0 OINS 84/2022 — (nezadán)

<b>1. Průběh správního řízení</b> <b><i>Zjištění předcházející správnímu řízení</b></i> 1 Dne [datum] byl ministerstvu doručen podnět Státního pozemkového úřadu k prověření činnosti obviněného. Podnět byl materiálně posouzen jako oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se mohl obviněný dopustit při vypracování tří znaleckých posudků specifikovaných ve výroku tohoto rozhodnutí. Posudky byly součástí podání. <b><i>Zahájení správního řízení</b></i> 2 Dne [datum] vydalo ministerstvo příkaz, kterým obviněného uznalo vinným ze spáchání přestupků uvedených výše ve výroku tohoto rozhodnutí. Příkaz byl obviněnému doručen dne [datum]. <b><i>Odpor</b></i> 3 Dne [datum] v zákonné osmidenní lhůtě byl ministerstvu doručen odpor obviněného, který obviněný doplnil podáním doručeným ministerstvu dne [datum]. Podáním odporu byl příkaz ze zákona zrušen a v řízení se pokračovalo. 4 Dne [datum] Státní pozemkový doručil ministerstvu jako doplnění podnětu rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 15. 5. 2023, č. j. 4C 60/2022-118. Tímto rozhodnutím byla nahrazena vůle České republiky – Státního pozemkového úřadu uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu [číslo]. 5 Podáním ze dne [datum] vyrozumělo ministerstvo obviněného, že shromáždilo podklady pro rozhodnutí a vyzvalo jej, aby se k nim vyjádřil. Zároveň jej poučilo o jeho právu nahlédnout do spisu. Obviněný dne [datum] využil svého práva nahlédnout do spisu a podáním ze dne [datum] se vyjádřil k podkladům pro rozhodnutí. <b>2. Skutková zjištění</b> <b><i>Předmět dokazování</b></i> <i>Evidence znalců (SEZNAT)</i> 1 Z evidence znalců vedené ministerstvem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněný má od [datum] oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializaci nemovitosti. <i>Znalecké posudky [číslo] – 263 – 2021, [číslo] – 264 – 2021, [číslo] – 265 – 2021 ze dne [datum]</i> 2 Ze znaleckých posudků [číslo] – 263 – 2021, [číslo] – 264 – 2021, [číslo] – 265 – 2021 ze dne [datum] byly zjištěny následující skutečnosti: 3 Vypracování posudků obviněnému zadal Státní pozemkový úřad pro účely převodu pozemků v zahrádkových a chatových osadách podle § 10b zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a změně některých souvisejících zákonů. Úkolem obviněného bylo určit cenu obvyklou pozemků nacházejících se v chatové osadě [ulice] v [katastrální uzemí], okres [okres]. V posudku je uvedeno, že ocenění bylo provedeno ke dni provedení prohlídky, tj. ke dni [datum] (str. 1). Na následující straně je uvedeno, že prohlídka byla provedena dne [datum]. 4 V posudku [číslo] – 263 – 2021 bylo předmětem ocenění celkem 32 pozemků. Tyto pozemky obviněný specifikuje parcelním číslem, a to na str. 11 posudku. Jedná se o pozemky s parcelním číslem: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] [číslo]. 5 Na str. 3 posudku obviněný v oddíle nazvaném Popis předmětu znaleckého posudku včetně analýzy trhu uvádí charakteristiku pozemků p. [číslo]; tyto pozemky nejsou předmětem ocenění v posudku [číslo] – 263 – 2021, obviněný je oceňuje v posudku č. [číslo] – 263 – 2021. 6 Popis pozemků, které obviněný oceňuje, v posudku chybí. Z přiložených fotografií vyplývá, že na některých z pozemků je umístěna stavba. Taktéž přiložený výpis z katastru nemovitostí dokládá, že některé z pozemků jsou v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Obviněný tyto skutečnosti v posudku neuvádí, taktéž neuvádí, že pozemky, které jsou zastavěné, jsou zastavěné cizí stavbou. 7 V posudku [číslo] – 264 – 2021 byl předmětem ocenění pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] tvořící s tímto pozemkem jednotný funkční celek. Na pozemku p. [číslo] se nachází stavba (chata) jiného vlastníka, na pozemku p. [číslo] se nacházejí součásti a příslušenství jiného vlastníka. Tyto skutečnosti jsou v posudku uvedeny. 8 V posudku [číslo] – 265 – 2021 byl předmětem ocenění pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] tvořící s tímto pozemkem jednotný funkční celek. Na pozemku p. [číslo] se nachází stavba (chata) jiného vlastníka, na pozemku p. [číslo] se nacházejí součásti a příslušenství jiného vlastníka. Tyto skutečnosti jsou v posudku uvedeny. 