BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 – Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Einsichtsrecht des Mieters in Zahlungsbelege Das Recht des Mieters auf Einsicht in…

KORE308812020 ECLI:DE:BGH:2020:091220UVIIIZR118.19.0 BGH 8. Zivilsenat 20201209 VIII ZR 118/19 Urteil § 259 Abs 1 BGB, § 556 Abs 1 BGB, § 556 Abs 3 BGB vorgehend LG Berlin, 13. Februar 2019, Az: 65 S 196/18, Urteilvorgehend AG Neukölln, 13. September 2018, Az: 8 C 259/18 DEU Bundesrepublik Deutschland Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Einsichtsrecht des Mieters in Zahlungsbelege Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege.

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 13. Februar 2019 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen 1 Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie ab.

2 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 € nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 € stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4 Das Berufungsgericht (WuM 2019, 377) hat zur Begründung der Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe (vgl. BGH, NJW 2018, 1599 Rn. 24 ff.).

6 Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

7 Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Ein besonderes Interesse - wie etwa ein begründetes Misstrauen gegenüber der Abrechnungspraxis des Vermieters - brauche der Mieter nicht darzulegen. Es reiche vielmehr aus, dass er - wie jeder Abrechnungsempfänger - überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige - hier der Vermieter - die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe. Anders möge es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorlägen, etwa weil Rechnungen (z.B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden seien.

8 Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem "Abflussprinzip" - bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle - sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich.

9 Da die Klägerin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht habe, sei sie - unabhängig von der Frage, ob dem Beklagten ein Recht auf Einsichtnahme in sämtliche der Klägerin vorliegenden Zahlungsbelege zuzugestehen sei - hier in jedem Fall in begrenztem Umfang zur Vorlage verpflichtet.

II.

10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

11 Das Berufungsgericht hat die Klage zutreffend mit Rücksicht darauf als derzeit unbegründet abgewiesen, dass die Klägerin dem Beklagten die begehrte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung 2013 zu Grunde liegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat.

12 1. Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht zutreffend angewendet hat, steht dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29; vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019, 977 Rn. 36 ff.).

13 2. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat - neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, aaO Rn. 18).

14 Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (zu den unterschiedlichen Abrechnungsmethoden vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 16 ff.).

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19 Das Berufungsgericht hat schon keine abschließenden Feststellungen zu der bei sämtlichen Betriebskostenpositionen jeweils angewendeten Abrechnungsmethode getroffen. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Vor allem aber bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters - unabhängig von der aus der Abrechnung als solcher ohnehin nicht ersichtlichen Abrechnungsmethode - auf die jeweiligen (und damit auf sämtliche vorhandenen) Zahlungsbelege. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte sein Einsichtsbegehren - etwa im Laufe des Prozesses - auf einzelne Zahlungsbelege zu bestimmten Positionen beschränkt hätte, trägt die Revision nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.

Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE308812020&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public