9 Cmo 154/2024-483 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem ze dne 7. 1. 2022 se navrhovatelé domáhali zrušení rozhodnutí shromáždění účastníka ze dne 3. 11. 2021, kterým bylo rozhodnuto o zamítnutí návrhu na provedení opravy společných částí „zahradního domku, v němž se nachází místnost mimo byt“ v rozsahu žádosti žalobců ze dne 8. 10. 2021 a zároveň se domáhali uložení povinnosti účastníkovi (dále také jen „SVJ“ nebo také jen „účastník“) provést opravu společných částí stavby přístavku, situované ve 3. nadzemním podlaží domu čp. , Anonymizováno, (zahradního domku), tj. základů, izolací, obvodových zdí, střechy, oken a dveří, v parametrech původní stavby. K návrhu uvedli, že jednotka č. , Anonymizováno, byla v prohlášení vlastníka ze dne 23. 9. 2002 vymezena tak, že její součástí je také místnost mimo byt ve 3. nadzemním podlaží o výměře 16,3 m2. Výměra této místnosti je zahrnuta do celkové podlahové plochy bytové jednotky a je zohledněna též ve vztahu k velikosti spoluvlastnického podílu. Konstrukční části uvedené místnosti mimo byt jsou v rozsahu definovaném prohlášením vlastníka společnými částmi budovy, vnitřní prostor pak je jako místnost mimo jednotku součástí jednotky č. , Anonymizováno, v SJM žalobců. Předmětná místnost, přístavek, je v dezolátním stavu, zcela vylučuje užívání ze strany navrhovatelů. Navrhovatelé řádně plní své povinnosti vůči SVJ, řádně platí veškeré příspěvky do fondu oprav včetně příspěvku na opravu místnosti mimo svůj byt. Dlouholeté žádosti navrhovatelů o opravu společných částí přístavku však SVJ ignoruje, přestože navrhovatelé o zjednání nápravy s SVJ již řadu let jednají. V rámci sanace kamenné opěrné stěny a terasy již bylo rozhodnuto o provedení stavebních úprav v rozsahu dokumentace , tituly před jménem, , která byla jako celek projednána a schválena shromážděním vlastníků dne 20. 3. 2019, a zahrnuje i provedení opravy předmětného přístavku pod názvem oprava „zahradního“ domku na terase v úrovni 3. NP, kdy přístavek je označen jako objekt SO 04. Ačkoliv sanace kamenné stěny včetně terasy byla provedena a dokončena v roce 2021, oprava přístavku měla být provedena až následně bez blíže určeného termínu provedení opravy, k realizaci opravy však nedošlo a její provedení bylo odmítnuto. Na shromáždění účastníka dne 3. 11. 2021, kterého se navrhovatelé účastnili prostřednictvím svého právního zástupce, pro návrh na provedení opravy hlasovali pouze navrhovatelé v rozsahu 16,26 % hlasů, ostatní vlastníci jednotek v rozsahu 83,74 % hlasů hlasovali proti opravě a návrh na provedení opravy byl zamítnut. Navrhovatelé poukázali na to, že předmětná budova je v památkové zóně a v památkové rezervaci, kdy existuje též právní zájem na zachování původního charakteru předmětné budovy včetně dotčeného přístavku. Postup účastníka považovali za účelový a diskriminační, neboť z provádění oprav a údržby společné věci je vyloučena jen ta část věci, která slouží pouze potřebě žalobců. Zdůraznili ale, že vnitřní prostor přístavku je neoddělitelnou součástí jednotky, z čehož plynou navrhovatelům práva a povinnosti, mezi něž mimo jiné patří též přispívat v rozsahu spoluvlastnického podílu na společných částech na náklady oprav a údržby společných částí domu. Navrhovatelé se tak podílí na nákladech ve větším rozsahu, než odpovídá rozsahu jejich užívacího práva, a zároveň se podílí na nákladech celého bytového domu bez ohledu na to, která jeho část jim fakticky slouží a která nikoli. Navrhovatelům je postupem účastníka znemožněn výkon vlastnického práva a je působena škoda na jejich majetku. Rozhodnutí účastníka považovali za rozporné se zákonem a s dobrými mravy.2. Účastník s návrhem nesouhlasil. Uvedl, že v době převodu bytu do vlastnictví navrhovatelů neměl přístavek, až na dřevěné nefunkční výplně, okna, dveře, podlahu ani střechu, rozvody elektřiny ani vody, byl zarostlý travou a dalšími rostlinami a v celkově dezolátním stavu, a tomu odpovídá i současný stav. Od koupě bytové jednotky navrhovatelé neudělali na předmětné místnosti vůbec nic. Po účastníkovi pak požadují předělat tuto rozpadlou místnost na plnohodnotný zahradní domek, a to vše na náklady SVJ. Dle předběžného rozpočtu z roku 2018 by oprava činila 500 000 Kč. Účastník navrhovatelům nabídl, že dojde ke zbourání přístavku, ke změně prohlášení vlastníka a vyplacení poměrné části naspořených peněz navrhovatelů v odpovídající části dle výměry místnosti. Stav přístavku byl v dezolátním stavu už několik desítek let před zakoupením jednotky navrhovateli, ti ji užívali ještě před odkoupením a nikdy nepožádali původního vlastníka o jeho renovaci. Účastník zároveň nesouhlasil s navrhovateli, že by obvodové zdi přístavku bylo možno považovat za hlavní svislé a vodorovné konstrukce, ani to, že by se jednalo o části budovy, které jsou určeny ke společnému užívání. Přístavek stojí zcela mimo dům a jeho obvodové zdi nejsou součástí hlavních svislých ani vodorovných konstrukcí. V průběhu řízení, a to při ústním jednání dne 8. 