9 Obviněný při určení ceny obvyklé postupoval shodně ve všech třech posudcích. Pro všechny posudku vytvořil totožný porovnávací soubor, do kterého zahrnul čtyři kupní ceny z obchodů realizovaných v období od března 2019 do června 2020 (vzorky). Tyto jsou uvedeny v tabulce níže: ; Datum obchodu; Cena; Výměra; Jednotková cena v Kč/m2; Koeficient na úpravu ceny (velikost a zatížení pozemku); [ulice] jednotková cena Kč/m2 Vzorek [číslo]; Březen 2019; 800 000; 934; 856; 1, 248 (1, 04 + 1, 2); 686 Vzorek [číslo]; Květen 2018; 3 570 000; 10 203; 350; 1, 10 (1, 1 + 0); 318 Vzorek [číslo]; Červenec 2019; 800 000; 276; 2 898; 1, 20 (0 + 1, 2); 2 415 Vzorek [číslo]; Červen 2020; 1 250 000; 813; 1 538; 1, 248 (1, 04 + 1, 2); 1 232 <b>Průměr;;;;;; 1 163</b> 10 Jak je uvedeno výše, obviněný ceny zahrnuté do porovnávacího souboru upravil koeficienty odlišnosti. Zohlednil přitom dva faktory: velikost pozemku a zatížení pozemku cizí stavbou. Velikost pozemku zohlednil u vzorků [číslo]. Zatížení pozemku zohlednil u vzorků [číslo] a to shodně koeficientem 1, 2 (v tabulce vyznačeno tučně). Obviněný v posudku neuvedl, proč tento koeficient použil. Z posudku plyne, že i oceňované nemovitosti jsou zatížené cizí stavbou. U vzorku 2 postupoval obviněný odlišně a cenu koeficientem odlišnosti 1, 2 neupravil. V posudku je uvedeno, že tento pozemek je zatížen cizí stavbou, stejně jako vzorky 1, 3, a 4, které koeficientem 1, 2 upraveny jsou. 11 Obviněný v posudcích uvedl (str. 3 u posudků [číslo] – 264 – 2021, [číslo] – 265 – 2021 a str. 5 u posudku [číslo] – 263 – 2021), že vzorky upravil na reálnou cenu k roku 2021 indexem Hypoteční banky. Žádná taková úprava dále v posudku provedena není. Vzorky jsou v posudku upraveny pouze koeficienty uvedenými v tabulce výše, tedy koeficienty vztahujícími se k velikosti pozemku a jeho zatížení cizí stavbou. 12 Po provedení výše uvedených úprav obviněný v posudku uvedl, že vážený průměr hodnot je 1 163 Kč. Obviněný v posudku neuvedl způsob výpočtu váženého průměru. Zároveň hodnota 1 163 Kč odpovídá průměru (nikoliv váženému) po zaokrouhlení. 13 Nakonec obviněný vyslovil závěr, že obvyklá cena pozemku po úpravě porovnávacími faktory vychází v rozmezí od 318 do 2 415 Kč/m2, a že po zvážení všech okolností stanovuje cenu obvyklou pozemků ve výši 980 Kč/m2, a to s přihlédnutím k ceně dle cenové mapy. Z jednotkové ceny 980 Kč/m2 pak obviněný vypočet obvyklou cenu jednotlivých pozemků. 14 Zjištění uvedená v bodě 4 až 14 považuje správní orgán za prokázaná z posudků [číslo] – 263 – 2021, [číslo] – 264 – 2021, [číslo] – 265 – 2021, které jsou součástí spisového materiálu. Podle § 150 odst. 1 s. ř. může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení. Protože ministerstvo považuje skutkové zjištění za dostatečné, přistoupilo k rozhodnutí formou příkazu. <i>Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6, č. j. 4C 60/2022-118 ze dne 15. 5. 2023</i> 15 Nadepsaných rozsudkem byla nahrazena vůle České republiky – Státního pozemkového úřadu uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu [číslo]. Předmětem kupní smlouvy byly pozemky parc. [číslo] v rozsahu spoluvlastnického podílu [číslo], dále parc. [číslo] parc. [číslo] v rozsahu spoluvlastnického podílu [číslo]. 16 V bodě 24 nadepsaného rozsudku je uvedeno, že soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že z obvyklé ceny tak, jak ji stanovil obviněný nelze vycházet, neboť znalec přes provedenou porovnávací analýzu stanovil obvyklou cenu dle cenové mapy, proti čemuž vznesly metodické výhrady všichni ostatní znalci. Rovněž je dle rozsudku z posudku obviněného zřejmé, že při porovnání vycházel z poměrně starých prodejů, jejichž cenu neaktualizoval za použití příslušných časových indexů, ačkoliv cena pozemků rostla. Zároveň soud shledal relevantní námitku, že některé porovnávané vzorky byly neporovnatelné s pozemky v katastrálním území Jenerálka, neboť šlo o pozemky v územním plánu vedené jako stavební pozemky pro bydlení a rekreaci. <b><i>Závěr skutkových zjištění</b></i> 17 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. Skutkové závěry vyvodil správní orgán z obsahu znaleckých posudků. Kopie všech třech znaleckých posudků má ministerstvo k dispozici a jsou součástí spisové dokumentace. Obviněný jejich autorství a pravost nerozporoval. Námitky, které obviněný v řízení vznesl, se týkaly právního posouzení jeho jednání, skutečnost, že se jednání, které je mu kladeno za vinu, dopustil, obviněný nerozporoval. 18 Správní orgán má tudíž z posudků za prokázané, že se obviněný dopusti