0 OINS 170/2022 — (nezadán)

<b>1. Průběh správního řízení</b> 1 Dne [datum] obdrželo Ministerstvo spravedlnosti (dále jako„ ministerstvo“ případně„ správní orgán“) oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná v souvislosti s podáním znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne [datum]. 2 Doručením oznámení o zahájení řízení ze dne [datum] bylo s obviněnou zahájeno řízení o přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“). 3 Dne [datum] nahlédl do spisu jednatel obviněné. 4 Obviněná se k oznámení o zahájení řízení vyjádřila písemně dne [datum]. 5 Usnesením ze dne [datum] vyzvalo ministerstvo exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] k předložení znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne [datum]; JUDr. [příjmení] posudek zaslal elektronicky dne [datum]. 6 Dne [datum] byla obviněná vyrozuměna podle § 36 odst. 3 správního řádu o tom, že byly shromážděny podklady pro vydání rozhodnutí, a byla poučena o právu nahlédnout do spisu a vyjádřit se k podkladům pro vydání rozhodnutí, k čemuž jí byla poskytnuta lhůta 10 dnů ode dne doručení vyrozumění. Vyrozumění si obviněná převzala dne [datum]. <b>2. Podklady rozhodnutí</b> 7 Podkladem pro rozhodnutí byl posudek [číslo] 2021. Dále si ministerstvo opatřilo výpisy z katastru nemovitostí k nemovitostem na listech vlastnictví 961, [číslo] [číslo] (dále listy vlastnictví jako„ LV“) v katastrálním území [obec], obec Beroun, a nakonec účetní závěrku obviněné za rok 2021, získanou ze sbírky listin obchodního rejstříku. <i>Znalecký posudek [číslo] 2021</i> 8 Obviněná zpracovala dne [datum] znalecký posudek [číslo] 2021, jehož objednatelem byl soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 1, JUDr. [jméno] [příjmení]. Znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nemovité věci, pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba s č. e. 232, nacházející se v k. ú. [obec], v obci [obec] v okrese [obec]. 9 Na stranách 5 a 6 posudku popisuje obviněná oceňovanou nemovitost, a to textovým popisem bez uvedení údajů o velikosti pozemku. Odkazuje na údaje z katastru nemovitostí. 10 Obviněná k ocenění zvolila porovnávací metodu s odvoláním na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (dále jen„ ZOM“), a za tímto účelem vytvořila porovnávací soubor složený ze 3 realizovaných prodejů nemovitostí v obci [obec] (vzorky). 11 Jednotlivé vzorky obviněná specifikovala podle řízení získaných z katastru nemovitostí. U každého vzorku uvedla cenu, číslo katastrálního řízení a označení listiny, na jejímž podkladu byl proveden zápis v katastru. U žádného vzorku neuvedla velikost nemovitosti, technický stav, ani jiné charakteristiky. Jednotlivé vzorky nazvala objekt 1, 2 a 3. 12 Na straně 9 obviněná upravila vzorky pomocí koeficientů odlišnosti. Použila celkem 7 koeficientů, a to: polohy, vybavení, data realizace, konstrukce, pozemku, technického stavu, přístupu. U šesti ze sedmi koeficientů použila u všech vzorků stejné hodnoty. Tímto přepočtem obviněná získala ceny 1 877 828 Kč u vzorku 1 (z původní prodejní ceny 2 490 000 Kč), 2 345 399 Kč u vzorku 2 (z původní prodejní ceny 2 799 000 Kč) a 1 256 913 Kč u vzorku 3 (z původní prodejní ceny 1 500 000 Kč). Průměrem těchto cen obviněná získala částku 1 826 716,59 Kč, kterou zaokrouhlila na 1 830 000 Kč. Tuto částku prohlásila za cenu obvyklou. 13 Na základě usnesení o předložení listiny předložil ministerstvu posudek také objednatel JUDr. [jméno] [příjmení]. Předložený posudek se shoduje s kopií posudku předloženou oznamovatelem. <i>Podklady z katastru nemovitostí</i> 14 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec] ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 1 zjištěno, že: na nemovitosti nevázne žádné omezení vlastnického práva, kupní smlouvou ze dne [datum] byla nemovitost prodána za 2 490 000 Kč, na LV je zapsán pozemek p. č. St. [číslo], jehož součástí je stavba č. e. 648 o výměře 55 m2, a pozemek p. [číslo] lesní pozemek, o výměře 395 m2 15 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec], ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 2 zjištěno, že: na nemovitosti nevázne žádné omezení vlastnického práva, kupní smlouvou ze dne [datum] prodán za 2 790 000 Kč, na LV jsou je zapsán pozemek p. č. St. 482, jehož součástí je stavba č. e. 460 o výměře 47 m2 a pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 412 m2 16 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec] ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 3 zjištěno: na nemovitosti vázne předkupní právo pro pana [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení], trvající do [datum], nemovitost byla smlouvou kupní a o zřízení předkupního práva ze dne [datum] prodána za 1 500 000 Kč, na LV je zapsán pozemek p. č. St. 448, jehož součástí je stavba č. e. 911 o výměře 33 m2 a pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 520 m2 17 Dále bylo zjištěno, že ke dni [datum], tedy před datem převedení, byla nemovitost na [list vlastnictví] v podílovém spoluvlastnictví [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] na věci nevázlo žádné omezení vlastnického práva. 