobce a žalovaného je spoluvlastníkem budovy též , jméno FO, , které náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 110/1000. Za této situace by uplatněním předkupního práva vůči žalovanému nedošlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, v důsledku čehož předkupní právo žalobci nenáleželo. Spoluvlastníkem budovy by stále byla , jméno FO, . Žalovaný uvedl, že v době, kdy nabyl spoluvlastnický podíl na budově, byla , jméno FO, spoluvlastníkem, neboť se jím stala dne , datum, a žalovaný spoluvlastnický podíl nabyl dne , datum, . Žalovaný současně odkazoval na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, .3. Žalobce v replice ze dne , datum, uvedl, že věcná situace v lokalitě v , adresa, je odchylná a jiná. Žalobce je 100 % vlastníkem pozemku a dále vlastní spoluvlastnický podíl na předmětné budově procentuálně vyjádřeno v rozsahu 57 %. Žalovaný potom spoluvlastní na předmětné budově spoluvlastnický podíl v rozsahu 32 % a paní , jméno FO, potom spoluvlastní spoluvlastnický podíl v rozsahu 11 % celku. Společnost , právnická osoba, , od které žalovaný spoluvlastnický podílkoupil, se zabývá spekulativními výkupy spoluvlastnických podílů. Žalovaný tím, že od této společnosti koupil spoluvlastnický podíl, zneužívá práva. Dotčená zemědělská stavba je v uzavřeném areálu žalobce, nevede k ní žádná veřejně přístupná komunikace, ale je přístupná pouze po komunikacích a zpevněných cestách žalobce. Předmětná budova historicky byla ve vlastnictví více spoluvlastníků. Byla pronajata nájemci. Žalovaný potom je v příbuzenském vztahu k tomuto nájemci a tím, že drží spoluvlastnický podíl na předmětné budově, tomuto nájemci umožňuje užívání budovy bez právního důvodu. Žalobce dále uvedl, že dle jeho názoru nedochází ke kolizi předkupních práv navzájem, nicméně žalovaný věděl, že kupuje spoluvlastnický podíl na budově v areálu žalobce, že jeho spoluvlastnictví a nakládání se spoluvlastnickým podílem jako minoritním bude obtížné, nicméně z titulu spoluvlastnického práva umožňuje nakládání se společnou věcí způsobem popsaným již dříve. Obrana spoluvlastníků proti takovému postupu žalovaného není efektivní. Žalobce dále uvedl, že další osoba, tedy spoluvlastník předmětné budovy spoluvlastnický podíl nepřeváděla, a proto také nebyla oslovována. Dalším spoluvlastníkem je paní , jméno FO, , která nabyla spoluvlastnický podíl darováním v rodině. , jméno FO, ni se předkupní právo nevztahuje. Žalobce ani paní , jméno FO, nevyzýval, zda se připojí k této žalobě k uplatnění předkupního práva, neboť paní , jméno FO, není vlastníkem pozemku, tudíž jí toto právo nenáleží.4. Žalovaný k argumentaci žalobce uvedl, že dle jeho názoru argumentace žalobce v sobě směšuje dvě předkupní práva, a to jednak předkupní právo dle přechodných ustanovení o.z. a předkupní právo podílových spoluvlastníků. Žalovaný znovu odkázal na jím zmiňovaný judikát, neboť nedojde bezpochyby ke sjednocení vlastnictví pozemku a budovy v jedné osobě. Jde o značné omezení vlastníka, resp. spoluvlastníka podílu a jako takové by mělo být vykládáno restriktivně. Žalovaný rozhodně právo vlastnit a koupit danou nemovitost nevnímá jako zneužití práva, ale naopak jako využití práva věci nabývat a vlastnit.5. Z provedeného dokazování, a to z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že stavba bez čp/če zemědělská stavba postavená na pozemku p.č. 1288/2 (LV č. , hodnota, ) je v podílovém spoluvlastnictví žalobce s podílem 57/100, žalovaného s podílem 8/25 a , jméno FO, , narozené , datum, , s podílem 110/1000. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl k dané stavbě na základě kupních smluv ze dne , datum, a , datum, , žalovaný potom na základě kupní smlouvy ze dne , datum, a paní , jméno FO, na základě darovací smlouvy ze dne , datum, .6. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, ze dne , datum, a ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p.č. 1288/2 – zast. pl. a nádvoří ve výměře 730 m2 na základě kupní smlouvy z , datum, s právními účinky vkladu ke dni , datum, , dohody o převodu nemovitostí ze dne , datum, s právními účinky vkladu ke dni , datum, a rozhodnutí Pozemkového úřadu ve Žďáře nad , adresa, /1995 ze dne , datum, s právními účinky vkladu ke dni , datum, .7. Z listiny označené kupní smlouva soud zjistil, že byla uzavřena mezi prodávajícím , právnická osoba, , IČO , IČO, , a kupujícím – žalovaným dne , datum, , jejím předmětem byl převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího, a to spoluvlastnického podílu ve výši id. 8/25 na budově – stavbě bez čp/če zemědělská stavba, stojící na pozemku p.č. 1288/2, když tento pozemek je jiného vlastníka a není předmětem koupě, zapsané na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, . Kupní cena předmětné nemovité věci byla sjednána v částce 112 000 Kč a byla kupujícímuhrazena v hotovosti při podpisu této smlouvy. Z prohlášení prodávajícího potom soud mimo jiné zjistil, že na předmětu koupě neváznou zástavní práva, podzástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, práva stavby, ani jakákoliv jiná práva ve prospěch třetích osob např. práva plynoucí z nájmu, podnájmu, pachtu, výprosy, výpůjčky, užívání či jiného obdobného vztahu. Předložená listina potom je shodná s listinou uloženou ve Sbírce listin katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, .8. Z listiny označené jako Uplatnění předkupního práva soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého zástupce vyzval žalovaného, aby se žalobcem uzavřel kupní smlouvu na spoluvlastnický podíl o velikosti 8/25 na budově bez čp/če – zem. stavba stojící na pozemku p.č. 1288/2 – zast. pl. a nádvoří v k.ú. , adresa, s tím, že společnost , právnická osoba, uzavřením kupní smlouvy na předmětný spoluvlastnický podíl porušila předkupní právo žalobce k tomuto spoluvlastnickému podílu ve smyslu