9 Cmo 156/2023-206 — Vrchní soud v Praze

1. Žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 26. 4. 2021 domáhal se žalobce, aby soud určil, že žalobce je členem žalovaného 1) s právem nájmu družstevního bytu č. 7 o dispozici 2+kk a podlahové ploše 56,34 m2, který se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, v ulici , Anonymizováno, (dále jen „družstevní byt“).2. V žalobě se uvádí, že žalobce chtěl družstevní podíl prodat, ovšem pouze za podmínky, že si nejdříve najde nový byt, a až poté uzavře s předpokládaným nabyvatelem dohodu o převodu členského podílu. Navrhovatel uzavřel dne 2. 12. 2018 s druhý žalovaným dohodu o převodu svého podílu v bytovém družstvu. Tuto dohodu však považuje za neplatnou, neboť byl druhým žalovaným uveden v omyl. Byl totiž přesvědčen, že převést uvedený družstevní podíl nebylo podle smlouvy jeho povinností, nýbrž právem, neboť k převodu mělo dojít jen tehdy, pokud ve lhůtě 24 měsíců od uzavření smlouvy prokáže žalovanému č. 2 svůj záměr byt převést, což se nestalo. Druhý žalovaný se naproti tomu choval tak, jako by šlo o nepodmíněný převod s pouhým odkladem o 24 měsíců, pročež po uplynutí této lhůty zaplatil žalobci dohodnutou cenu. Žalobce uvedený obnos vrátil schovateli a od dohody odstoupil. Uvedená dohoda je neplatná také proto, že ji za druhého žalovaného podepsala jeho matka , Anonymizováno, , která však k takovému právnímu jednání nebyla zmocněna.3. Druhý žalovaný ve svém vyjádření namítl, že žalobce nemohl uvést v omyl ohledně ujednání o odkladném účinku v délce dvou let, neboť vyjednávání o obsahu smlouvy bylo vedeno zprostředkovatelem, realitním makléřem , Anonymizováno, (dále jen „makléř“) a jeho obsah vyplývá z emailové komunikace mezi druhým žalovaným a makléřem, od níž žalobce obdržel kopie. Veškerou smluvní dokumentaci připravovala strana žalobce a podepsal ji druhý žalovaný osobně. V průběhu vyjednávání přišel žalobce s navýšením ceny za převod z původně dojednaných 1 250 000 Kč na 1 350 000 Kč. Odkladný účinek byl promítnut do čl. 5.2 dohody tak, že uvedenou kupní cenu se druhý žalovaný zavázal složit nejdříve po uplynutí 22 měsíců a nejpozději do 24 měsíců ode dne podpisu smlouvy do advokátní úschovy. Tuto povinnost druhý žalovaný splnil. Naproti tomu žalobce je stále v prodlení s plněním své povinnosti byt vyklidit a předat jej druhému žalovanému. Žalobce byl podle čl. 5.3 dohody oprávněn ve lhůtě 22 měsíců od podpisu dohody vyzvat druhého žalovaného k úhradě kupní ceny a prokázat mu svůj záměr byt převést (např. doložením právního titulu k užívání jiné nemovitosti). V takovém případě byl žalovaný povinen kupní cenu složit do 45 dnů od výzvy. Žalobce však této možnosti nevyužil. Převod družstevního podílu se stal vůči žalovanému 1) účinným dne 13. 10. 2020, kdy druhý žalovaný předložil prvnímu žalovanému podepsané prohlášení stran o uzavření dohody. Druhý žalovaný je tedy přesvědčen, že je členem prvního žalovaného s právem nájmu k družstevnímu bytu.4. První žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že ze zákona nemůže omezit ani vyloučit převoditelnost svých podílů. Protože mu dne 13. 10. 2020 bylo doloženo souhlasné prohlášení žalobce a druhého žalovaného o uzavření dohody o převodu družstevního podílu, vzal tuto skutečnost na vědomí a zaznamenal ji v seznamu členů. První žalovaný není oprávněn přezkoumávat platnost dohody o převodu družstevního podílu. Proto pouze potvrdil, že žalobce byl před převodem členem družstva s právem nájmu družstevního bytu.5. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem žalobu zamítl (výrok I.) a žalobci uložil zaplatit náklady řízení prvnímu žalovanému (výrok II.) a druhému žalovanému (výrok III.).6. Soud prvního stupně provedl ve věci rozsáhlé dokazování listinami a rovněž vyslechl makléře a žalobce jako účastníka. Zjistil, že pro žalobce zprostředkovával prodej družstevního podílu makléř, kterého žalobce sám oslovil jako dlouholetého známého, který předával podklady advokátní kanceláři k přípravě smluvní dokumentace a který pro žalobce hledal také nový byt. Za druhého žalovaného jednala zpočátku jeho matka , Anonymizováno, , která s žalobcem dne 14. 7. 2017 sjednala rezervační smlouvy na předmětný družstevní podíl za 1 250 000 Kč a následně mu potvrdila, že je mu známa žalobcova situace, kdy není jasné, kdy se mu podaří najít nové bydlení, a že proto považuje za rozumné smlouvu prodlužovat dodatky. Dne 2. 12. 