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CETATEXT000007449410 J1XLX2006X07X000000300977 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/44/94/CETATEXT000007449410.xml Texte Cour administrative d'appel de Paris, 1ère Chambre - Formation A, du 6 juillet 2006, 03PA00977, inédit au recueil Lebon 2006-07-06 Cour administrative d'appel de Paris 03PA00977 Avant dire-droit 1ERE CHAMBRE - FORMATION A plein contentieux C Mme MARTEL SOCIETE D'AVOCATS P.D.G.B. M. Joseph POMMIER M. BACHINI Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 28 février 2003, présentée pour la SOCIETE DE GERANCE HOTELIERE ET D'INVESTISSEMENT ayant son siège ... par Me X... ; la SOCIETE DE GERANCE HOTELIERE ET D'INVESTISSEMENT demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 993115-00378-004256 en date du 17 décembre 2002, par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1997 à 2000 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicètre à raison de l'hôtel-restaurant « campanile » sis ... ; 2°) d'accorder les réductions demandées ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 € en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le livre des procédures fiscales ; Vu le code général des impôts ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 juin 2006 : - le rapport de M. Pommier, rapporteur, - et les conclusions de M. Bachini, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SOCIETE DE GERANCE HOTELIERE ET D'INVESTISSEMENT relève appel du jugement susvisé en date du 17 décembre 2002 par lequel le tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999 et 2000 à raison de la propriété d'un local commercial à usage d'hôtel-restaurant sis ... au Kremlin-Bicètre et exploité sous l'enseigne « Campanile » ; Considérant que dans ses demandes de première instance la société requérante demandait que le tarif de 45 F le m² soit retenu pour la détermination de la valeur locative unitaire du local commercial dont elle est propriétaire ; que si dans des mémoires ultérieurs elle a demandé qu'il soit fait application du tarif de 25 F le m² afférent au local-type n° 25 du procès-verbal des opérations foncières du Kremlin-Bicètre, elle n'avait pas abandonné ses précédentes conclusions ; que c'est dès lors sans dénaturer les écritures de la société requérante que le tribunal a répondu à ces deux conclusions ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : «La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : …2°

1. a)pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° à défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : « Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission lorsque celle-ci refuse de prêter son concours » ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a arrêté la valeur locative de l'hôtel « Campanile » par voie de comparaison avec le local n° 55 mentionné dans le procès-verbal des opérations de révision de la commune de Thiais en date du 20 mars 1979 ; que si ce document ne comporte pas le nom de tous les commissaires présents, cette circonstance ne suffit pas à établir que ledit procès-verbal aurait été signé par des membres de la commission communale des impôts directs n'ayant pas siégé et serait, de ce fait, entaché d'irrégularité ; que si la société requérante soutient que les procès-verbaux de la commune du Kremlin-Bicètre du 30 novembre 1973 et du 30 janvier 2001 n'ont pas été signés, ce moyen est inopérant dès lors qu'il est constant que l'évaluation à laquelle a procédé l'administration n'a, en tout état de cause, pas été opérée à partir de la valeur locative d'un local figurant sur ces procès-verbaux ; Considérant que l'administration soutient qu'il n'existe pas dans la commune du Kremlin-Bicêtre de terme de comparaison approprié pour la détermination de la valeur locative du local commercial en cause ; que, si la société requérante se prévaut comme terme de comparaison d'un local-type portant le n° 25 du procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières dans cette même commune, ce local, qui est un hôtel classé une étoile d'une surface réelle de 572 m², construit au début du vingtième siècle, ne présente pas des caractéristiques similaires à l'hôtel deux étoiles appartenant à la requérante, d'une surface réelle de 4391 m² et d'une surface pondérée de 3191 m², construit en 1984 ; Considérant qu'eu égard aux équipement propres aux installations d'hôtellerie moderne et à la consistance des autres hôtels sis au Kremlin-Bicêtre, l'immeuble affecté à l'hôtel « Campanile » présente un caractère particulier justifiant que les termes de comparaison appropriés soient recherchés dans une autre commune ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a procédé à l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en cause par comparaison avec la valeur locative du local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Thiais, dont la valeur locative unitaire avait elle-même été déterminée par comparaison avec le local-type du procès-verbal de la commune d'Evry, après une harmonisation dans le cadre de la région Ile-de-France ; que la seule circonstance que la mention figurant sur le procès-verbal de la commune de Thiais ait omis de préciser le numéro du local-type de la commune d'Evry ne peut suffire à faire regarder ce terme de comparaison comme n'étant pas précisément identifié, dès lors qu'il n'est pas soutenu que le procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune d'Evry ne comporterait aucune indication permettant d'identifier le local de référence ; qu'ainsi et dès lors que la valeur locative de celui-ci était déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au
3. b)du 2° de l'article 1498 précité, la méthode d'évaluation suivie par l'administration ne méconnaissait pas les dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts, alors même que la valeur locative unitaire de l'immeuble constituant le terme de comparaison avait fait l'objet d'une harmonisation réalisée dans un cadre régional ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n°55 sis, ... est un hôtel trois étoiles construit en 1968, d'une surface totale pondérée de 2032 m² ; que cet hôtel présente des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel « Campanile » à évaluer ; que pour tenir compte des différences de classement entre les deux hôtels, l'administration fiscale a pratiqué un abattement de 20 % par rapport à la valeur unitaire de l'immeuble type qui était de 150 F le m² ; qu'il a ainsi été fait une juste appréciation des différences d'aménagement des deux établissements à comparer ; Considérant toutefois que la société requérante soutient que les communes du Kremlin-Bicètre, de Thiais et d'Evry ne présentent aucune similitude du point de vue économique ; que l'administration s'est abstenue de répondre sur ce point ; qu'ainsi elle ne justifie pas que la commune d'Evry, dont le local-type a servi de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative du local-type de la commune de Thiais et du local commercial à évaluer, présentât à la date de cette évaluation une situation analogue, du point de vue économique, à celles de Thiais et du Kremlin-Bicètre, comme l'exige le 2°
4. b)de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction aux fins d'inviter le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la SOCIETE DE GERANCE HOTELIERE ET D'INVESTISSEMENT, à produire les éléments de nature à établir une analogie de situation entre ces trois communes ; D É C I D E : Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de la requête, il sera procédé par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la SOCIETE DE GERANCE HOTELIERE ET D'INVESTISSEMENT à un supplément d'instruction aux fins de produire les éléments de nature à établir que les communes du Kremlin-Bicètre, de Thiais et d'Evry présentaient, à la date d'évaluation de la valeur locative du local litigieux, une situation analogue du point de vue économique. Article 2 : Un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt est accordé au ministre pour faire parvenir à la cour administrative d'appel les éléments prévus à l'article 1er . 4 n° 03PA00977