1 Afs 46/2026 — Nejvyšší správní soud

1 Afs 46/2026- 37 - text  1 Afs 46/2026 - 40 pokračování [OBRÁZEK] ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší správní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Ivo Pospíšila a soudkyň Sylvy Šiškeové a Lenky Bursíkové v právní věci žalobkyně: A. R., zastoupená Mgr. Petrem Hájkem, advokátem se sídlem Michalská 4, Litoměřice, proti žalovanému: Odvolací finanční ředitelství, se sídlem Masarykova 427/31, Brno, o žalobě proti rozhodnutí žalovaného ze dne 17. 6. 2025, č. j. 13814/25/520010422709827, v řízení o kasační stížnosti žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 31. 3. 2026, č. j. 31 Af 25/202572, takto: I. Kasační stížnost se zamítá. II. Žalobkyně nemá právo na náhradu nákladů řízení o kasační stížnosti. III. Žalovanému se náhrada nákladů řízení o kasační stížnosti nepřiznává. Odůvodnění: I. Vymezení věci [1] V projednávané věci se Nejvyšší správní soud zabýval způsobem oceňování bezúplatně nabytých stavebních pozemků při jejich následném prodeji, a to pro určení výše výdaje na dosažení příjmů u daně z příjmů fyzických osob [§ 10 odst. 1 písm. b) bod 1 a odst. 5 věta první téhož ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění do 31. 12. 2022; a § 2 a 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění do 31. 12. 2023]. [2] Žalobkyně na základě darovací smlouvy nabyla od své dcery vlastnické právo k pozemkům. Jako převod mezi příbuznými osobami v řadě přímé byl příjem osvobozen od daně z příjmů [§ 10 odst. 3 písm. c) bodu 1 zákona o daních z příjmů]. Záhy poté žalobkyně kupními smlouvami své vlastnické právo k těmto pozemkům převedla na další osobu za celkovou kupní cenu 30 000 000 Kč. Tento příjem řádně přiznala a oproti němu uplatnila výdaj ve výši 32 951 872 Kč, který měl odpovídat ceně obvyklé těchto pozemků určené v předloženém znaleckém posudku. [3] Finanční úřad pro Jihomoravský kraj se s výší uplatněného výdaje neztotožnil. Dle jeho závěru může být výdajem pouze cena zjištěná. Tu správce daně stanovil ve výši 5 247 212 Kč (z toho 5 244 840 Kč je cena pozemků a 2 372 Kč pak výdaje související s prodejem). Proto žalobkyni následně platebním výměrem vyměřil daň z příjmu ve výši 5 537 013 Kč. Podané odvolání následně zamítl žalovaný napadeným rozhodnutím. [4] Krajský soud v Brně se poté ztotožnil s žalovaným a žalobu zamítl napadeným rozsudkem. Dospěl k závěru, že pro účely ocenění bezúplatně nabytého majetku se užije zákon o oceňování majetku. Ten jednoznačně vymezuje, že cena obvyklá je k ceně zjištěné subsidiární, a určuje konkrétní způsoby stanovení zjištěné ceny u stavebních pozemků (body 22 až 30 napadeného rozsudku). Tento závěr poté nezakládá ani nerovné zacházení (bod 36 tamtéž). Jelikož žalobkyně na dosažení příjmu z prodeje pozemků nevynaložila žádný výdaj, umožňuje jí zákon uplatnit pouze cenu zjištěnou (bod 37 tamtéž). II. Obsah kasační stížnosti a vyjádření žalovaného [5] Žalobkyně (dále jen „stěžovatelka“) napadla rozsudek krajského soudu kasační stížností. V ní navrhla, aby Nejvyšší správní soud zrušil jak rozsudek soudu, tak rozhodnutí žalovaného, a věc vrátil žalovanému k dalšímu řízení. [6] Stěžovatelka považuje výklad krajského soudu za nepřesvědčivý, nedostatečný, formalistický a neúplný. Odkaz v zákonu o daních z příjmů je totiž obecný, a tak umožňuje stanovit hodnotu výdaje jakýmkoliv způsobem předpokládaným zákonem o oceňování majetku. Tímto způsobem je i obvyklá cena, kterou krajský soud u nemovitých věcí bez dalšího vyloučil. Tento výklad podporuje i to, že zjištěná cena vůbec neodpovídá skutečné hodnotě věci (a to pro své strukturální nedostatky) a neodráží ekonomickou realitu vývoje hodnoty majetku stěžovatelky. Její majetek se totiž za čtyři měsíce, po které vlastnila pozemky, nezvětšil šestinásobně (z hodnoty přibližně 5,2 mil. Kč určené jako cena zjištěná na přibližně 30 mil. Kč, za které pozemky prodala), ale měl tuto vyšší hodnotu po celou dobu. [7] V souladu s ústavními principy přitom musí zdanění podléhat pouze skutečný (a nikoliv zdánlivý) příjem. Dle stěžovatelky se tak nelze spokojit s administrativně zjištěnou cenou a nevěnovat pozornost zákonem předvídaným tržním vlivům. Současně zde dochází k nerovnosti na základě konstrukcí předchozích převodů v rámci rodiny, kde jsou rozdíly mezi osobami se stejným majetkovým přínosem. To vše ve svém souhrnu a v souladu s principem in dubio mitius musí vést k upřednostnění výkladu zastávaného stěžovatelkou, který