18 Ministerstvo si pro ověření skutkového stavu vyžádalo přehled údajů o dosažených cenách nemovitostí podle řízení pro nemovitosti obsažené na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], obec Beroun (vzorek 3). Konkrétně ministerstvo ověřovalo informaci, že k převodu vlastnictví došlo na základě smlouvy kupní a o zřízení předkupního práva. 19 Ministerstvo si pro úplnost údajů vyžádalo také smlouvu kupní a o zřízení předkupního práva ze dne [datum], na jejímž základě došlo k převodu vlastnictví této nemovitosti (vzorek 3). Nad rámec informace, že smlouvou bylo zřízeno předkupní právo ve prospěch prodávajících, ministerstvo zjistilo, že se nabyvatelé nemovitosti zavázali, že neodstraní jabloň, která byla na pozemku [parcelní číslo] zasazena dne [datum], a že o tuto jabloň budou náležitě pečovat s řádnou odborností. <b>3. Hodnocení důkazů</b> 20 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. 21 Stěžejním důkazem je posudek [číslo] 2021. Z posudku považuje ministerstvo za prokázané, že obviněná určila cenu obvyklou na základě porovnávacího souboru, do kterého zahrnula tři kupní ceny nemovitostí v lokalitě [obec]. Nemovitosti, které byly předmětem prodeje v posudku nepopsala co do velikosti, polohy, technického stavu. 22 Dále posudek dokazuje, že obviněná použité vzorky upravila koeficienty odlišnosti, přitom neuvedla, jakými úvahami se při stanovení těchto koeficientů řídila. Použila koeficienty polohy, data realizace, konstrukce, pozemek, technického stavu a přístupu. Uvedla, kdy nemovitosti určené k porovnání (vzorky) byly prodány, což je skutečnost relevantní ve vztahu k určení koeficientu data realizace. Informace, které jsou relevantní k určení ostatních koeficientů (polohy, konstrukce, pozemku, technického stavu a přístupu) v posudku neuvedla. 23 Obviněná u všech tří nemovitostí určených k porovnání (vzorky) použila stejné hodnoty. Výjimkou je koeficient K„ datum realizace“, který má u vzorku 1 hodnotu 1,00, zatímco u vzorků 2 a 3 hodnotu 0,90. 24 Z listů vlastnictví ministerstvo zjistilo, že výměra oceňovaného pozemku je () a výměra pozemků pro porovnání je 395 m2 , 412 m2 , 520 m2. 25 Ministerstvo dále z listů vlastnictví, vztahující se k nemovitosti označené v porovnávacím souboru jako objekt 3 zjistilo, že spolu s převodem vlastnictví došlo zároveň ke zřízení předkupního práva, čímž se prodej této nemovitosti liší od zbývajících dvou prodejů. Informace o zřízení předkupního práva byla zjevná již z údajů o dosažené ceně a je zcela zřejmá z listu vlastnictví. Z toho plyne, že obviněné musela být tato skutečnost známa. Zároveň je posudkem doloženo, že obviněná tuto skutečnost nezohlednila. 26 Ministerstvo po zhodnocení důkazů dospělo k závěru, že se skutky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí staly, a že se jich dopustila obviněná. Jejich právní posouzení je uvedeno níže. <b>4. Právní kvalifikace</b> <b><i>Naplnění materiálních a formálních znaků přestupku</b></i> 27 Ministerstvo zkoumalo, zda jednání obviněného naplnilo formální a materiální znaky přestupku. 28 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ:„ Znalec je povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době.“ 29 Podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ:„ Znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav se dopustí přestupku tím, že nevykoná znaleckou činnost s odbornou péčí (…).“ 30 Pojem odborná péče je neurčitý právní pojem. Ve vztahu ke znalcům zahrnuje (mimo jiné) povinnost postupovat v souladu s právními předpisy – v případě oceňování tedy zejména v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“). Dále zahrnuje povinnost zajistit, aby byl posudek úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Pokud nelze z posudku vyčíst jakým způsobem znalec ke svému závěru dospěl, vyvstává