6 C 221/2023-34 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobou podanou k soudu dne 20. 11. 2023 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že nájemné z bytu č. 17 na adrese , adresa, v nájmu žalovaného (dále též „předmětný byt“) se počínaje dnem podání tohoto návrhu zvyšuje na částku 4 062 Kč, sestávající z částky nájemného zvýšeného o 20 % ve výši 4 002 Kč a částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 60 Kč. Žalobce uvedl, že žalovaný je na základě nájemní smlouvy ze dne 31. 10. 1996 nájemcem předmětného bytu ve vlastnictví žalobce. Byt sestává z kuchyně, tří pokojů a příslušenství. Nájem byl sjednán od 1. 11. 1996 na dobu neurčitou. Usnesením Rady města , adresa, -14-01 ze dne 15. 11. 2022 byl schválen postup zvýšení nájemného u nájemních smluv, které uzavřel žalobce jako pronajímatel s nájemníky bez inflační doložky, a to tak, že ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“) bude navrženo nájemcům zvýšení nájemného o 20 %. Všechny podmínky pro zvýšení nájemného byly řádně splněny a nájemci byli následně obesláni návrhem žalobce jako pronajímatele na zvýšení nájemného dle ust. § 2249 odst. 2 o. z. s výzvou k projevení svého souhlasu se zvýšením formou podpisu přiloženého nového zkráceného výpisu evidenčního listu bytu a jeho vrácením zpět pronajímateli. Nájemné se tak zvyšovalo z původní částky 43,90 Kč/m2 platné od předchozího zvýšení nájemného v roce 2019 na částku 52,68 Kč/m2, a to počínaje třetím měsícem po doručení návrhu. Žalovanému byl tento návrh zaslán doporučeným dopisem ze dne 12. 6. 2023, odeslaným na obě známé adresy žalovaného. Žalovaný však na návrh žalobce nereagoval. Dalším dopisem ze dne 7. 8. 2023 formulovaným jako poslední výzva před soudním řízením, doručeným prostým vhozením do schránky, byl žalovaný ještě jednou upozorněn na to, že žalobce dosud jeho souhlas neobdržel. Naposledy byl žalovaný vyzván zástupkyní žalobce, a to výzvou ze dne 26. 10. 2023, odeslanou rovněž na obě známé adresy žalovaného. Žalovaný nereagoval ani na tuto výzvu žalobce. Stávající výše nájemného za předmětný byt činila dle posledního předpisu nájemného z roku 2019 částku 3 335 Kč, výsledné měsíční nájemné (včetně částky nájemného za zařizovací předměty bytu ve výši 60 Kč) činilo celkem 3 395 Kč. Žalobce se domáhá zvýšení sazby o 20 %, kdy zvýšená sazba činí 52,68 Kč. Započitatelná plocha bytu je 75,98 m2. Navrhovaná nová výše nájemného činí 4 002,62 Kč plus částka nájemného za zařizovací předměty ve výši 60 Kč, tj. po zaokrouhlení celkem 4 062 Kč. Žalobce má tak dle ust. § 2249 odst. 3 o. z. právo na to, aby výši nájemného určil soud.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.3. Z nájemní smlouvy ze dne 31. 10. 1996 soud zjistil, že žalovaný jako nájemce uzavřel s pronajímatelem , právnická osoba, ., odštěpný závod , název, , adresa, , smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. 17 na adrese , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že současným vlastníkem bytového domu č. p. 982 v , adresa, je žalobce.4. Ze zkráceného výpisu evidenčního listu bytu soud zjistil, že žalovaný podpisem tohoto evidenčního listu odsouhlasil zvýšení nájemného k předmětnému bytu počínaje od 1. 10. 2019. Základní nájemné při započitatelné ploše 75,98 m2 činilo 3 335,52 Kč a nájemné za zařizovací předměty 60 Kč.5. Návrh na zvýšení nájmu bytu ze dne 12. 6. 