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CETATEXT000007452198 J1XLX2006X11X000000201246 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/45/21/CETATEXT000007452198.xml Texte Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre, du 9 novembre 2006, 02PA01246, inédit au recueil Lebon 2006-11-09 Cour administrative d'appel de Paris 02PA01246 Rejet 1ERE CHAMBRE plein contentieux C Mme la Pré SICHLER-GHESTIN ZAPF M. Joseph POMMIER M. BACHINI Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 10 avril 2002, présentée pour la SA NATIOCREDIBAIL, ayant son siège ... par Me X... ; La SA NATIOCREDIBAIL demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 9900841 en date du 12 février 2002, par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1998 dans les rôles de la commune d'Epinay-sur-Seine, à raison de l'hôtel-restaurant à l'enseigne « Primevère » sis ... ; 2°) d'accorder la réduction demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 287 F en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts ; Vu le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 octobre 2006 : - le rapport de M. Pommier, rapporteur, - et les conclusions de M. Bachini, commissaire du gouvernement ; Sur la régularité du jugement : Considérant, d'une part, que si la société requérante soutient que le jugement du tribunal administratif en date du 12 février 2002 serait entaché d'irrégularité, du fait que l'intégralité du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière des locaux commerciaux de la commune d'Epinay-sur-Seine ne lui aurait pas été transmise, alors qu'elle en avait fait la demande et qu'elle ne disposait que d'un extrait peu lisible de ce document, il ressort des pièces du dossier de première instance que l'intégralité du procès-verbal « modèle C » de la commune d'Epinay-sur-Seine a été transmise par l'administration au greffe du tribunal le 16 janvier 2001 puis à nouveau comme pièce jointe à son mémoire en défense du 9 mai 2001 ; que, dans ces conditions, la société requérante, qui n'a pas répliqué à ce mémoire, dont elle ne soutient pas qu'il ne lui aurait pas été communiqué, doit être réputée avoir eu communication dudit procès-verbal ; Considérant, d'autre part, que dans son mémoire enregistré le 28 avril 2001 au greffe du tribunal administratif, la société requérante s'est bornée à énoncer qu'elle ne pouvait entériner le choix des nouveaux locaux de référence proposés par l'administration et à demander la production de l'intégralité du procès-verbal d'évaluation de la commune d'Epinay-sur-Seine afin de pouvoir se prononcer sur les similitudes entre les locaux à évaluer et les locaux types retenus ; qu'ainsi qu'il vient d'être dit, elle n'a pas répliqué au mémoire de l'administration produisant le document demandé ; que, par suite, le tribunal administratif n'a pas fait une inexacte interprétation des écritures de la société requérante en retenant qu'elle ne contestait pas le choix des nouveaux termes de référence proposés par l'administration ; Sur le bien fondé de l'imposition : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : …2°

1. a)pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° à défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : « Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission lorsque celle-ci refuse de prêter son concours » ; Considérant que pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant appartenant à la SA NATIOCREDIBAIL et situés ... à Epinay-sur-Seine en vue de l'assujettissement de ladite société à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 1998, l'administration a, pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, retenu comme terme de comparaison pour la partie restaurant le local-type n° 95 et pour la partie hôtel le local-type n° 6 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d'Epinay-sur-Seine en date du 5 octobre 1972 ; qu'en cours d'instance devant le tribunal administratif l'administration leur a substitué respectivement les locaux- types n° 26 et n° 58 ; que la société requérante conteste le choix de ces termes de comparaison retenus par le tribunal administratif dans son jugement du 12 février 2002 ; Considérant que l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est antérieurement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code précité ; Considérant que, devant la cour, l'administration admet que les locaux types n° 26 et n° 58 ne peuvent être retenus comme termes de comparaison et propose comme nouveau local de référence le local-type n° 43 inscrit au procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ; Considérant qu'eu égard aux équipements propres aux installations d'hôtellerie moderne et à la consistance des autres hôtels sis à Epinay-sur-Seine, l'immeuble affecté à l'hôtel « Primevère », hôtel de chaîne deux étoiles construit en 1992, présente un caractère particulier, justifiant que les termes de comparaison soient recherchés dans une autre commune ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 43 sis, ..., est un hôtel 3 étoiles construit en 1969 et donné en location au 1er janvier 1970 ; que cet hôtel présente des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel « Primevère » à évaluer ; qu'il n'est pas contesté que les communes de Villejuif et d'Epinay-sur-Seine sont dans des situations analogues du point de vue économique ; qu'ainsi le local-type n° 43 peut être retenu comme terme de comparaison pour procéder à une nouvelle évaluation du local appartenant à la société requérante ; Considérant qu'il résulte des mentions du procès-verbal des opérations d'évaluation de la commune de Villejuif en date du 14 février 1979 que la valeur locative unitaire du local-type n° 43 a elle-même été déterminée par comparaison avec le local type n° 4 de la commune d'Evry après une harmonisation dans le cadre de la région Ile-de-France ; que, dès lors que le terme de comparaison était précisément identifié et que la valeur locative de celui-ci était déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au
3. b)du 2° de l'article 1498 précité, la méthode d'évaluation suivie par l'administration ne méconnaissait pas les dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts, alors même que la valeur locative unitaire de l'immeuble constituant le terme de comparaison avait fait l'objet d'une harmonisation réalisée dans un cadre régional ; Considérant toutefois qu'il y a lieu de tenir compte des différences d'aménagement entre le local de référence et l'hôtel-restaurant « Primevère », hôtel deux étoiles ainsi que des différences de situation entre les deux établissements et de retenir en conséquence un abattement de 20 % par rapport à la valeur unitaire de l'immeuble type qui est de 150 F le m², soit donc une valeur unitaire de 120 F le m² ; que la valeur locative qui en résulte pour l'année en litige est supérieure au montant retenu par l'administration au cours de la procédure contentieuse devant les premiers juges ; Considérant par ailleurs qu'il résulte de l'instruction qu'aucun des termes de comparaison proposés par la société requérante n'est susceptible d'être retenu ; qu'en effet les locaux-types n° 218 de la commune de Versailles, n° 199 de la commune de Saint-Germain en Laye, n° 20 de la commune de Vert-Saint-Denis, n° 43 de la commune de Fontainebleau, sont situés dans des communes ne présentant pas une situation analogue, du point de vue économique, à celle d'Epinay-sur-Seine ; que le local n° 55 de la commune de Courbevoie a été rayé du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière ; que les locaux types n°1 de la commune de Cergy, n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 48 de la commune de Chelles sont des hôtels anciens qui ne peuvent être comparés à un hôtel récent pourvu des équipements modernes ; Considérant enfin que la société requérante ne peut utilement revendiquer un tarif unitaire de 45 F le m², qui correspondrait à un tarif généralement pratiqué et non pas à la valeur locative d'immeubles précisément identifiés pris comme termes de comparaison ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SA NATIOCREDIBAIL n'est pas fondée à soutenir que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui dans la présente instance n'est pas la partie perdante, la somme que demande la SA NATIOCREDIBAIL au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : La requête de la SA NATIOCREDIBAIL est rejetée. 4 N° 02PA01246