6. 2022, účastník vznesl námitku promlčení.3. Podáním ze dne 2. 5. 2022 navrhovatelé upřesnili výrok II. petitu s odkazem na dokumentaci zpracovanou , tituly před jménem, .4. Soud prvního stupně usnesením ze dne 22. 1. 2024, č. j. 44 Cm 3/2022-447 ve výroku I. zrušil rozhodnutí shromáždění účastníka ze dne 3. 11. 2021, kterým bylo rozhodnuto o zamítnutí návrhu na provedení opravy společných částí „zahradního domku, v němž se nachází místnost mimo byt“ v rozsahu žádosti žalobců (správně má být navrhovatelů - pozn. odvolacího soudu) ze dne 8. 10. 2021, ve výroku II. uložil účastníkovi povinnost provést opravu společných částí domu č. p. , Anonymizováno, , a to místnosti mimo byt o ploše 16,30 m2, umístěné ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, stojícího na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , přístupné z terasy domu, tj. základů, izolací, obvodových zdí, střechy, oken a dveří, a to v rozsahu odpovídajícím dokumentaci zpracované , tituly před jménem, , IČ , IČO, , která je jako příloha nedílnou součástí rozhodnutí, a to do osmnácti měsíců od právní moci tohoto rozhodnutí, výrokem III. uložil neúspěšnému účastníkovi zaplatit navrhovatelům náklady řízení a ve výroku IV. uložil účastníkovi povinnost uhradit náklady řízení státu za znalecký posudek vyhotovený k zadání soudu.5. Po právní stránce soud prvního stupně dovodil, že návrh je podán včas, navrhovatelé jsou přehlasovanými vlastníky. Na danou věc aplikoval § 1209 odst. 1 a 2 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2020, neboť napadené usnesení bylo přijato dne 3. 11. 2021. Soud prvního stupně dovodil, že je povinností SVJ zajistit opravu společných částí domu (§ 1189 o. z.), a to v rozsahu prohlášení vlastníka (§ 1160 o. z.). Na základě zjištěného skutkového stavu pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že způsob rozhodnutí dle § 1209 odst. 1 a 2 o. z. je takový, že soud může rozhodnutí shromáždění doplnit, změnit, podmínit či zrušit či může rozhodnout jinak. Přístavek je v dezolátním stavu, tento stav trvá již delší dobu a byl dán ještě za původního vlastníka města , adresa, . Jelikož je dána povinnost SVJ udržovat společné části ve stavu způsobilém k užívání lze po něm požadovat uvedení předmětných společných částí do stavu způsobilého k užívání. Stav předmětné místnosti mimo byt nebránil převodu vlastnického práva k bytové jednotce. Navrhovatelé v průběhu řízení požadovali provést opravy nikoliv uvedením do původního stavu, nýbrž posléze navrhli, aby oprava byla provedena v rozsahu projektu zpracovaného , tituly před jménem, . V řízení si nechal soud prvního stupně vypracovat znalecký posudek zdali se navrhovateli požadované opravy týkají pouze společných částí domu a zda jsou nezbytné. Znalecký posudek vypracovaný , tituly před jménem, stanovil, že dokumentace zpracovaná , tituly před jménem, k opravě přístavku se týká výhradně společných částí budovy. Soud prvního stupně uzavřel, že jeho rozhodnutí vychází ze spravedlivého vypořádání vztahů mezi účastníky a proto ve výroku II. uložil účastníkovi uvedenou povinnost. Současně vzhledem k tomu, že návrhu navrhovatelů vyhověl, zrušil ve výroku II. usnesení ze dne 3. 11. 2021, kterým shromáždění účastníka rozhodlo zamítavě o návrhu navrhovatelů na provedení opravy přístavku v rozsahu žádosti žalobců ze dne 8. 10. 2021. Soud prvního stupně neshledal důvodnou námitku promlčení vznesenou účastníkem, neboť činnost údržby a opravy, je trvající povinností SVJ, kterou má plnit bez ohledu na to, zda se toho vlastníci bytových jednotek domáhají či nikoli.6. Proti usnesení soudu prvního stupně podal účastník odvolání. Rozhodnutí považoval za nadměrným způsobem zasahující do práv ostatních spoluvlastníků domu, pro je považoval za nesprávné, nepřiměřené, nespravedlivé a v rozporu s dobrými mravy. Na shromáždění se navrhovatelé domáhali provedené oprav v rozsahu přesahujícím povinnosti účastníka, jejich návrh, který byl shromážděním zamítnut, obsahoval i opravu částí, které nelze podřadit pod společné části domu. Návrh, který byl odmítnut při posuzovaném jednání shromáždění, vycházel