0 OINS 36/2021 — (nezadán)

<b>1. Průběh správního řízení</b> 1 Dne [datum] byl Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ nebo„ správní orgán“), coby věcně příslušnému orgánu, předán [název soudu] podnět [anonymizována dvě slova] [obec], který je materiálně oznámením o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování posudku [číslo] s názvem„ o ceně nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví], [územní celek], k. ú. [ulice]“. 2 Oznámení o zahájení řízení doručeným obviněné do datové schránky bylo s obviněnou dne [datum] zahájeno přestupkové řízení. Obviněná se k zahájenému řízení vyjádřila podáním ze dne [datum]. Obsah jejího vyjádření je uveden níže. Obviněná byla poučena o svém právu nahlédnout do spisu, tohoto práva nevyužila. 3 Přípisem ze dne [datum] byla obviněná vyrozuměna o tom, že v řízení byly shromážděny podklady pro rozhodnutí, a byla jí dána možnost se k těmto podkladům vyjádřit. Tohoto práva obviněná nevyužila, avšak požádala o elektronické zaslání spisu, čemuž správní orgán vyhověl. <b>2. Skutková zjištění</b> <b><i>Předmět dokazování</b></i> <i>Výpis ze seznamu znalců (SEZNAT)</i> 4 Z evidence vedené ministerstvem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněná má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví a specializace ceny a odhady nemovitostí a dále v oboru stavebnictví, odvětví a specializace stavby obytné a průmyslové. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. <i>Posudek obviněné [číslo]</i> 5 Z nadepsaného posudku byly zjištěny následující skutečnosti: 6 Vypracování posudku obviněné zadal pan [příjmení] [příjmení]. Úkolem obviněné bylo stanovit administrativní cenu nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] k. ú. [ulice] pro převod nemovitostí (tedy pro daňové účely). Ocenění bylo provedeno ke dni [datum]. 7 Předmětem ocenění byl areál bývalé zemědělské usedlosti zahrnující rodinný dům, bývalé chlévy navazující na tento dům, sklad, kůlnu, přístřešek, pozemky tvořící jednotný funkční celek s touto usedlostí a další pozemky nacházející v nezastavěné části obce (extravilánu obce). 8 Podklady použité pro vypracování posudku obviněná uvedla na str. 2 posudku v bodě 1b.1. Zde zmiňuje výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], výsledky místního šetření ze dne [datum] a [datum]. 9 [jméno] za jednotlivé nemovitosti obviněná stanovila podle z. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen„ oceňovací vyhláška“). Podle uvedených předpisů ocenila pozemky i stavby. 10 Pozemky obviněná rozdělila do šesti skupin podle účelu využití na: a) pozemky v areálu rodinného domu oceněné podle § 3 a § 4 oceňovací vyhlášky; b) pozemky určené v územním plánu k využití pro dopravu oceněné podle § 3 a § 4 a snížené podle § 9 odst. 4 oceňovací vyhlášky; c) ostatní plochy, pozemky hospodářsky nevyužitelné oceněné podle § 9 odst. 5 oceňovací vyhlášky; d) ostatní plochy, jiná plocha oceněné dle § 9 odst. 5 oceňovací vyhlášky; e) zemědělské pozemky oceněné dle § 6 oceňovací vyhlášky; f) lesní pozemky oceněné dle § 7 vyhlášky. 11 Spolu s lesními pozemky obviněná ocenila také lesní porost, a to podle § 45 oceňovací vyhlášky. 12 Stavby obviněná ocenila následovně: rodinný dům podle § 13 oceňovací vyhlášky, bývalé chlévy podle § 12 oceňovací vyhlášky jako budovy a haly, zděnou kůlnu a přístřešek podle § 16 oceňovací vyhlášky jako vedlejší stavby. 13 [jméno] obviněná určila jako násobek výměry a upravené základní ceny. Upravenou základní cenu obviněná získala tak, že základní cenu danou oceňovací vyhláškou vynásobila indexy, konkrétně indexem trhu, indexem omezujících vlivů a indexem polohy. Tyto indexy určila sama tak, že jednotlivým znakům přiřadila konkrétní hodnoty. 14 Při stanovení indexu trhu (str. 4, 7, 15, 18, 20, 23, 25 posudku): Ve znaku P1„ situace na dílčím trhu“ zařadila obviněná nemovitosti do pásma I.„ nižší poptávka než nabídka“ a v rozpětí -0,01 až -0,06 umístila index na horní hranici -0,06. Neodůvodnila, proč nemovitost do tohoto pásma zařadila a neodůvodnila výši zvolené hodnoty. Ve znaku P5„ ostatní neuvedené“ zařadila obviněná nemovitosti do pásma I.„ vlivy snižující cenu“ a v rozpětí -0,01 až -0,30 umístila index na horní hranici -0,30. Zařazení do tohoto pásma a výši zvolené hodnoty popsala slovy„ nízká ekonomická návratnost a ekonomická úspornost“. Nevysvětlila, v čem konkrétně nízká ekonomická návratnost a nízká ekonomická úspornost spočívají, a proč odůvodňují použití maximálního koeficientu snížení ceny. 15 Při stanovení indexu omezujících vlivů ve znaku P1„ nevhodný tvar pozemku a velikost pozemku“ zařadila obviněná nemovitost do pásma I.