2018 účastníci uzavřeli dohodu o převodu družstevního podílu za kupní cenu 1 350 000 Kč, kterou měl druhý žalovaný složit do advokátní úschovy nejdříve po uplynutí 22 měsíců od podpisu smlouvy a nejpozději do 24 měsíců od podpisu smlouvy. Smlouvu o převodu připravoval makléř, z jehož výpovědi vyplynulo, že smlouva neměla obsahovat podmínku, že k převodu dojde až poté, co si žalobce najde nový byt. Smlouvu podepsali žalobce a druhý žalovaný zvlášť a každý v jinou dobu. Údaj o tom, že smlouvu v zastoupení druhého žalovaného podepisuje jeho matka, je chybou převzatou ze záhlaví rezervační smlouvy; , Anonymizováno, ani nebyla k takovému podpisu zmocněna. Kupní cenu složil druhý žalovaný do advokátní úschovy dne 13. 10. 2020. Žalobce od smlouvy odstoupil dne 1. 12. 2020.7. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobce neprokázal, že by jej druhý žalovaný uvedl v omyl ohledně obsahu smlouvy, resp. že by bylo vůlí stran ujednat převod družstevního podílu jen za podmínky, že si žalobce najde nový byt. K podpisu smlouvy došlo až 2. 12. 2018, tj. po poměrně dlouhém vyjednávání a při navýšení kupní ceny o 100 000 Kč. S ohledem na ochranu druhého žalovaného považuje soud prvního stupně za absurdní podmínku, že žalobce bude moci odstoupit od smlouvy, pokud si nenajde nový byt, naopak za logické považuje ujednání, že žalobce může požadovat zaplacení kupní ceny dříve, pokud si najde nové bydlení. Podmínka nového bydlení byla nahrazena dvouletým odkladným účinkem. Pokud někdo uvedl žalobce v omyl, pak to byl makléř. Podle soudu prvního stupně byly naplněny všechny podmínky převodu družstevního podílu a žalobce od smlouvy odstoupil neplatně.8. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal odvolání žalobce, který nesouhlasí se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně. Především zjištění, že účast matky druhého žalovaného skončila před samotným sjednáváním dohody o převodu, dohodu nepodepisovala a nebyla u končených jednání, se neopírá o žádný z provedených důkazů. Druhý žalovaný naopak před soudem uváděl, že smluvní dokumentace byla podepsána v makléřově kanceláři za přítomnosti žalobce a druhého žalovaného a následně je matka druhého žalovaného přenesla do advokátní kanceláře , tituly před jménem, . Osobní setkání žalobce a druhého žalovaného bylo v řízení vyvráceno, stejně tak bylo podle žalobce v řízení prokázáno, že za druhého žalovaného jednala po celou dobu jeho matka, která měla smlouvu také podepsat. Žalobce právě přítomnost matky druhého žalovaného utvrzovala v tom, že se nejedná o samotný prodej, žalobce s ní hovořil o podmínkách smlouvy a u podpisu smlouvy jej utvrzovala o zakotvení podmínky, kterou si vymínil. Žalobce nesouhlasí s tím, že uvedení matky žalobce ve smlouvě o převodu je písařskou chybou. Soud prvního stupně pominul i zásadní část makléřovy výpovědi, podle které se žalobce a druhý žalovaný ústně dohodli, že druhý žalovaný nebude na žalobce tlačit a v případě, že si žalobce bydlení nesežene, buď žalobce byt prodá, nebo od smlouvy odstoupí oba. Překvapením nakonec bylo, že druhý žalovaný zaslal bez předchozí domluvy žalobci peníze na účet advokátní úschovy. Žalobce byt prodat nechtěl, pokud si nenajde nové bydlení a druhý žalovaný s tím byl seznámen. „Ostrou“ smlouvu chtěl podepsat především proto, že již chtěl jednat sám za sebe, nikoli prostřednictvím matky, a chtěl mít připravené veškeré převodní materiály pro případ, že dojde k naplnění dohody, že si žalobce najde bydlení. Druhý žalovaný tak utvrzoval žalobce, ať prostřednictvím matky, nebo realitního makléře, že pokud si nenajde nové bydlení, tak k naplnění dohody nedojde. Uvedené pasáže makléřovy výpovědi soud prvního stupně nehodnotil, navíc mu byly předstírány důkazy, které nebyly provedeny, ani nebyly založeny do spisu. Soud prvního stupně se nevypořádal s tím, že žalobce od smlouvy odstoupil. Žalobce dále namítl, že mu byly náklady řízení vypočítány z chybné tarifní hodnoty 50 000 Kč a že žádal soud prvního stupně, aby mu nebyla ukládána povinnost náhrady nákladů řízení podle § 150 o. s. ř., neboť jeho jediným příjmem je starobní důchod a navíc je nemocen. Za nadbytečné považoval i náklady na straně prvního žalovaného, kterému nehrozí žádná újma a má dostatečný personál, pročež nepotřebuje advokáta. Žalobce navrhl, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobě vyhoví; případně aby účastníkům nepřiznal náhradu nákladů řízení.9. U jednání odvolacího soudu žalobce doplnil, že mu cena za družstevní podíl nebyla vyplacena.10. První žalovaný ve svém vyjádření zopakoval, že nemůže omezit převod družstevních podílů. Sporný převod mu navíc byl oznámen prohlášením podle § 601 z. o. k., které vzal na vědomí. Protože druhý žal