2023, který obsahoval novou výši nájemného, zvýšeného o 20 %, a dokládal splnění podmínek pro zvýšení nájemného, byl žalovanému odeslán na obě známé adresy. Současně byl žalovaný vyzván, aby ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu sdělil, zda se zvýšením nájemného souhlasí. Podle připojené kopie doručenky zásilka odeslaná na adresu , adresa, byla uložena na poště a připravena k vyzvednutí dne 21. 6. 2023.6. Žalovaný na návrh žalobce ze dne 12. 6. 2023 nereagoval, a proto jej žalobce výzvou ze dne 7. 8. 2023 znovu vyzval, aby nejpozději do 17. 9. 2023 sdělil, zda souhlasí s navrhovaným zvýšením nájemného.7. Předžalobní výzvou ze dne 26. 10. 2023 byl žalovaný s dostatečným předstihem před podáním žaloby k soudu opakovaně vyzván, aby se k navrhovanému zvýšení nájemného vyjádřil.8. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci. Žalovaný má v nájmu předmětný byt ve vlastnictví žalobce. K poslednímu zvýšení nájemného na částku 3 335,52 Kč došlo počínaje od 1. 10. 2019, takže nájemné nebylo zvyšováno v posledních třech letech. Zvýšení nájemného navržené žalobcem činí 20 % oproti stávající výši nájemného. Písemný návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen třetím dnem po uložení zásilky na poště, tj. dnem 26. 6. 2023. Žalovaný na návrh žalobce nereagoval, a lhůta k vyjádření tak žalovanému marně uplynula dnem 28. 8. 2023. Ve lhůtě dalších tří měsíců byla k soudu podána žaloba, jíž se žalobce domáhá, aby novou výši nájemného určil soud.9. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.10. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.11. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že podaná žaloba je důvodná. Žalobce splnil podmínky výše citovaného ustanovení § 2249 o. z., když v situaci, kdy mezi stranami nájemní smlouvy nebylo ujednáno zvyšování nájemného, po uplynutí více než tří let písemně navrhl žalovanému zvýšení stávajícího nájemného o částku nepřevyšující zákonný limit 20 % (podle § 2249 odst. 1 o. z.). Písemný návrh na zvýšení nájemného, který obsahoval náležitosti stanovené v ust. § 2249 odst. 1 věty druhé o. z., byl žalovanému doručen třetím dnem po uložení zásilky na poště, tj. dnem 26. 6. 2023 (podle § 573 o. z.). Protože žalovaný na opakované výzvy žalobce nereagoval a nesdělil, zda souhlasí se zvýšením nájemného, obrátil se žalobce se svým nárokem na soud. Protože žalobce splnil veškeré podmínky předvídané ustanovením § 2249 o. z., soud výrokem I. tohoto rozsudku podané žalobě vyhověl a nájemné od data podání návrhu k soudu v souladu s návrhem žalobce zvýšil, přičemž měl za osvědčené také to, že zvýšené nájemné zdaleka nepřevyšuje nájemné v místě a čase obvyklé.12. Výrokem II. tohoto rozsudku bylo rozhodnuto o nákladech řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaný je povinen zcela nahradit náklady řízení procesně úspěšnému žalobci. Žalobci v tomto řízení vznikly náklady v celkové výši 17 948,40 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, odměny za tři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, žaloba a účast u jednání dne 6. 9. 2024) po 3 100 Kč podle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), odměny ve výši 1 550 Kč za jeden úkon (jednoduchá výzva k plnění), náhrady hotových výdajů za výše uvedené čtyři úkony po 300 Kč, cestovného dle § 13 a. t. ve výši 498,40 Kč k jednání konanému dne 6. 9. 2024 (z , adresa, a zpět v délce 54 km osobním automobilem s průměrnou spotřebou 9,5 l na 100 km při průměrné ceně paliva ve výši 38,20 Kč za litr a sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel za 1 km jízdy ve výši 5,60 Kč dle vyhlášky č. 398/2023 Sb.) a náhrady za promeškaný čas za celkem čtyři půlhodiny po 100 Kč podle § 14 a. t.