Reclamación de la devolución de la fianza arrendaticia al finalizar el contrato de alquiler
Al terminar el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador debe devolver al inquilino la fianza entregada al inicio, salvo que existan daños o deudas justificadas que permitan deducciones. Este texto explica el régimen legal de la fianza y ofrece un modelo de carta para reclamarla cuando el propietario no la reintegra.
Qué es la fianza y cuál es su régimen legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige, a la celebración del contrato, la prestación obligatoria de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, conforme al Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.
Durante los primeros cinco años del contrato, o los primeros siete años si el arrendador es persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización; solo en cada prórroga puede el arrendador exigir su incremento, o el arrendatario su disminución, hasta igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento, según el Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.
Además de la fianza en metálico, las partes pueden pactar garantías adicionales, que en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años (según que el arrendador sea persona física o jurídica) no podrán superar el valor de dos mensualidades de renta, tal y como prevé el Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.
Depósito de la fianza y plazo de devolución cuando existe depósito autonómico
Muchas comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar el importe de la fianza ante la Administración autonómica o el ente público designado, sin devengo de interés durante la vigencia del contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional tercera.
Cuando existe este depósito administrativo, si transcurrido un mes desde la finalización del contrato la Administración no procede a la devolución de la cantidad depositada, esta comenzará a devengar el interés legal correspondiente, conforme a la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional tercera.
Las pasajes examinadas no fijan un plazo general y uniforme aplicable en toda España para que el propio arrendador devuelva la fianza directamente al inquilino al margen del depósito autonómico; se recomienda verificar este extremo en la normativa autonómica aplicable y en el texto vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Deducciones permitidas sobre la fianza
- Desperfectos o daños en la vivienda que excedan del desgaste por el uso normal y ordinario, siempre que estén debidamente acreditados.
- Cantidades pendientes de pago por rentas, suministros u otros conceptos asumidos contractualmente por el arrendatario y no satisfechos.
- Las pasajes disponibles no detallan de forma exhaustiva el catálogo legal de deducciones admisibles ni los criterios probatorios exigidos; conviene contrastar cada deducción concreta con el contrato firmado y con asesoramiento especializado.
Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones sobre la fianza
El incumplimiento por el arrendador de los requisitos formales relativos al depósito de la fianza, así como la falta de entrega al arrendatario del justificante del depósito o de su actualización, puede constituir infracción administrativa según el Ley, artículo 28.
También se considera infracción no depositar la fianza y sus actualizaciones correspondientes en los arrendamientos de vivienda y fincas urbanas, distinguiéndose la gravedad según que la cantidad no depositada sea inferior o supere los 3.005,06 euros en el periodo de un año, conforme al Ley, artículo 28.
Procedimiento paso a paso
- Revise el contrato de arrendamiento y compruebe el importe de la fianza entregada y si existió depósito ante la Administración autonómica.
- Realice o solicite un acta de entrega de llaves y un informe del estado de la vivienda en el momento de la finalización del contrato, para acreditar la ausencia de daños imputables.
- Envíe al arrendador una carta de reclamación fehaciente (burofax o carta certificada con acuse de recibo) exigiendo la devolución íntegra de la fianza, con detalle de las cantidades y, en su caso, de los intereses legales aplicables conforme a la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Si el arrendador no responde o rechaza la devolución, valore acudir a los servicios de mediación o consumo de su comunidad autónoma antes de iniciar acciones judiciales.
- En caso de falta de acuerdo, consulte con un abogado la posibilidad de reclamar judicialmente la fianza y, en su caso, los intereses correspondientes.
Modelo de carta de reclamación de la fianza del alquiler
[Nombre y apellidos del arrendatario] [Domicilio actual] [DNI/NIE] A la atención de: [Nombre y apellidos o razón social del arrendador] [Domicilio del arrendador] En [ciudad], a [fecha] Asunto: Reclamación de devolución de la fianza arrendaticia Estimado/a Sr./Sra. [nombre del arrendador]: Me dirijo a usted en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección completa del inmueble], suscrito con fecha [fecha del contrato] y finalizado el pasado [fecha de finalización del contrato/entrega de llaves]. Como es de su conocimiento, en el momento de la celebración del contrato entregué en concepto de fianza la cantidad de [importe] euros, equivalente a [una/dos] mensualidad(es) de renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Habiéndose entregado las llaves de la vivienda el día [fecha] y encontrándose el inmueble en el mismo estado en que fue recibido, salvo el desgaste derivado del uso ordinario, no existe causa que justifique retención alguna sobre la fianza entregada. [En su caso: Le comunico que, según mis datos, la fianza fue depositada ante [Administración autonómica/ente público competente], por lo que, transcurrido el plazo de un mes desde la finalización del contrato sin haberse procedido a su devolución, resultan de aplicación los intereses legales correspondientes conforme a la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.] Por todo ello, le requiero para que, en el plazo de [plazo, por ejemplo 15 días naturales] desde la recepción de la presente, proceda a la devolución íntegra de la cantidad de [importe] euros en concepto de fianza [más los intereses legales que, en su caso, correspondan], mediante transferencia a la cuenta bancaria [IBAN] de la que soy titular. En caso de no atender esta reclamación en el plazo indicado, me veré en la necesidad de ejercitar las acciones legales que me asisten para la recuperación de dicha cantidad, con los intereses y gastos que de ello se deriven. Quedo a la espera de su respuesta. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos]
Fuentes del corpus de Europaius
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza?
Las pasajes examinadas solo precisan un plazo de un mes cuando la fianza está depositada ante la Administración autonómica, transcurrido el cual sin devolución comienzan a devengarse intereses legales conforme a la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos; para el plazo general de devolución directa por el arrendador conviene verificar la normativa vigente y el contrato.
¿Qué cantidad debe entregarse como fianza en un contrato de vivienda?
Con carácter general, una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Puede el arrendador deducir cualquier gasto de la fianza?
No; solo pueden deducirse cantidades justificadas, como daños que excedan el desgaste normal o deudas pendientes del arrendatario; conviene documentar el estado de la vivienda al finalizar el contrato para evitar deducciones injustificadas.
¿Qué puedo hacer si el arrendador no responde a mi reclamación?
Puede acudir a servicios de mediación o consumo de su comunidad autónoma y, si no se alcanza un acuerdo, valorar con un abogado el ejercicio de acciones judiciales para reclamar la fianza y los intereses que, en su caso, correspondan.