„ nevhodný tvar nebo velikost omezující jeho využití“ a v rozpětí -0,01 až -0,30 daném oceňovací vyhláškou umístila index na horní hranici -0,30. Zařazení do tohoto pásma a výši zvolené hodnoty popsala slovy„ nevhodný – nevhodná velikost“. Nevysvětlila, v čem konkrétně jsou tvar a velikost nemovitosti nevhodné a jak omezují využití pozemku, zároveň neodůvodnila použití maximálního koeficientu (str. 5, 7 posudku). 16 Při stanovení indexu polohy (str. 5, 8, 15, 18, 21, 23, 25): Ve znaku P4„ možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci“ zařadila obviněná nemovitosti do pásma II.„ pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci“ s indexem -0,10. Z posudku vyplývá, že v obci je veškerá technická infrastruktura (viz index O4„ technická infrastruktura“ na str. 4, 7, 9). Na pozemku jsou provedeny rozvody vody a elektřiny, plyn není zaveden. V posudku není uvedeno, že pozemek nelze napojit na plyn, který je v obci rozveden, proto není zřejmé, proč obviněná použila index -0,10, který snižuje cenu. Ve znaku P11„ vlivy ostatní neuvedené“ obviněná zařadila nemovitosti do pásma I.„ vlivy snižující cenu“ a v rozpětí 0 až -0,30 daném oceňovací vyhláškou umístila index na horní hranici -0,30. Zařazení do tohoto pásma a výši zvolené hodnoty popsala slovy„ obtížná prodejnost z důvodu nadstandartní velikosti rodinného domu, nadstandardní výměry pozemků a nevhodné lokalizace nemovitých věcí s obtížnou dostupností občanské vybavenosti“. Z popisu není zřejmé, v čem spočívá nevhodná lokalizace nemovitých věcí a obtížná dostupnost občanské vybavenosti, z popisu nemovitosti naopak plyne, že v místě je dostupná občanská vybavenost. 17 Při stanovení ceny za pozemky určené k využití pro dopravu (str. 4 posudku) odkazuje obviněná na územní plán. Tento územní plán není v posudku specifikován, tedy nelze zjistit, z jakého konkrétního dokumentu obviněná čerpá informace, tedy je ani nelze ověřit. Územní plán není uveden mezi podklady pro vypracování posudku, přestože ho obviněná jako zdroj dat použila. 18 Při stanovení ceny za pozemky hospodářsky nevyužitelné (str. 8 posudku) používá obviněná průměrnou základní cenu zemědělského pozemku pro [územní celek], katastrální úřad [ulice], ve výši 4, 54 Kč/m2, aniž by uvedla zdroj, ze kterého tuto cenu získala. 19 Při stanovení ceny lesních pozemků (str. 10 posudku) obviněná uvádí, že na těchto pozemcích převládá v porostní skupině soubor lesních typů 3D a k výpočtu používá cenu 7, 130 Kč stanovenou pro tento soubor lesních typů v oceňovací vyhlášce. Obviněná v posudku neuvádí, z jakého zdroje získala informaci o tom, že se na oceňovaných pozemcích nachází právě lesní typ 3D. [ulice] osnova vlastníků lesa, lesnická mapa ani jiný zdroj dat nejsou uvedeny v podkladech pro vypracování posudku. Použitý vegetační stupeň 3 dubovo-bukový zároveň neodpovídá výčtu porostů uvedeném na str. 10 posudku, podle kterého je na oceňovaných pozemcích převažující dřevinou smrk představující 70 % porostů, podle téhož výčtu se buk v porostu vůbec nevyskytuje. 20 Při výpočtu ceny lesních porostů (str. 11 posudku) pracovala obviněná s údaji o podílu zastoupení jednotlivých dílčích skupin dřevin v lesním porostu, zakmenění porostu, věku a bonitním stupni dřevin, přičemž neuvedla zdroj, ze kterého tyto informace získala. Hospodářský plán, hospodářská osnova ani lesnická mapa nejsou uvedeny v podkladech pro vypracování posudku. <b><i>Námitky obviněné</b></i> 21 Obviněná vyjádřila v řízení své stanovisko, přičemž uvedla tyto námitky: <i>Námitka 1</i> 22 Obviněná uvedla, že absolvovala školení u profesora [příjmení], který je kapacitou v oboru oceňování. Podle něj se ocenění provede tak, že se určí základní cena, dále pak základní cena upravená, k níž se dojde tím, že se základní cena přepočítá indexy trhu, omezujících vlivů a polohy. Korekce u jednotlivých indexů uvedla v tabulce. Při žádném školení nebylo řečeno, že by popis korekcí v tabulce nestačil, a jednotlivé korekce by se měly dále zdůvodňovat. Proto je nezdůvodňovala. 23 Dále se obviněná ve vyjádření věnovala vysvětlení, jakými úvahami se řídila při stanovení indexů. Konkrétně uvedla, že u indexu trhu volila u znaku P1 horní hranici z důvodu nízké poptávky, u znaku P5 vyšla z úvahy, že se jedná o opak nového investičního záměru, energetické úspornosti a vysoké ekonomické návratnosti. U indexu omezujících vlivů vol