0 OINS 176/2022 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ nebo„ správní orgán“) doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit obviněný při vypracování znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] o stanovení ceny obvyklé nemovitosti, který byl předložen v řízení vedeném před Okresním soudem v Karviné pod sp. zn. 17 C 107/2017 o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z Evidence znalců a tlumočníků bylo zjištěno, že obviněný má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětí ceny a odhady a dále v oboru stavebnictví, odvětví inženýrské stavby, stavby dopravní, stavby obytné, stavby průmyslové a stavební odvětví různá. Obviněný je podnikající osobou s přiděleným [IČO]. 3 Z posudku [číslo] ze dne [datum] byly zjištěny následující skutečnosti. 4 Znalecký posudek [číslo] obviněný vyhotovil dne [datum], skládá se z 6 stran a 5 stran neoznačených příloh. Zadavatelem posudku je Mgr. [jméno] [příjmení], advokát. Úkolem znalce bylo určit cenu obvyklou pozemku [číslo] [část obce]. Jako účel vypracování posudku obviněný uvádí:„ Pro potřebu objednatele“. 5 Obviněný v posudku uvádí, že jako podklad pro zpracování posudku použil: skutečnosti zjištěné na místě při prohlídce, zákon [číslo] o oceňování majetku, metodiku [obec] komory odhadců majetku, Školení znalců 2004 až 2021, konzultace se spolupracujícími realitními kancelářemi, vlastní databáze, údaje z internetu, obornou literaturu a znalecký posudek [číslo] 2021 jehož autorem je znalec [jméno] [příjmení]. 6 Při ocenění se obviněný odvolává na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“) a ve svém znaleckém posudku cituje § 2 tohoto zákona, v němž je definována cena obvyklá. 7 Obviněný provedl ocenění porovnávací metodou, kdy nejprve vytvořil porovnávací vzorek čítající celkem šest cen, kdy tři z nich jsou ceny realizované a tři ceny nabídkové. Jako zdroj cen nabídkových obviněný uvedl„ Sreality CZ“, jako zdroj cen realizovaných„ CeMAP“. U vzorku [číslo] obviněný neuvedl velikost pozemku. 8 U vzorku [číslo] uvedl, že jde o nemovitost srovnatelnou. Jako charakteristiku této nemovitosti uvedl:„ Pozemek [obec], rozloha 1.770 m2, rovinný terén“. U nemovitostí [číslo] uvedl, že jde o nemovitosti podobné. U porovnávaných nemovitostí není uvedeno, k jakému datu se prodejní a nabídkové ceny vztahují. 9 Poté, co obviněný vytvořil porovnávací soubor, bez uvedení důvodů prohlásil vzorek [číslo] za pro porovnání nejvhodnější a cenu, za kterou byl tento pozemek prodán (tedy jednotkovou cenu 650 Kč/m2), označil za cenu obvyklou. Součin takto určené jednotkové ceny a rozlohy oceňovaného pozemku pak označil za cenu obvyklou. Tím došel k částce 2 114 450 Kč (3253 m2 x 650 Kč). <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 10 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 11 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 12 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. 13 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 14 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 15 Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška (dále jen„ oceňovací vyhláška“) v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalce při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích: Vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti) Provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostí a údajů o oceňované nemovitosti) Určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výši ceny Upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí Analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen Určit cenu obvyklou 16 Ustanovení § 1a odst. 3 vyhlášky dále stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. 17 Obviněný se od stanoveného způsobu stanovení ceny obvyklé odchýlil hned několika způsoby. Za prvé vytvořil porovnávací vzorek nemovitostí, do kterého zahrnul ceny, u nichž nelze ověřit relevanci, neboť není uvedeno datum, k němuž se vztahují. Pro ocenění je přitom datum, k němuž se cena vztahuje, zásadní, neboť ceny se v čase významně mění. Obvyklou cenu je dle ZOM cena, která by byla dosažena při prodejích ke dni ocenění. Bez údaje o datu uskutečnění prodeje tedy není možné zhodnotit, zda porovnávané nemovitosti toto kritérium naplňují. 18 U některých z porovnávaných nemovitostí obviněný neuvedl jejich rozlohu, přičemž rozloha je nezbytný údaj pro provedení porovnání, neboť je třeba porovnávat cenu nemovitosti, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (viz ZOM). Bez údaje o rozloze porovnávané nemovitosti tedy není možné zhodnotit, zda porovnávané nemovitosti toto kritérium naplňují. Dalšího pochybení se pak obviněný dopustil tím, že do porovnávacího vzorku zahrnul také ceny nabídkové, které se od cen realizovaných liší; zákon přitom výslovně uvádí, že cena obvyklá se určí ze sjednaných cen. Obviněný dále ceny nemovitostí zahrnuté do porovnávacího vzorku neupravil koeficienty odlišnosti ani jinak nezohlednil jejich rozdílnost oproti pozemku posuzovanému; ve výsledku tedy neporovnával nemovitosti v podstatných prvcích srovnatelné. Zcela zásadního pochybení se pak obviněný dopustil tím, že neprovedl statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku (tj. neručil průměr, medián, maximum, minimum), ale bez odůvodnění za cenu obvyklou označil jednu z cen zahrnutých do porovnávacího vzorku. 19 Správní orgán tak došel k závěru, že obviněný stanovil obvyklou cenu v rozporu s § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výkon znalecké činnosti v rozporu s právními předpisy považuje správní orgán za postup v rozporu s odbornou péčí znalce. Obviněný tím, že nepostupovala při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnil formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. Jednání obviněného ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněného tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b><i>Uložení trestu</b></i> 20 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky může správní orgán o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty. Podle § 150 odst. 1 zákona č. 500/2004, správní řád (dále jen „s. ř.“) může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjiš