Lejerens opsigelse af boliglejemål
Når en lejer selv ønsker at bringe et boliglejemål til ophør, er det vigtigt at kende reglerne om form, varsel og fraflytning. Denne guide gennemgår de centrale forhold og indeholder en skabelon til brug for opsigelsesbrevet.
Retsgrundlag og lejemålets karakter
Reglerne om opsigelse af almene boliglejemål findes i den almene lejelovgivning. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet som udgangspunkt uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb, jf. lta/2016/228, § 87. En tidsbestemt aftale kan normalt ikke opsiges i lejeperioden, medmindre dette særskilt er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen.
For tidsubestemte lejemål gælder derimod, at lejeren kan opsige lejemålet med et opsigelsesvarsel. De konkrete varsler for lejerens opsigelse fremgår ikke udtømmende af de foreliggende bestemmelser bortset fra særlige boligtyper; for ungdomsboliger kan der aftales et opsigelsesvarsel på mindst 6 uger, jf. lta/2009/987. Læseren bør derfor altid kontrollere det gældende opsigelsesvarsel i den konkrete lejekontrakt og i den aktuelle lovtekst, da de generelle frister for lejerens opsigelse ikke er fastlagt i de tilgængelige bestemmelser.
Form og fremsendelse af opsigelsen
- Opsigelsen bør altid være skriftlig, så der er dokumentation for tidspunktet for afgivelsen og indholdet.
- Brevet bør angive lejemålets adresse, lejerens navn, ønsket fraflytningsdato samt dato for underskrift.
- Send opsigelsen med et bevisligt middel, f.eks. anbefalet brev eller mod kvittering, så det kan dokumenteres, hvornår opsigelsen er kommet frem til udlejer.
- Gem en kopi af opsigelsen og eventuel kvittering for modtagelsen.
Fraflytning og syn af boligen
Når der er afgivet opsigelse, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede, og lejeren fastsætter selv tiden herfor, jf. lta/2009/987, § 93. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen oplyse udlejeren om den adresse, hvortil meddelelser og eventuelle krav kan sendes.
Har lejeren pligt til helt eller delvist at istandsætte boligen ved fraflytning, kan det aftales, at lejeren fraflytter indtil 14 dage før lejeforholdets ophør, medmindre andet er aftalt efter særlige bestemmelser om betaling af istandsættelsesperiode.
Ved fraflytning gennemføres et syn af boligen, hvor omfanget af lejerens vedligeholdelses- og istandsættelsesforpligtelser fastlægges. Synet skal foretages senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen, og lejeren indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, jf. lta/2009/987, § 94. Underretter udlejeren ikke lejeren skriftligt om istandsættelsens omfang og udgift senest 2 uger efter synet, bortfalder udlejerens krav, medmindre lejeren er fraflyttet uden at oplyse den fremtidige adresse.
Lejebetaling, istandsættelse og depositum ved fraflytning
I tilfælde af opsigelse er lejeren kun forpligtet til at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Har lejeren pligt til at istandsætte boligen ved fraflytning, kan det dog aftales, at lejeren betaler for den periode, der medgår til den kontraktmæssige istandsættelse, men lejeren er ikke forpligtet til at betale for en istandsættelsesperiode ud over 14 dage, jf. lta/2010/961, § 44.
Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud, kan udlejer kræve depositum svarende til indtil 3 måneders leje, jf. lta/2010/961, § 46. Når lejerens rettigheder til boligen ophører, skal udlejeren tilbagebetale det indbetalte beboerindskud eller depositum, jf. lta/2010/961, § 47. Udlejer kan dog modregne lejerens forpligtelser over for udlejeren, herunder udgifter til kontraktmæssig istandsættelse, i det beløb, der skal tilbagebetales.
Vedligeholdelse i boperioden og ved fraflytning
- Boligen kan ikke ved fraflytning kræves afleveret i bedre stand, end den var, da lejeren overtog den, jf. lta/2010/961, § 25.
- Lejeren skal dog altid betale for skader forårsaget af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd udvist af lejeren, husstandsmedlemmer eller personer, som lejeren har givet adgang til boligen.
- Er der efter udlejerens beslutning tale om, at lejeren selv vedligeholder boligen indvendigt (hvidtning, maling, tapetsering, gulvbehandling), gennemføres ved fraflytning en normalistandsættelse for lejerens regning, jf. lta/2010/961, § 26.
- Udlejeren overtager gradvist over en periode på højst 10 år lejerens udgift til normalistandsættelse; ved fraflytning inden periodens udløb betaler lejeren kun den resterende andel.
Trin-for-trin-vejledning
- Kontrollér lejekontrakten og det gældende opsigelsesvarsel, før opsigelsen udformes.
- Udarbejd en skriftlig opsigelse med angivelse af lejemål, fraflytningsdato og underskrift.
- Send opsigelsen til udlejer på en måde, der kan dokumenteres, f.eks. anbefalet brev.
- Aftal tidspunkt for besigtigelse og fraflytningssyn af boligen med udlejeren.
- Oplys senest 8 dage før fraflytningen din fremtidige adresse til udlejeren og følg op på tilbagebetaling af depositum.
Skabelon: Lejerens opsigelse af boliglejemål
[Lejerens fulde navn] [Lejerens nuværende adresse] [Postnummer og by] [E-mail] [Telefonnummer] [Udlejerens navn eller administrationsselskab] [Udlejerens adresse] [Postnummer og by] [By], den [dato] OPSIGELSE AF LEJEMÅL Vedrørende: Lejemålet beliggende [adresse på det lejede, postnummer og by] Lejekontrakt indgået den [dato for lejekontraktens indgåelse] Jeg opsiger herved som lejer ovennævnte lejemål med det opsigelsesvarsel, der følger af lejekontrakten og den til enhver tid gældende lovgivning. Lejemålet ønskes fraflyttet, og lejeforholdet ophører, den [ønsket fraflytningsdato/sidste lejedag]. Jeg anmoder om, at der aftales en tid for besigtigelse af boligen samt for det fraflytningssyn, der skal gennemføres i forbindelse med fraflytningen. Min fremtidige adresse, hvortil meddelelser og eventuelle krav kan sendes, er: [Fremtidig adresse] Jeg anmoder om, at det indbetalte depositum/beboerindskud på kr. [beløb] tilbagebetales til nedenstående konto efter fradrag af eventuelle berettigede krav, jf. den gennemførte fraflytningsopgørelse: [Reg.nr. og kontonummer] Med venlig hilsen [Lejerens underskrift] [Lejerens navn med blokbogstaver]
Kilder fra Europaius' korpus
Ofte stillede spørgsmål
Hvor lang tid før fraflytning skal jeg opsige mit lejemål?
Det generelle opsigelsesvarsel for lejerens opsigelse af et tidsubestemt boliglejemål fremgår ikke entydigt af de her gennemgåede bestemmelser bortset fra særlige tilfælde, hvor der for ungdomsboliger kan aftales et varsel på mindst 6 uger, jf. lta/2009/987. Kontrollér altid lejekontrakten og den aktuelle lovtekst for det konkrete varsel, der gælder for dit lejemål.
Skal opsigelsen være skriftlig?
Loven stiller udtrykkeligt krav om skriftlighed til udlejerens opsigelse, jf. lta/2010/961, § 89. Selvom kravet formelt retter sig mod udlejeren, anbefales det af bevismæssige grunde altid, at også lejerens opsigelse afgives skriftligt og sendes på en dokumenterbar måde.
Hvornår får jeg mit depositum tilbage?
Når lejerens rettigheder til boligen ophører, skal udlejeren tilbagebetale det indbetalte beboerindskud eller depositum, jf. lta/2010/961, § 47. Udlejeren kan dog modregne skyldige beløb, herunder udgifter til kontraktmæssig istandsættelse, i det beløb, der skal tilbagebetales.
Hvad skal jeg selv sørge for i forbindelse med fraflytningssynet?
Du skal give udlejer adgang til at bese boligen og selv fastsætte tidspunktet herfor, samt senest 8 dage før fraflytningen oplyse din fremtidige adresse, jf. lta/2009/987, § 93. Ved selve synet fastlægges omfanget af dine vedligeholdelses- og istandsættelsesforpligtelser, jf. lta/2009/987, § 94.