reflektuje skutečnou hodnotu pozemků. [8] Konečně pro případ, že by kasační soud tomuto výkladu nepřisvědčil, stěžovatelka namítá, že zjištěná cena měla být přinejmenším korigována zohledněním tržních vlivů. Správnost jejího určení totiž zpochybnila prostřednictvím znaleckého posudku, který pozemky oproti ceně zjištěné ocenil několikanásobně vyšší cenou obvyklou. [9] Žalovaný ve svém vyjádření ke kasační stížnosti uvedl, že napadený rozsudek nepovažuje za nepřezkoumatelný. Dále připomněl subsidiární povahu ceny obvyklé vůči ceně zjištěné. Přitom platí, že zákon o daních z příjmů neuvádí, že by k ocenění mělo dojít cenou obvyklou, a zákon o oceňování majetku upravuje přesné postupy ocenění pozemků. Tato pravidla jsou jasná, nepřipouští více výkladů a neumožňují ani zohlednit to, zda některá z jiných metod více neodpovídá stavu trhu. [10] Dále žalovaný poukázal na to, že stěžovatelka měla reálný příjem ve výši 30 mil. Kč z prodeje pozemků, aniž by na něj musela vynaložit náklady ve srovnání s osobami, které nabyly nemovitosti za úplatu a mohou si celou předchozí kupní cenu uplatnit jako výdaj. Současně má za to, že postupoval zcela v souladu s ústavním pořádkem. [11] Žalovaný také uvedl, že dokumenty předkládané stěžovatelkou a stanovující cenu obvyklou nepovažuje při určení ceny zjištěné za relevantní. Ocenění, které správce daně provedl, je zcela v souladu se zákonem. Kasační stížnost proto navrhl zamítnout. III. Právní hodnocení Nejvyššího správního soudu [12] Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že kasační stížnost je projednatelná. Následně přezkoumal rozsudek krajského soudu v rozsahu důvodů uplatněných v kasační stížnosti, včetně důvodů, ke kterým je povinen přihlížet z úřední povinnosti [§ 109 odst. 3 a 4 zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“)]. Kasační stížnost není důvodná. III.a K přezkoumatelnosti [13] Stěžovatelka namítala, že napadený rozsudek je nepřezkoumatelný, jelikož se v něm krajský soud přesvědčivě a v míře odpovídající významu věci nevypořádal s žalobními námitkami. Námitka není důvodná. [14] Kasační soud připomíná, že přesvědčivost závěrů krajského soudu je otázkou meritorního přezkumu, nikoliv hodnocení přezkoumatelnosti (rozsudek NSS ze dne 30. 10. 2014, č. j. 7 As 153/2014  76). Nepřezkoumatelné ostatně není ani rozhodnutí, které je „pouze stručné či argumentačně chudé“ (usnesení rozšířeného senátu ze dne 5. 12. 2017, č. j. 2 As 196/2016  123, č. 3668/2018 Sb. NSS, bod 29) či pokud nenaplní subjektivní představy účastníka řízení o tom, jak podrobně by měl být rozsudek odůvodněn. Jedná se o objektivní překážku, která kasačnímu soudu znemožňuje přezkoumat napadené rozhodnutí (např. rozsudek NSS ze dne 27. 9. 2017, č. j. 4 As 146/2017  35, bod 18). Touto optikou považuje Nejvyšší správní soud napadený rozsudek za řádně odůvodněný, srozumitelný, a tudíž i přezkoumatelný. Krajský soud se vypořádal se všemi důležitými a relevantními otázkami ve věci. III.b Ke způsobu určení hodnoty výdaje u bezúplatně nabytého majetku [15] Většina argumentů stěžovatelky směřovala k tomu, že rozhodným způsobem určení hodnoty pro stanovení výdajů podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů u bezúplatného nabytí věci má být cena obvyklá, a nikoliv správcem daně užitá cena zjištěná. Současně namítla neústavnost takového závěru. Námitka není důvodná. K určení způsobu ocenění [16] U příjmů z úplatného převodu nemovitosti [§ 10 odst. 1 písm. b) bod 1 zákona o daních z příjmů] je v projednávané věci – z důvodu předchozího bezúplatného nabytí nemovitosti – uplatnitelným výdajem cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku1a ke dni nabytí (odst. 5 citovaného ustanovení). Tímto zákonem je bezpochyby zákon o oceňování majetku, na který odkazuje poznámka pod čarou 1a. Otázkou je, jaký způsob ocenění tento zákon předpokládá u ocenění stavebního pozemku. [17] V tomto ohledu platí, že pokud zákon o oceňování majetku nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou (§ 2 odst. 1 zákona). Současně dle § 2 odst. 7 zákona [c]ena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná. [18] Jak již dlouhodobě judikuje Nejvyšší správní soud (což správně poznamenal i krajský soud v bodě 25 napadeného rozsudku), toto ustanovení znamená, že „obvyklou cenu lze použít jedině tehdy, když zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Mimo jiné u nemovitých věcí, kterým je věnována hlava druhá zákona o oceňování majetku, je třeba použít tam vyj